Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung

Den Vermieter trifft nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung grundsätzlich die Nebenpflicht, dem Mieter zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen, weil er es sonst allein in der Hand hätte, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu entscheiden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. war seit 1981 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von ca. 95 m2 (nach Mietvertrag) bzw. 88,67 m2 (nach Betriebskostenabrechnung). Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit der Bekl. mit Schreiben vom 27.2.2015 ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 30.11.2015. Das AG verurteilte die Bekl. zur Herausgabe der Wohnung. Das LG Berlin wies die Berufung mit Be­schluss vom 25. Januar 2017 - 18 S 159/16 - gemäß § 522 ZPO zurück. Die Bekl. gab die Woh­nung am 5. Mai 2017 heraus. Der Sohn der Bekl. zog im Frühjahr 2015 in eine eigene Wohnung. Während der Kündigungsfrist ist eine 2-Zimmer-Wohnung der Kl. im Hinterhaus mit 44 m2 frei geworden. Diese bot die Kl. der Bekl. nicht an und vermietete sie am 15. April 2015 anderweitig. Im März 2016 bot die Kl. der Bekl. eine 1-Zimmer- Wohnung mit einer Fläche von 35 m2 an. Im September 2016 bot die Kl. der Bekl. eine 2-Zim­mer-Wohnung mit einer Fläche von 47,42 m2 in einem anderen Gebäude an. Im Oktober 2016 bot die Kl. der Bekl. eine Wohnung mit einer Fläche von 68,5 m2 in einem weiteren Gebäude an. Diese Angebote nahm die Bekl. sämtlichst nicht an. Die Bekl. hat gegenüber der geltend gemachten Nutzungsentschädigung mit Schadenersatzansprüchen aufgerechnet, da ihr freier Alternativwohnraum im Quergebäude nicht angeboten worden sei. Der Vermieter hat eine Anbietpflicht mit dem Hinweis verneint, die Wohnung sei zu klein und nicht vergleichbar gewesen.

Das AG hat die Bekl. zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verurteilt. Ihre Berufung hatte, obwohl das LG eine Verletzung der Anbietpflicht als gegeben ansah, (aus anderen Gründen) keinen Erfolg.

Der Kl. steht ein Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB […] zu. Dieser Anspruch ist auch nicht durch die Aufrechnung der Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Anbietpflicht erloschen.

a) Die Kl. war verpflichtet, der Bekl. die zur Verfügung stehende 2-Zimmer-Wohnung anzubieten, obwohl diese mit 44 m2 nur etwa halb so groß war wie die streitgegenständliche Wohnung mit 87,58 m2 (nach Aufmaß) bzw. 88,67 m2 (nach Betriebskostenabrechnung) bzw. ca. 95 m2 (nach Mietvertrag). Die 2-Zimmer-Wohnung ist unstreitig während der Kündigungsfrist frei geworden.

Das Bundesverfassungsgericht hat die eigenverantwortliche Entscheidung des Mieters hervorge­hoben, wie er sein Leben gestalten will und dabei darauf abgestellt, dass es zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gehöre, „seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken“ (BVerfG, Beschluss vom 28.1.1992 - 1 BvR 1054/91, GE 1992, 427 = NJW 1992, 1220 f.).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs löst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15, GE 2017, 166 = NJW 2017, 547, 555). Diese Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringt einer gesteigerten Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Danach ist der Vermieter nach Auffassung der Kammer verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung freistehen­de oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen. Denn sonst hätte er auch allein in der Hand, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu entscheiden.

Überdies sind dem Vermieter regelmäßig die Interessen des Mieters weder im Einzelnen noch in ihren möglichen Wandlungen bekannt, so dass es sachgerecht erscheint, ihm die Pflicht aufzuerlegen, dem Mieter der Wohnung, auf die sich die Eigenbedarfskündigung bezieht, die ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen anzubieten. Die Berücksichtigung allein der durch die Anmietung konkretisierten und erkennbar gewordenen individuellen Bedürfnissen des Mieters versetzt den Vermieter gerade bei jahrzehntelangen Mietverhältnissen nicht in die Lage, sich ein Bild der aktuellen Interessen und Bedürfnissen des Mieters zu machen. So ist - wie hier auch vorgetragen - durchaus denkbar, dass Kinder ausziehen und damit eine geringere Wohnfläche benötigt wird.

Der Bundesgerichtshof verweist zwar auf die frühere Rechtsprechung des Senats, in der bei der Anbietpflicht unter anderem auf eine vergleichbare Wohnung abgestellt wurde; gleichzeitig lässt er in seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 ausdrücklich offen, ob eine deutliche Größenabweichung (166 m2 versus 76 m2) eine ansonsten bestehende Anbietpflicht entfallen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547, 555 und 556). Insofern stehen obige Ausführungen auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Soweit die Kammer in dem zitierten Landgerichtsverfahren 18 S 159/16 noch eine abweichende Auffassung vertreten hat, hält sie daran nicht mehr fest. Die Beendung eines langjährigen Mietverhältnisses bedeutet für den Mieter eine Zäsur, die eine erheb­liche Veränderung der Lebens- und Wohnverhältnisse mit sich bringen kann. So wird einem Mie­ter gerade in Zeiten beengter Mietmärkte, die steigende Mieten und ein geringes Angebot freier Wohnungen mit sich bringen, angesonnen, bei der Suche nach Ersatzwohnraum seine Wohnbedürfnisse einzuschränken und auch kleinere, teurere und in weniger nachgefragten Stadtbezirken belegene Wohnungen in den Blick zu nehmen (vgl. Beck-Online Großkommentar, BGB, Stand 1.7.2019, § 574, Rn. 24 ff. m.w.N.). Der Vermieter darf daher nicht vorausset­zen, dass sich das Interesse des zur Räumung einer Wohnung verpflichteten Mieters von vorn­herein auf Ersatzwohnungen beschränken wird, die nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausstattung der bisherigen Wohnung entsprechen.

b) Die unter anderem mit Schriftsatz vom 2.10.2019 vorgetragenen Gründe der Kl., die 44-m2-Wohnung nicht anzubieten, vermögen die Anbietpflicht nicht zu Fall zu bringen. Insbesondere sind im Zeitpunkt, zu dem die Anbietpflicht bestand, keine Gründe gegeben, die die Kl. im vorliegenden Fall von der Anbietpflicht befreien würden. Im Einzelnen:

Soweit die Kl. vorträgt, dass sie nicht erkennen konnte, dass die kleinere Wohnung als Alternativwohnung überhaupt in Betracht kam, ist dem entgegenzuhalten, dass eine Anbietpflicht gerade deshalb angenommen wird, weil die Vermieterseite regelmäßig nicht wissen kann, was den mieterseitigen Interessen oder Plänen entspricht. Folglich durfte die Kl. auch nicht einfach davon ausgehen, dass die Bekl. eine Wohnung für sich und ihren Sohn benötigen würde.

Der Einwand, dass die Wohnung im 3. OG keine Alternative gewesen wäre, da das Instrument der Bekl. nach Auffassung der Kl.seite wegen des Grundrisses der Wohnung und der Lage im Hinterhaus nicht in die Wohnung hätte verbracht werden können, greift nicht. Im Rahmen der Anbietpflicht konnte die Kl. am 15.4.2015 aber nicht davon ausgehen, dass das Instru­ment der Bekl. in keinem Fall (auch nicht durch die Fenster) in die Wohnung verbracht wer­den könnte und die Bekl. deshalb unter keinen Umständen in die Wohnung ziehen würde. Die Kl. hatte solche Überlegungen nicht für die Bekl. anzustellen und ihr die Wohnung den­noch anzubieten.

Dass das Klavierspielen im Hinterhaus eine viel größere Lärmbelästigung für die Nachbarn dargestellt hätte als im Vorderhaus, vermag die Anbietpflicht ebenso wenig zu Fall zu bringen, zumal die Bekl. darauf hinweist, dass die Zimmer der Wohnung nicht an eine andere Wohnung des Hauses angrenzen. Sind also primär die darunter und darüber liegende Wohnung betroffen, ergibt sich grundsätzlich keine stärkere Beeinträchtigung als im Vorderhaus. Der Hinweis darauf, dass im Vorderhaus Gewerbe überwiegen, deutet für sich genommen weder auf eine geringere noch eine erhöhte Beeinträchtigung einzelner Nachbarn bzw. ihrer Kunden durch das Klavierspiel.

Soweit die Kl. einwendet, dass die Bekl. im August 2015 einer Mitarbeiterin der Hausver­waltung mitgeteilt habe, dass sie wegen einer Erkrankung eine Wohnung mit Badewanne benöti­ge, und die Alternativwohnung nur über eine Dusche verfüge, ist auch hier auf den Stand zum Zeitpunkt der Neuvermietung der Alternativwohnung abzustellen (15.4.2015), so dass die Alternativwohnung auch in Ermangelung einer Badewanne hätte angeboten werden müssen.

c) Diese Anbietpflicht hat die Kl. verletzt, indem sie ihr der Bekl. die im Kündigungszeitraum frei gewordene Hinterhaus-Wohnung nicht angeboten hat. Mit den drei nach Ablauf der Kün­digungsfrist angebotenen Wohnungen hat die Kl. ihre Anbietpflicht nicht erfüllt. Sie hätte der Bekl. die 44-m2-Wohnung anbieten müssen (siehe oben).

Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten wird. Insofern hätte die Kl. der Anbietpflicht Genüge getan, wenn sie die Hinterhauswohnung angeboten hätte, ohne der Bekl. die Möglichkeit einer teilgewerblichen Nutzung einzuräumen. Die Kl. hat nachvollziehbar vorgetragen, dass sie keine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung erteilt hätte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Kl. anderen Mietern eine solche Erlaubnis erteilt hätte, eine Pflicht der Vermieterin, der Bekl. eine solche Nutzung zu ermöglichen, bestand nicht.

d) Die Bekl. hat allerdings nicht hinreichend dargelegt und bewiesen, dass sie das Angebot der Kl. auch angenommen hätte, so ihr die Alternativwohnung vor Ablauf der Kündigungs­frist angeboten worden wäre.

Die Kl. hat bestritten, dass die Bekl. das Angebot der Alternativwohnung im Hinterhaus ohne teilgewerbliche Nutzung angenommen hätte. Soweit die Kl. vorträgt, dass die Bekl. diese Alternativwohnung nicht angenommen hätte, weil sie auch die anderen Alternativwohnungen abgelehnt habe, kann dies offenbleiben. Die Einwände der Bekl. gegen die drei anderen angebotenen Wohnungen - nämlich: (1) die Höhe der Miete der Wohnung in der W.straße (Gesamtmiete 865 €), (2) die Hellhörigkeit der Wohnung in der G.straße und (3) lediglich eine 1-Zimmer-Wohnung in der L.straße - lassen sich auf die anzubietende Wohnung nicht ohne Weiteres übertragen, so dass entgegen der Auffassung der Kl. allein damit nicht ausgeschlossen ist, dass die Bekl. das Angebot bzgl. der Hinterhaus-Wohnung ange­nommen hätte.

Dafür, dass die Bekl. das Angebot der Alternativwohnung im Hinterhaus ohne teilgewerbliche Nutzung angenommen hätte, hat die Bekl. keinen Beweis angeboten. Sie hat die Kammer da­von auch nicht durch ihre persönliche Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 22. Januar 2020 überzeugen können.

Die Bekl. hat vielmehr deutlich gemacht, dass es von größter Bedeutung für sie sei, den Kla­vierunterricht weiter in ihrer Wohnung zu erteilen. Aus dem undatierten Schreiben mit Eingangs­stempel vom 13.8.2015 geht klar hervor, dass sie auch noch zu diesem Zeitpunkt die Bedingung einer teilgewerblichen Nutzung der Alternativwohnung für ihren Klavierunterricht aufrechterhielt. Ferner hat die Bekl. erklärt, dass sie nach 40 Jahren nicht unbedingt wieder im Hinterhaus wohnen wolle, wo die Treppenaufgänge in der Regel zu schmal für den Transport ihres Flügels seien. Außerdem geht aus dem Schreiben hervor, dass die Bekl. ein Einigungsangebot der Kl. über eine „Ausgleichszahlung‘‘ von 10.000 € zurückgewiesen hatte und sich Hoffnungen auf einen wesentlich höheren „Ablösebetrag“ von mindestens 35.000 € machte. […]

Den Vermieter trifft nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung grundsätzlich die Nebenpflicht, dem Mieter zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine zur Vermietung frei stehen­de oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen, weil er es sonst allein in der Hand hätte, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu entscheiden.

Die Beklagte, eine Musiklehrerin, war seit 1981 Mieterin einer knapp 90 m2 großen 3-Zimmer-Wohnung der Klägerin. Diese hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit Erfolg gekündigt. Die Beklagte räumte die Wohnung jedoch nicht fristgemäß, weshalb die Klägerin von der Beklagten Nutzungsentschädigung verlangte.

Dagegen rechnet die Beklagte mit angeblichen Schadensersatzansprüchen auf, weil die Klägerin ihre Pflicht, der Beklagten freie oder frei werdende andere Wohnungen anzubieten, verletzt habe. Während der Kündigungsfrist war eine 44 m2 große 2-Zimmer-Wohnung der Klägerin im Hinterhaus frei geworden, welche die Klägerin der Beklagten nicht angeboten, sondern anderweitig vermietet hatte. Danach bot die Klägerin der Beklagten aber drei andere Wohnungen mit Flächen von zwischen 35 m2 und 68,5 m2 an, von denen sich allerdings zwei in anderen Gebäuden der Klägerin befanden. Diese Angebote nahm die Beklagte sämtlichst nicht an. Das AG hat die Beklagte zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verurteilt, ihre Berufung hatte, obwohl das LG eine Verletzung der Anbietpflicht als gegeben ansah, (aus anderen Gründen) keinen Erfolg.

Die Klägerin sei verpflichtet gewesen, der Beklagten die während der Kündigungsfrist frei gewordene 2-Zimmer-Wohnung anzubieten, obwohl diese mit 44 m2 nur etwa halb so groß war wie ihre bisherige. Eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löse die Nebenpflicht aus, dem Mieter zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten, um die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Der Vermieter sei deshalb grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter (jede) zur Vermietung frei stehen­de oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Dem Vermieter stehe keine Entscheidung darüber zu, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht sei, denn sonst hätte er es auch allein in der Hand, über den Umfang der ihn treffenden vertraglichen Nebenpflicht zu entscheiden.

Zum Recht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gehöre es, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken.

Überdies kenne der Vermieter regelmäßig im Einzelnen weder die Interessen des Mieters noch deren mögliche Veränderungen, schon gar nicht, wenn es sich um langjährige Mietverhältnisse handele, so dass es sachgerecht sei, dem Mieter alle zur Verfügung stehenden Wohnungen anzubieten. Soweit die Kammer früher eine abweichende Auffassung vertreten habe, halte sie daran nicht mehr fest.

Gerade in Zeiten beengter Mietmärkte, steigender Mieten und geringem Angebot freier Wohnungen werde Mietern angesonnen, Wohnbedürfnisse bei der Suche nach Ersatzwohnraum einzuschränken und auch kleinere, teurere und in weniger nachgefragten Stadtbezirken belegene Wohnungen in den Blick zu nehmen. Auch deshalb dürfe der Vermieter nicht vorausset­zen, dass sich das Interesse des zur Räumung verpflichteten Mieters von vorn­herein auf Ersatzwohnungen beschränke, die nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausstattung der bisherigen Wohnung entsprechen.

Die Einwände der Klägerin, weshalb die nicht angebotene Wohnung keine Alternative für die Beklagte gewesen wäre – u. a. Probleme beim Transport des Flügels der Beklagten und dem Aufstellen wegen des Grundrisses der Wohnung und der Lage im Hinterhaus sowie der Lärmbelästigung durch das Klavierspielen – hielt das Gericht nicht für überzeugend.

Die Anbietpflicht beinhalte, so das Gericht weiter, nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten werde. Insofern hätte die Klägerin der Anbietpflicht Genüge getan, wenn sie die Hinterhauswohnung angeboten hätte, ohne der Beklagten die gewünschte Möglichkeit einer teilgewerblichen Nutzung (Klavierunterricht) einzuräumen. Da die Klägerin auch keinem anderen Mieter eine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung erteilt hatte, hätte eine solche Pflicht auch nicht gegenüber der Beklagten bestanden.

Dass die Beklagte mit dem Versuch, gegen die Nutzungsentschädigung mit Schadensersatzansprüchen wegen Verletzung der Anbietpflicht aufzurechnen, scheiterte, lag daran, dass sie nicht in der Lage war, hinreichend darzulegen und beweisen, dass sie die Wohnung tatsächlich genommen hätte, wenn sie ihr vor Ablauf der Kündigungs­frist angeboten worden wäre. Das nämlich hatte die Klägerin bestritten, u. a. mit Hinweis darauf, dass die Beklagte keine der drei anderen angebotenen Wohnungen ge­nommen hatte. Dieses Argument überzeugte das Gericht zwar nicht, allerdings auch nicht das, was die Beklagte bei der persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vortrug. Dabei habe sie, wie auch schon in früherem Schriftwechsel, deutlich gemacht, dass es von größter Bedeutung für sie sei, den Kla­vierunterricht weiter in ihrer Wohnung zu erteilen, und dass sie die Bedingung einer teilgewerblichen Nutzung der Alternativwohnung für ihren Klavierunterricht aufrechterhalte. Ferner habe sie erklärt, dass sie nach 40 Jahren nicht unbedingt wieder im Hinterhaus wohnen wolle. Schließlich gehe aus ihrem Schreiben auch hervor, dass sie ein Einigungsangebot der Klägerin über eine „Ausgleichszahlung‘‘ von 10.000 € zurückgewiesen und sich Hoffnungen auf einen wesentlich höheren „Ablösebetrag“ von mindestens 35.000 € gemacht habe. Unter diesen Umständen könne nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Beklagte die Alternativwohnung im Hinterhaus angenommen hätte. Einen entsprechenden Beweis habe sie nicht angeboten oder gar geführt.