Anbietpflicht betreffend die eigene bewohnte Wohnung

1. Die sog. Anbietpflicht bezieht sich auch auf die zum Tausch zur Verfügung stehende und von dem Vermieter noch bewohnte eigene Wohnung des Vermieters (im Anschluß an RE OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 - 3 ReMiet 2/92 -).

2. Die Wirkung der Verletzung der Anbietpflicht entfällt nicht dadurch, daß der Vermieter nachträglich von seiner Absicht, die eigene Wohnung wieder zu vermieten, Abstand nimmt, um sie nunmehr einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen.

Die Kl. können von dem Bekl. Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Wohnung nicht verlangen. Ob der von den Kl. mit der Kündigung vom 27. Januar 1999 geltend gemachte Eigenbedarf besteht und deshalb grundsätzlich geeignet war, das Mietverhältnis der Parteien zu beenden, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls ist das Räumungsbegehren unter Berücksichtigung des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (GE 1993, 369 = WuM 1993, 105) rechtsmißbräuchlich, so daß die Kl. dieses nicht mit Erfolg durchsetzen können.

Dem wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigenden Vermieter obliegt es, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten; widrigenfalls ist sein Räumungsbegehren rechtsmißbräuchlich (OLG Karlsruhe a. a. O.). Entsprechend diesem Grundsatz hätten die Kl. die bisher von ihnen selbst bewohnte Wohnung dem Bekl. mit einem konkreten Vermietungsangebot anbieten müssen, was sie verweigert haben. Diese Wohnung ist zwar bisher nicht im wörtlichen Sinne "frei geworden", jedoch stand bereits bei Zugang der Kündigung fest, daß es erklärtes Ziel der Kl. war, diese Wohnung gerade durch Umsetzung ihres Eigenbedarfs in der Wohnung des Bekl. aufzugeben und andererweitig zu vermieten. Eine solche Konstellation gebietet ebenso wie die nach Zugang der Kündigung tatsächlich bereits frei gewordene dritte Wohnung, das für den Mieter einschneidende Lösungsrecht des Vermieters im Hinblick auf den Charakter des langfristigen, personenbezogenen Schuldverhältnisses so schonend wie möglich auszuüben und die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen Nachteile gering zu halten. Die sog. Anbietpflicht bezieht sich deshalb auch auf die zum Tausch zur Verfügung stehende eigene Wohnung des Vermieters (vgl. LG Nürnberg-Fürth WuM 1991, 110; LG Stuttgart WuM 1988, 276).

Die Kl. haben diesem aus Treu und Glauben folgenden Gebot nicht genügt, denn sie haben die Wohnung auch nach Hinweisen der Kammer vom 12. Juli 2001 nicht zu konkreten Bedingungen angeboten, sondern ein Vertragsangebot trotz des ausdrücklich geäußerten Interesses des Bekl. davon abhängig gemacht, daß dieser den Räumungsanspruch zuvor anerkennt. Ein Angebot zu konkreten Bedingungen ist jedoch erforderlich, denn anderenfalls ist nicht überprüfbar, ob der Vermieter auch der Verpflichtung nachgekommen ist, die Wohnung zu angemessenen Bedingungen anzubieten (vgl. dazu OLG Karlsruhe a. a. O.).

Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht aus dem Umstand, daß diese bei Zugang der Kündigung noch nicht wußten, wie sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der ortsübliche oder der marktgerechte Mietzins entwickeln würde und zu welchem Zeitpunkt der Bekl. tatsächlich ausziehen werde. Denn bei Freiwerden einer Alternativwohnung kann der Mieter ohnehin nicht erwarten, daß der Vermieter diese bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für ihn vorhält. Die Berufung des Mieters auf Treu und Glauben ist deshalb bereits dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Alternativwohnung zur umgehenden Anmietung zu den augenblicklich angemessenen Bedingungen anbietet. Der Mieter muß deshalb bereit sein, sich gleichzeitig mit der Einigung über die Mietvertragsbedingungen auch zur Räumung seiner bisherigen Wohnung zu verpflichten, ohne daß er die Kündigungsfrist ausschöpfen kann. Demgemäß hätten die Kl. auch ein Angebot auf den Zeitpunkt nach Ablauf der von ihnen eingeplanten Renovierungs- und ggf. Umbauarbeitenzeiten im Anschluß an eine sofortige Räumung machen können. Aus welchen Gründen diese Bau- oder Renovierungsphase einen erheblichen Zeitraum hätte einnehmen sollen, in dem sich die Marktbedingungen in absehbarer Weise hätten entwickeln können, ist nicht erkennbar.

Umstände in der Person des Bekl., die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem für die Kl. unzumutbar erscheinen ließen, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Der Vortrag der Kl., daß die bisher von ihnen innegehaltene Wohnung nicht mehr zur Verfügung stehe, weil sie diese ihren Söhnen überlassen wollten, hindert die Beurteilung des Räumungsbegehrens als rechtsmißbräuchlich nicht. Denn der Verstoß gegen Treu und Glauben liegt hier darin, daß die Kl. in der Zeit bis zu ihrer Kenntnis von dem neuen Verwertungswunsch für ihre Wohnung diese nicht dem Bekl. angeboten haben. Der in dieser Zeit entstandene Einwand der Rechtsmißbräuchlichkeit ist durch einen späteren Wegfall der Alternativwohnung nicht zu beseitigen. Insoweit liegt der Fall nicht anders als der dem vorgenannten Rechtsentscheid zugrunde liegende Sachverhalt, in dem die Wohnung wegen späterer anderweitiger Vermietung nicht mehr zur Verfügung stand.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist der Bekl. auch nicht dadurch ausreichend geschützt, daß er womöglich Schadensersatzansprüche geltend machen könnte, wenn nach seinem Auszug die Kl. sich auf einen Vertragsschluß zu objektiv angemessenen Bedingungen nicht einließen. Denn die Rechtsprechung zur "Anbietpflicht" ist nicht primär auf die Vermögensinteressen des Mieters ausgerichtet, sondern darauf, die durch Wohnungssuche, Umzug und Wohnumfeldwechsel insgesamt entstehenden Belastungen möglichst zu vermeiden. Der Verweis auf einen Schadensersatzanspruch würde diesem schützenswerten Interesse nicht gerecht. Im übrigen hält die Kammer einen solchen Schadensersatzanspruch auch nicht für denkbar. Denn die "Anbietpflicht" ist - da sie einen Kontrahierungszwang nicht begründet - tatsächlich keine Verpflichtung im engeren Sinne, sondern eine Obliegenheit, so daß ihre Verletzung nur zu Rechtsnachteilen des Vermieters, nicht aber zu Ansprüchen des Mieters führen kann.

Eine Kündigung ist dann wirksam, wenn bei Zugang ein Kündigungsgrund besteht. Gerade bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs prüft die Rechtsprechung, ob sich eine wirksame Kündigung nicht später als rechtsmißbräuchlich herausstellt.

Die Vermieter hatten wegen Eigenbedarfs gekündigt. Sie selbst bewohnten eine andere Wohnung im Haus, die sie dem Mieter aber nur im Tausch anbieten wollten, wenn dieser zunächst den Räumungsanspruch anerkannt habe. Später beriefen sie sich darauf, daß sie ihre jetzige Wohnung ihren Söhnen überlassen wollten.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2001 hielt das Landgericht Berlin das Räumungsverlangen für rechtsmißbräuchlich, da nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe der Vermieter immer eine andere freie Wohnung dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter anbieten müsse. Das gelte auch für die von den Vermietern selbst bewohnte Wohnung. Wenn ein solches Angebot zu konkreten Bedingungen nicht erfolge, sei der Verstoß gegen Treu und Glauben auch nicht dadurch geheilt, daß später die Söhne der Vermieter sich entschlossen hätten, in die freiwerdende Wohnung zu ziehen.

Das Gericht bejahte die Anbietpflicht der Vermieter für ihre eigene Wohnung nur deshalb, weil die Vermieter zunächst unstreitig beabsichtigt hatten, die Wohnung anderweitig zu vermieten. Hätten sie von Anfang an die Überlassung an ihre Söhne geplant (und dies auch dem Mieter mitgeteilt), hätte eine solche Anbietpflicht nicht bestanden. Eine Eigenbedarfskündigung wird nämlich nur dann unwirksam, wenn der Vermieter beabsichtigt, die freie Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen (BVerfG NJW 1994, 435).