Anbringung einer Parabolantenne unter Verletzung der Bausubstanz als Kündigungsgrund

Anbringung einer Parabolantenne unter Verletzung der Bausubstanz als Kündigungsgrund; Abmahnung; Satellitenschüssel auf dem Balkon; späte Kündigung (hier: nach vier Jahren); Schweigen als Zustimmung; Vertragsverletzung

1. Eine erhebliche Vertragsverletzung, die zur ordentlichen Kündigung des Vermieters berechtigt, liegt dann vor, wenn der Mieter bei der Anbringung einer Parabolantenne die Bausubstanz beschädigt hat und die Antenne trotz Abmahnung nicht beseitigt.

2. Der Mieter kann sich nicht auf sein Grundrecht der Informationsfreiheit berufen, wenn die Antenne auf dem Balkon ohne Verletzung der Bausubstanz aufgestellt werden kann und der Vermieter einer solchen Nutzung nicht widerspricht.

3. Das Kündigungsrecht ist nicht verwirkt, wenn der Vermieter ca. vier Jahre mit der Kündigung abwartet und sich zunächst auf wiederholte Abmahnungen beschränkt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. aus einer fristlosen und hilfsweise aus einer fristgemäßen Kündigung wegen einer ungenehmigt angebrachten Satellitenantenne auf Räumung der Wohnung und auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung in Anspruch.

Die Bekl. schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kl. mit Wirkung ab dem 1.1.1978 einen Nutzungsvertrag über eine 3‑Zimmer‑Wohnung im 2. Stockwerk des Hauses H.-Straße, Berlin. In § 6 dieses Vertrages wurde festgelegt, dass bauliche Veränderungen einschließlich des Anbaus von Außenantennen der schriftlichen Genehmigung des Vorstandes der Genossenschaft bedürfen. (...)

Die Bekl. ließen in der Vergangenheit mit Genehmigung der Kl. den zuvor offenen Balkon mit einer Verglasung versehen. (...)

Die Bekl. zu 2) ist bulgarischer Herkunft und seit dem 11.6.1993 deutsche Staatsangehörige.

Mit Schreiben vom 17.11.2003 auf teilten die Bekl. der Kl. ihre Absicht mit, Mitte Dezember 2003 außerhalb des verglasten Balkons eine Parabolantenne anbringen zu lassen, um bulgarische Fernsehsender empfangen zu können, und erklärten, dass sie von einer Zustimmung der Kl. ausgingen.

Eine schriftliche oder mündliche Erklärung seitens der Kl. erfolgte in Bezug auf den Antennenanbau nicht.

Die Bekl. ließen danach an der Fassadenplatte neben ihrer Loggia vier Löcher bohren und mit vier 8 mm starken Schrauben eine Halterung anbringen, an der ein ca. 50 cm auskragender Metallarm befestigt wurde. An diesem Arm wiederum wurde dann eine mehrere Kilogramm schwere Satellitenantenne befestigt. (...)

Das Verbindungskabel von der Antenne in die Wohnung war zunächst durch eine weitere Wandbohrung geführt worden. Diese Kabelführung wurde von den Bekl. nachfolgend geändert und mit einer handelsüblichen E‑Kupplung als Balkondurchführung ausgeführt. Das zuvor genutzte Bohrloch wurde verschlossen.

Am 17.3.2004 kam es zu einer gemeinsamen Besichtigung der Anlage. Bei dieser Gelegenheit untersagte der Vertreter der Kl. den Anbau einer solchen Antennenanlage und forderte ausdrücklich ihren Rückbau. Mit Schreiben vom 25.3.2004 forderte die Kl. die Bekl. erneut zur Beseitigung der Antennenanlage wegen der damit verbundenen Verletzung der Bausubstanz auf. (...)

Bei einer Kontrolle im Jahr 2007 stellte die Kl. fest, dass die Satellitenantenne nach wie vor an der an der Fassade angebrachten Halterung befestigt war. Mit Schreiben vom 9.10.2007 wurden die Bekl. zur Beseitigung der Anlage aufgefordert. Da sie dieser Aufforderung nicht nachkamen, wurden sie vom Prozessbevollmächtigten der Kl. mit Schreiben vom 20.11.2007, vom 28.11.2007 und vom 17.12.2007 erneut zur Beseitigung aufgefordert und zugleich unter Hinweis auf die sonst bestehende Möglichkeit einer Kündigung abgemahnt. (...) Nach einer weiteren erfolglosen Erinnerung vorn 16.1.2008 erklärte die Kl. mit dem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 29.1.2008 die fristlose und hilfsweise die ordentliche fristgemäße Kündigung. (...)

Die Bekl. hatten zunächst behauptet, die nur über den Satelliten Eutelsat W2 zu empfangenden Informationsprogramme des bulgarischen Nationalfernsehens in bulgarischer Sprache könnten von ihrer Wohnung nur empfangen werden, wenn die Satellitenantenne unterhalb der Balkonbrüstung installiert wurde, so dass eine Aufstellung der Antenne innerhalb des Balkons ausscheide. Inzwischen ist nach der von den Bekl. selbst eingeholten Stellungnahme der Firma E. vom 20.8.2008 unstreitig, dass diese Programme auch dann empfangen werden können, wenn die Antenne an einem an Boden und Decke des Balkons befestigten Haltemast angebracht wird. (...)

Eine Aufstellung der Satellitenantenne innerhalb des Balkons wurde von der Kl. bereits bei dem Ortstermin am 17.3.2004 und auch in der mündlichen Verhandlung vom 9.7.2008 ohne Bedingungen akzeptiert.

Die Kl. ging gegenüber allen Mieter vor, die an der Fassade Satellitenantennen anbrachten. Entsprechend wurde während des Rechtsstreits mit einer im Wohnblock T. Straße ... in der 11. Etage angebrachten Antenne verfahren, die inzwischen auf Betreiben der Kl. beseitigt wurde.

Die Bekl. entfernten ihre Antennenanlage inzwischen, nachdem die Kl. zur Anbringung einer Fassadenwärmedämmung ein Gerüst aufstellen ließ. (...)

Die Klage ist aus dem auf die ordentliche, fristgemäße Kündigung gestützten Hilfsantrag begründet.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung mit Ablauf des 31.10.2008. Der zwischen ihnen seit dem 1.1.1978 bestehende Nutzungs- bzw. Mietvertrag, in den die Kl. als Rechtsnachfolgerin der damaligen Genossenschaft eingetreten ist, ist durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 29.1.2008 gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist aus § 573 c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31.10.2008 wirksam beendet worden.

Die Bekl. haben an der Fassade des von ihnen bewohnten Gebäudes neben ihrem Balkon eine Satellitenantenne angebracht und dabei die Bausubstanz beschädigt, indem sie vier Löcher in die Fassadenplatte bohren ließen, ohne für diese bauliche Veränderung die nach § 6 des Nutzungsvertrages ausdrücklich vorgesehene schriftliche Genehmigung des Vorstands erhalten zu haben. Dadurch haben sie die in § 6 des Nutzugsvertrages ausdrücklich festgelegte Verpflichtung schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt, denn sie wussten bei Anbringung der Antennenanlage, dass ihnen eine schriftliche Genehmigung gerade nicht vorlag. Auch den nachfolgenden Aufforderungen der Kl., die Anlage wieder beseitigen zu lassen, weil sie aus Sicht der Kl. nicht genehmigt werden konnte, sind die Bekl. nicht nachgekommen. Das Vorgehen der Bekl. trotz fehlender schriftlicher Genehmigung stellt sich danach als vorsätzlich dar.

Die Bekl. können sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass das Schweigen der Kl. auf ihr Schreiben vom 17.11.2003 als stillschweigende Genehmigung aufgefasst werden durfte. Zum einen ist nach dem Vertrag ausdrücklich eine schriftliche Genehmigung erforderlich. Diese Voraussetzung wird durch das Fehlen einer Reaktion auf das Schreiben vom 17.11.2003 erkennbar nicht erfüllt. Auch kann durch dieses Schweigen der Kl. keine nachträgliche Abänderung des Vertrages im Sinne eines Verzichts auf das Formerfordernis gesehen werden.

Darüber hinaus ist aber auch das Schreiben vom 11.11.2003 nicht so eindeutig formuliert, dass die Kl. damit rechnen musste, ihr Schweigen könnte ggf. als Zustimmung verstanden werden. Denn das Schreiben beginnt damit, dass die Bekl. die Kl. lediglich über ihr Vorhaben informieren. Erst im letzten Absatz ist von einer Zustimmung der Kl. überhaupt die Rede. Eine ausdrückliche Aufforderung zur Erteilung einer Zustimmung innerhalb einer bestimmten Frist ist der Formulierung auch dort nicht zu entnehmen.

Aus diesen Gründen kann von einer stillschweigenden Genehmigung nach Auffassung des Gerichts nicht ausgegangen werden. Jedenfalls wäre diese aber durch die Erklärungen der Kl. anlässlich des Ortstermins am 17.3.2004 und im nachfolgenden Schreiben vom 25.3.2004 eindeutig widerrufen worden und hätten die Bekl. deshalb Anlass gehabt zum, vertragsgemäßen Verhalten zurückzukehren.

Die Vertragsverletzung ist nach Auffassung des Gerichts auch nicht nur unerheblich. Insoweit ist zum einen zu berücksichtigen, dass mit dem Einbringen der Bohrlöcher jedenfalls das Risiko für eine höhere Witterungsanfälligkeit der Fassade erhöht wurde. Ob durch die konkreten Bohrlocher tatsächlich der Bewehrungsstahl an einigen Stellen freigelegt und deshalb Feuchtigkeitseinflüssen in erhöhtem Maße ausgesetzt wurde, kann im Ergebnis dahinstehen. Denn es ist erkennbar und nachvollziehbar, dass die Kl. nach Durchführung kostspieliger Sanierungsmaßnahmen eine unnötige Erhöhung des Witterungsrisikos von Anfang an vermeiden wollte. Da die Kl. diese Zusammenhänge jedenfalls im Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17.12.2007 ausführlich dargelegt hat, war auch für die Bekl. erkennbar, weshalb die Kl. hier einen Rückbau verfolgte.

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass die Kl. die Bekl. insgesamt drei Mal durch ihren Prozessbevollmächtigten abmahnen und dabei zugleich mit Kündigung drohen ließ. Dass die Bekl. dieser dreimaligen Abmahnung mit ausführlicher Erläuterung nicht Folge leisteten und den vertragswidrigen Zustand aufrechterhielten, begründet ebenfalls eine erhebliche Vertragsverletzung.

Dem steht hier auch nicht das Grundrecht der Informationsfreiheit der Bekl. zu 2) entgegen. Die Kl. muss bei der Entscheidung, ob sie den Rückbau der Satellitenantenne von der Fassade verlangen kann, zwar ihr Interesse an der Vermeidung von Verletzungen der Bausubstanz gegenüber dem Interesse der Bekl. zu 2), sich durch geeignete Fernsehprogramme über die Entwicklungen in ihrem Herkunftsland informieren zu können, abwägen. Sollte dabei das Informationsinteresse der Bekl. zu 2) überwiegen, dann hätte die Bekl. zu 2) einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung für den Anbau der Satellitenantenne und dürfte das Anbringen der Antenne ohne diese Genehmigung nicht ausreichen, um eine Kündigung zu rechtfertigen. So liegt der Fall hier jedoch nicht, denn die Satellitenantenne kann - wie im Laufe des Rechtsstreits unstreitig geworden ist - auch auf dem Balkon aufgestellt werden, der zu der von den Bekl. gemieteten Wohnung gehört. Auch dann kann der Satellit Eutelsat W2 angepeilt werden, über den die infrage kommenden Programme des bulgarischen Nationalfernsehens abgestrahlt werden. Das ergibt sich aus der von den Bekl. selbst eingehalten Auskunft der Firma E. vom 20.8.2008 und wird auch von den Bekl. nicht mehr bezweifelt. Bei dieser Sachlage müssen die Bekl. nach Auffassung des Gerichts diese Möglichkeit für die Anbringung der Satellitenantenne nutzen. Einer Anbringung der Satellitenanlage auf dem Balkon ist von der Kl. auch nie widersprochen worden. Die Kl. hat eine solche Aufstellung vielmehr in der Vergangenheit unstreitig und erneut im Laufe des Rechtsstreits ausdrücklich akzeptiert. Sie duldet diese Aufstellung auch bei anderen Bewohnern der Wohnanlage.

Der Einwand der Bekl., dass dann der Balkon nicht mehr in der bisherigen Weise genutzt werden kann, weil zum einen die Antenne den Zugang zu einem wesentlichen Teil des Balkons erschwere bzw. unmöglich mache, und zum anderen die von ihnen nachträglich angebrachte Balkonverglasung dann entfernt oder jedenfalls während des Fernsehempfangs geöffnet werden müsse und der Balkon deshalb Witterungseinflüssen ausgesetzt sei, ändert an dieser Beurteilung nichts. Diese Einschränkungen müssen die Bekl. nach Auffassung des Gerichts hinnehmen. Der Umstand, dass die Kl. die Anbringung der Verglasung gestattet hat, ändert nichts daran, dass der Balkon ohne Verglasung vermietet wurde und die üblichen Witterungseinflüsse für einen offenen Balkon also normal und vertragsgemäß sind. Die Nutzungseinschränkungen durch das Aufstellen der Antenne sind ebenfalls von den Bekl. hinzunehmen. Gegenüber diesem Umstand überwiegt eindeutig das Interesse des Vermieters an einem Schutz der Bausubstanz der Fassade und auch an der einheitlichen Gestaltung der Fassade.

Die Bekl. können hier auch nicht einwenden, der Anspruch auf Beseitigung der Antennenanlage sei verwirkt, weil die Kl. zwischen März 2004 und Oktober 2007 diesen nicht weiter verfolgt habe. Dieser bloße Zeitablauf genügt nach Auffassung des Gerichts nicht, um ohne ein Umstandsmoment die Voraussetzung einer Verwirkung annehmen zu können. Ein Umstandsmoment scheitert hier schon daran, dass die Bekl. den Zugang des Schreibens vom 5.4.2004 bei der Kl. nicht beweisen können. Ohne diese Antwort durfte die Kl. zunächst davon ausgehen, dass sich die Bekl. an das Aufforderungsschreiben vom 25.3.2004 halten würden. Zwar ist es nicht nachvollziehbar, weshalb die Kl. die Erfüllung ihrer Forderung nicht zeitnah kontrollierte, angesichts der seitdem vergangenen Zeit von etwa 2 1/2 Jahren genügt allein dieser Umstand aber nicht zur Annahme einer Verwirkung.

Die Vertragsverletzung der Bekl. war hier auch schuldhaft, denn sie haben die Antennenanlage anbringen lassen, obwohl sie wussten, dass die schriftliche Genehmigung hierfür nicht vorlag. Spätestens nach Erhalt der Abmahnungen hätten sie deshalb ihr Verhalten ändern und ihren Balkon für die Aufstellung der Antennenanlage nutzen müssen.

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund muss nach § 314 Abs. 3 BGB innerhalb angemessener Frist erklärt werden. Diese Vorschrift gilt nach inzwischen herrschender Auffassung auch im Mietrecht (BGH, GE 2007, 711; OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438; KGR 2003, 186). Für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB gilt diese Vorschrift nicht.

Die Mieterin bulgarischer Herkunft hatte auf dem Balkon eine Parabolantenne fest installiert und dazu Löcher in die Wand bohren lassen. Die Mieterin verlangte Rückbau, verfolgte diesen Anspruch dann aber etwa drei Jahre lang nicht weiter. Danach forderte sie wiederholt auch unter Kündigungsandrohung die Beseitigung der Antenne und kündigte schließlich fristgerecht. Während des Rechtsstreits wurde die Antenne entfernt.

Mit Urteil vom 8. Oktober 2008 gab das Amtsgericht Mitte der Räumungsklage statt und meinte, hier liege eine erhebliche Vertragsverletzung vor, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Die Mieterin könne sich nicht auf das Grundrecht der Informationsfreiheit berufen, wenn der Empfang auch durch das bloße Aufstellen der Antenne auf dem Balkon möglich gewesen wäre. Das Kündigungsrecht sei auch nicht verwirkt, da der bloße Zeitablauf nicht ausreiche. Es fehle am Umstandsmoment, wonach die Mieterin darauf habe vertrauen dürfen, dass eine Entfernung der Anlage nicht mehr von ihr verlangt werden würde.