Anbau eines verglasten Balkons als Modernisierung

Anbau eines verglasten Balkons als Modernisierung; Balkon bei Häusern der Baualtersklasse 1956-1964 allgemein üblich

1. Nachträglicher Anbau eines Balkons ist Modernisierung.

2. Eine umlaufende, nicht völlig dichte Schiebeverglasung ändert nichts an der Einstufung als Balkon.

3. Bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956-1964 ist ein Balkon in Berlin allgemein üblich.

(Leitsätze der Redaktion)

1) Die Bekl. hat die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a Abs. 1 ZPO zu tragen.

1) Die Parteien haben um die Pflicht der Bekl. zur Duldung des Anbaus eines verglasten Balkons an ihre von der Kl. gemietete Wohnung gestritten.

Mit dem Schreiben vom 30. April 2008 kündigte die Kl. der Bekl. den Anbau eines 7 m2 großen verglasten Balkons an ihre Wohnung an. Der Balkon sollte dem größten Wohnraum (Wohnzimmer) zugeordnet werden. Für die Errichtung des Balkons waren in der Wohnung eine Änderung des Heizungsrohrverlaufs und der Einbau eines neuen Fensters und einer Balkontür (mit Wärmeschutzglas) erforderlich. An die Wohnung der Bekl. sollte ein Einzelbalkon (im Unterschied zu der an anderen Wohnungen ausgeführten „Zwillingskonstruktion") angebracht werden. Der Balkon sollte mit einer umlaufenden - nicht völlig dichten - Schiebeverglasung ausgestattet werden. Die im Schreiben angekündigte voraussichtliche Modernisierungsmieterhöhung betrug 120,31 € monatlich.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung des Balkonanbaus abgewiesen, da die sich ergebende Mieterhöhung für die Bekl. eine unzumutbare Härte wäre. [...]

Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, da die Bekl. die Wohnung aufgegeben hat.

3) Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien hatte die Kammer unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach § 91 a Abs. 1 ZPO über die Kosten zu entscheiden, was zur Kostenlast der Bekl. führt, da sie voraussichtlich in der Hauptsache unterlegen wäre.

Die Kl. hatte gegen die Bekl. einen Anspruch auf Duldung des Balkonanbaus aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Gegen die Ankündigung vom 30. April 2008 bestehen keine formellen Bedenken. Die Arbeiten sind ausführlich (auch anhand des Grundrisses) erläutert. Ein Bauzeitenplan ist genannt. Die voraussichtliche Mieterhöhung wird berechnet.

Der Anbau eines verglasten Balkons führt zu einer Wohnwertverbesserung. Die Konstruktion ist dem Grunde nach als ein Balkon anzusehen und insbesondere nicht als ein Wintergarten. Maßgeblich ist dabei, dass die Verglasung nicht vollkommen dicht ist, sondern nur einen gewissen Lärm- und Windschutz bietet, ohne grundsätzlich die „Freiluftsituation" eines Balkons aufzuheben. Der geplante Balkon ist mit 7 m2 groß und geräumig. Er lässt sich gut praktisch nutzen. Die Bekl. kann so, ohne die Wohnung verlassen zu müssen, Zeit im Freien verbringen, aber auch z. B. einfacher Wäsche trocknen usw. Eine Verschattung der Wohnung tritt nicht ein. [...] Es ist zu berücksichtigen, dass gerade die obersten Balkone - wie auch bei der Bekl. - ein Dach aus Sicherheitsglas (so ausdrücklich auch auf Seite 4 der Ankündigung) erhalten, so dass von oben weiter Sonnenlicht in die Wohnung gelangen kann, während die Balkonnutzung auch bei normalem Regen noch möglich ist.

Die Bekl. macht geltend, dass aufgrund ihrer Rente von 791,20 € sie vor der Modernisierung bei einer Miete von 364,21 € anteilig 46 % ihres Einkommens, nach der Modernisierung bei einer neuen Miete von 484,52 € anteilig 61 % ihres Einkommens für die Wohnung aufzuwenden hätte. Es kann insoweit dem Amtsgericht zugestimmt werden, dass diese Belastung - selbst wenn die Bekl. Wohngeld bekommen sollte - an sich nach § 554 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 BGB zu hoch ist, da ein etwaiger Wohngeldbezug von 42 € für die von der Bekl. getrennt zu zahlende Heizung (39 €) aufgezehrt wird.

Der Härteeinwand greift hier indes wegen § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB nicht durch, da die Wohnung mit dem Balkon nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt werden sollte. Ein allgemein üblicher Zustand ist bei einer Ausstattung von mehr als zwei Dritteln vergleichbarer Wohnungen, also Wohnungen derselben Baualtersklasse nach dem Berliner Mietspiegel, mit dem entsprechenden Merkmal gegeben. Eine Unterscheidung zwischen dem Ost‑ und dem Westteil Berlins ist dabei jedoch nicht mehr angezeigt, da bereits seit dem Berliner Mietspiegel 2005 und sodann in den Mietspiegeln 2007 und 2009 eine einheitliche Übersicht der Mieten in Ost und West ausgewiesen wird, die nur noch bei den zwischen 1973 und 1990 gebauten Wohnungen Unterscheidungen trifft.

Hier handelt es sich indes um eine Wohnung der Baualtersklasse 1956-64. Die Kammer hat aufgrund des Beschlusses vom 17. August 2009 ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen dazu eingeholt, ob mehr als zwei Drittel der Wohnungen der Baualtersklasse 1956‑64 in Berlin mit Balkonen ausgestattet sind. In dem Gutachten vom 11. Dezember 2009 hat der Sachverständige nach Auswertung seines umfangreichen Datenbestandes und nach Anfragen bei großen Vermietern und Hausverwaltungen von den insgesamt 152.100 Wohnungen in der Baualtersklasse Daten zu 44.272 Wohnungen erheben können, von denen 36.048 Wohnungen mit einem Balkon ausgestattet waren, was einem Anteil von 81 % entspricht. Das Gutachten ist vollkommen überzeugend. Insbesondere hat der Sachverständige eine sehr breite Datenbasis zugrunde legen können, so dass die Kammer vom Ergebnis ohne Weiteres überzeugt ist.

Schließlich bilden die Modernisierungskosten nicht per se wegen ihrer Höhe eine Härte oder wären unangemessen hoch, abgesehen davon, dass die Umlage gesondert im Verfahren nach § 559 BGB zu bestimmen gewesen wäre. Die Bekl. hat jedenfalls nicht substantiiert eine Überhöhung der Kosten vorgetragen, sondern nur angegeben, sie habe von günstigeren Balkonen gehört. Die Verglasung macht keinen wesentlichen Teil der Kosten aus.

Der nachträgliche Anbau eines Balkons ist grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme, sofern eine Wohnung noch nicht darüber verfügt. Wegen der erheblichen Baukosten ist die sich daraus ergebende Mieterhöhung allerdings oft beträchtlich, so dass Mieter sich auf eine unzumutbare Härte berufen könnten – es sei denn, die Ausstattung mit einem Balkon sei allgemein üblich. Das hat das Landgericht Berlin – sachverständig beraten – jetzt für eine Baualtersgruppe festgestellt.

Die Vermieterin wollte einen 7 m² großen verglasten Balkon einbauen lassen; die voraussichtliche Mieterhöhung gab sie mit monatlich 120,31 € an. Die Mieterin widersprach der Maßnahme und berief sich auf eine unzumutbare Härte. Nachdem das Amtsgericht die Klage auf Duldung abgewiesen hatte, gab die Mieterin während des Berufungsverfahrens die Wohnung auf, so dass das Landgericht Berlin nur noch über die Kosten der erledigten Hauptsache zu entscheiden hatte.

Mit Beschluss vom 15. April 2010 stellte das Landgericht Berlin fest, dass die Mieterin voraussichtlich in der Hauptsache unterlegen wäre. Der Anbau des verglasten Balkons führe zu einer Wohnwertverbesserung, wobei die Verglasung nur einen gewissen Lärm- und Windschutz biete, ohne die „Freiluftsituation" eines Balkons aufzuheben. Die Konstruktion sei daher nicht als ein Wintergarten anzusehen. Aus dem ausführlich begründeten Gutachten des Sachverständigen ergebe sich, dass in Berlin bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956 bis 1964 die Ausstattung mit einem Balkon allgemein üblich sei (nach dem Gutachten zu 81 %). Dabei sei nicht mehr eine Unterscheidung zwischen dem Ost- und dem Westteil Berlins angezeigt. Eine Berufung auf die finanzielle Härte sei der Mieterin deshalb nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB verwehrt.

Der nachträgliche Anbau eines Balkon ist nur dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn die Wohnung vorher über keinen Balkon verfügte. Anders kann es nur dann sein, wenn lediglich ein loggiaähnlicher Austritt vorhanden ist (LG Berlin GE 2008, 201). Zur „Balkonrechtsprechung" siehe im Übrigen Kinne in GE 2008, 158.