Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung

1. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine eigene freiwerdende Wohnung dem Mieter anzubieten („fliegender Wohnungswechsel“).

2. Eine Anbietpflicht besteht auch nicht für eine Wohnung, die nach Größe, Zuschnitt und Lage mit der Wohnung des Mieters nicht mehr ernsthaft verglichen werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Bekl. zu 1 und 2 waren seit Mitte des Jahres 2000 Mieter einer etwa 170 m2 großen Sechszimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses der Kl. in Frankfurt am Main. In der Wohnung lebte zugleich deren erwachsene Tochter, die Bekl. zu 3. Eine Tochter der Kl. bewohnt zusammen mit ihrem Ehemann eine knapp 100 m2 große Vierzimmerwohnung im vierten Obergeschoss des Hauses.

2 Im November 2014 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Diesen stützte sie darauf, dass ihre im vierten Obergeschoss des Hauses lebende Tochter die Wohnung der Bekl. aus näher bezeichneten gesundheitlichen Gründen benötige. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Im Verlauf des Verfahrens über die von der Kl. fristgerecht erhobene und begründete Nichtzulassungsbeschwerde haben die Bekl. die Wohnung freiwillig geräumt und an die Kl. herausgegeben, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

II. 3 Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Bei der insoweit nur gebotenen summarischen Prüfung ist davon auszugehen, dass die Nichtzulassungsbeschwerde der Kl. voraussichtlich zu einer Zulassung der Revision und zu einer Aufhebung des Berufungsurteils unter Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht geführt hätte.

4 Denn die Entscheidung des Berufungsgerichts weicht in zulassungsrelevanter Weise von der Rechtsprechung des Senats ab, nach der die Anbietpflicht jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses endet (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 unter II 2; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12 f.; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, WuM 2012, 160 Rn. 24; vgl. ferner Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 55 [zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen]). Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist der Vermieter danach aufgrund des Gebotes der Rücksichtnahme auch nicht gehalten, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendig erst frei wird, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist. Die Ansicht des Berufungsgerichts, der Vermieter müsse sich auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter einlassen, beruht auf einer einseitig an den Interessen des Mieters ausgerichteten, den Charakter von Rücksichtnahmepflichten jedoch grundlegend verkennenden Bewertung. Entsprechendes gilt ungeachtet der weiteren Frage, ob unter bestimmten Voraussetzungen die Initiative nicht eher sogar von dem Mieter ausgehen müsste, für die Auffassung des Berufungsgerichts, der Vermieter habe dem Mieter auch eine Wohnung anzubieten, die - wie im Streitfall - bei einer für die Annahme von Pflichtverletzungen gebotenen objektiven Betrachtung nach Größe, Zuschnitt und Lage als mit der bisherigen Wohnung nicht mehr ernsthaft vergleichbar angesehen werden kann.

5 Da der weitere Prozess eine Beweisaufnahme über das Bestehen des von der Kl. geltend gemachten Eigenbedarfs erfordert hätte, ist das Prozessrisiko als für beide Parteien etwa gleich hoch einzuschätzen, weshalb die Kosten gegeneinander aufzuheben sind.

Bis zum Ablauf der Frist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich eine andere freie Wohnung als Ersatz anbieten. Das gilt allerdings nicht für die eigene Wohnung des Vermieters im „fliegenden Wechsel“ und auch für eine nicht vergleichbare Ersatzwohnung.

Der Vermieter hatte den Mietern im Erdgeschoss wegen Eigenbedarfs aus gesundheitlichen Gründen für seine Tochter, die im selben Haus im 4. OG wohnte, gekündigt. Die Räumungsklage war vom Amtsgericht und Landgericht abgewiesen worden; nach Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde räumten die Mieter die Wohnung, und der Rechtsstreit wurde für erledigt erklärt. Der Bundesgerichtshof hatte nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Der BGH hob die Kosten gegeneinander auf, da die Nichtzulassungsbeschwerde voraussichtlich Erfolg gehabt hätte, das Ergebnis einer Beweisaufnahme über das Bestehen eines Eigenbedarfs aber ungewiss sei. Das Landgericht weiche schon von der Rechtsprechung des Senats ab, wonach die Anbietpflicht jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist endet. Darüber hinaus sei auch der Vermieter nicht verpflichtet, seine eigene Wohnung dem Mieter im „fliegenden Wohnungswechsel“ anzubieten, ebenso wenig wie eine bei objektiver Betrachtung nach Größe, Zuschnitt und Lage nicht mehr vergleichbare Wohnung.

Anmerkung der Redaktion: Der BGH hat den Streitwert für die Nichtzulassungsbeschwerde auf 18.406,56 € festgesetzt, gleichwohl aber von einem voraussichtlichen Erfolg der Nichtzulassungsbeschwerde gesprochen. Warum trotz der Wertgrenze von 20.000 € nach § 26 Nr. 8 EGZPO die Beschwerde zulässig war, wird nicht dargelegt.