Anbau eines Balkons ohne Ankündigung als Modernisierung

Anbau eines Balkons ohne Ankündigung als Modernisierung; Duldungspflicht für Einbau einer Tür als Zutritt; Duldungspflicht auch hinsichtlich des Balkons im Stockwerk über der Mietwohnung; Anspruch auf Wiederherstellung des zweiten Zugangs zur Wohnung

1. Der Einbau einer bodentiefen Fenstertür mit Verlegung des Heizkörpers als Zutritt zu einem nachträglich angebauten Balkon im Innenhof ist eine vom Mieter zu duldende Modernisierung; das gilt auch dann, wenn der Anbau der Balkone ohne Ankündigung erfolgte.

2. Der Mieter hat auch den Anbau eines Balkons oberhalb seiner Wohnung als Modernisierung zu dulden, weil die einzelne Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das ganze Gebäude bei der Abwägung zu berücksichtigen ist.

3. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine (wenig benutzte) Tür zum Treppenhaus in den Seitenflügel zu vermauern, auch wenn sie im Mietvertrag nicht erwähnt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im 3. OG des Seitenflügels des Hauses E. Straße in 10823 Berlin. Zu Beginn des Mietverhältnisses verfügte die Wohnung über zwei Zugänge, einmal vom Treppenhaus des Vorderhauses und einmal vom Treppenhaus des Hinterhauses aus. Die Nettokaltmiete für die Wohnung der Bekl. beträgt derzeit 780 € zuzüglich von Nebenkostenvorschüssen in Höhe von 137 € monatlich.

Die Kl. ließ im Jahr 2013 Baumaßnahmen im Haus durchführen. Sie ließ Sanierungsarbeiten im Treppenhaus im Seitenflügel durchführen. Dabei ließ sie den Zugang zum Hintereingang der Wohnung der Bekl. vermauern. Ferner errichtete die Kl. im Hinterhof des Hauses Balkone vor den Wohnungen im Seitenflügel und im Vorderhaus. Die Abnahme der Balkonarbeiten erfolgte durch die Kl. am 15. Juli 2013.

Mit Schreiben vom 5.8.2013 kündigte die Kl. den Bekl. die Durchführung von Modernisierungsarbeiten in ihrer Wohnung in der Form an, dass ein Balkon an ihrer Wohnung angebaut wird.

Mit ihrer Klage macht die Kl. einen Anspruch auf Duldung der erforderlichen Baumaßnahmen zum Einbau einer Fenstertür in der Wohnung der Bekl. und der entsprechenden weiteren Baumaßnahmen geltend.

II. Die Berufung der Kl. ist teilweise begründet.

Die Bekl. haben nach § 555d Abs. 1 BGB den Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon zu dulden. Denn durch diese Maßnahme wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2014 - 63 S 574/12 - GE 2014, 1007 m.w.N.). Dies wird auch dadurch belegt, dass ein großer, geräumiger Balkon in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in den Berliner Mietspiegel 2013 als wohnwerterhöhendes Merkmal ausgewiesen ist. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Nutzwert des Balkons nicht deswegen als eingeschränkt anzusehen ist, weil die Bekl. auf dem Balkon von Nachbarn gesehen werden können. Die Nutzbarkeit des Balkons wird aber auch nicht maßgeblich dadurch beeinträchtigt, dass das Badezimmerfenster ebenfalls auf den Balkon hinausgeht. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Umstand dazu führt, dass der Balkon wegen aus dem geöffneten Badezimmerfenster dringenden Gerüchen nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Dass aus ihrem eigenen Badezimmerfenster ständig unangenehme Geruchsimmissionen dringen würden, tragen die Bekl. nicht vor. Soweit sie geltend machen, aus den anderen beiden Badfenstern der unteren Wohnungen würden Gerüche entweichen, ist schon nicht ersichtlich, wie stark diese noch auf dem Balkon wahrnehmbar sind. Es erschließt sich auch nicht, dass der Geruch der Luft im Bereich des Balkons vom üblichen Geruch in einem Berliner Innenhof abweicht. Ohne Erfolg machen die Bekl. schließlich sinngemäß geltend, sie müssten die streitgegenständliche Maßnahme nicht dulden, weil der Anbau der Balkone selbst ohne entsprechende Ankündigung erfolgt sei und ihnen deshalb ein Anspruch auf Entfernung der Balkone zustehe. Ein Anspruch der Bekl. auf Entfernung des zu ihrer Wohnung gehörenden Balkons wegen Besitzstörung ist jedenfalls nach § 864 Abs. 1 BGB erloschen. Im Übrigen liegt nunmehr die ordnungsgemäße Ankündigung vom 5. August 2013, aufgrund derer die Bekl. den Anbau der Balkone entsprechend den obigen Ausführungen zu dulden hätten. Es würde jedenfalls dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn die Bekl. allein deshalb eine Entfernung der Balkone verlangen könnten, weil sie unangekündigt angebaut wurden, wenn sie sofort wieder zur Duldung des Anbaus verpflichtet wären.

Die Maßnahme bedeutet für die Bekl. keine Härte im Sinne von § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB. Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass das Versetzen des Heizkörpers die Annahme einer Härte nicht rechtfertigt. Es ist auch nicht ersichtlich, dass durch die Maßnahme die Einbruchsgefahr signifikant erhöht wird. Dabei ist zum einen zu berücksichtigen, dass die Wohnung im dritten Obergeschoss liegt, zum anderen, dass vom Balkon bereits jetzt zwei Fenster abgehen. Es ist schon nicht sehr wahrscheinlich, dass ein Einbrecher am Ständerwerk der Balkone bis in das dritte Obergeschoss hinaufklettert. Selbst wenn dies aber der Fall sein sollte, dürfte es für einen solchen Täter keinen nennenswerten Unterschied mehr machen, ob er durch ein Fenster in die Wohnung einsteigt oder sich über die einzubauende Balkontür Zutritt zur Wohnung verschafft.

Schließlich ergibt sich eine Härte auch nicht daraus, dass es sich bei der einzubauenden Fenstertür um eine Holzrahmenfensterkonstruktion handelt, an der möglicherweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Selbst wenn die Bekl. verpflichtet sein sollten, diese Arbeiten durchzuführen, würde dies im Verhältnis zu dem durch die Nutzbarkeit des Balkons erhöhten Gebrauchswert der Wohnung nicht ins Gewicht fallen.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Kl. auf die Widerklage hin verurteilt, den zweiten Zugang zur Wohnung der Bekl. wieder herzustellen. Ein entsprechender Anspruch der Bekl. ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. [...] Weil die Tür zum Treppenhaus des Seitenflügels vorhanden war, bedurfte es keiner besonderen Vereinbarung der vertragsschließenden Parteien dazu, dass die Nutzungsmöglichkeit der Tür zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies ergab sich schlicht aus dem Vorhandensein dieser Tür. Insoweit gilt nichts anderes als bei anderen Einrichtungen und Ausstattungen einer Wohnung.

Wird etwa eine Wohnung mit Herd vermietet, gehört die Nutzbarkeit des Herdes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bedarf. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine ausdrückliche Abrede dahin gehend getroffen worden sein soll, dass die hier in Rede stehende Tür nicht benutzt werden könne, lässt sich dem Vortrag der Kl. nicht entnehmen. Schließlich ist es rechtlich unerheblich, ob die Bekl. in der Vergangenheit diese Tür genutzt haben. Der Umfang des vertrags­gemäßen Gebrauchs bestimmt sich nicht danach, wie der Mieter die Wohnung während des Mietverhältnisses tatsächlich nutzt.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Den Bekl. steht ein Anspruch auf Beseitigung der Balkonplatte oberhalb ihrer Wohnung nicht zu, weil sie gemäß § 555d Abs. 1 BGB zur Duldung dieser Modernisierungsmaßnahme verpflichtet sind. Diese Vorschrift enthält insoweit eine Sonderregelung für die Verpflichtungen der Mietvertragsparteien bei einer Veränderung der Mietsache. Die Bekl. haben den Bau auch des Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die von den Bekl. gemietete Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das Gebäude, in dem sie sich befindet, in die Abwägung miteinbezogen werden muss. Danach stellt die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Für die Duldungspflicht der Bekl. ist es hier - wie bereits oben erwähnt - unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Es verstieße gegen Treu und Glauben, der Kl. allein wegen mangelnder Ankündigung den teilweisen Abriss des Balkons aufzugeben, wenn sie diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte (LG Berlin, Urteil vom 13. November 2013 - 18 S 99/13 -, GE 2014, 60 f.).

Der nachträgliche Einbau eines Balkons ist grundsätzlich eine Modernisierung, die der Mieter dulden muss. Wenn das ohne Ankündigung nach § 555c BGB geschieht, gilt etwas anderes. Nach Beendigung der Baumaßnahmen muss allerdings der Mieter auch den Einbau einer Balkontür dulden, wenn das ordnungsgemäß angekündigt wurde. Auch gegen den Balkon oberhalb seiner Wohnung kann er sich nicht wehren.

Die Vermieterin (Klägerin) ließ ohne förmliche Ankündigung Balkone an den Wohnungen im Innenhof anbauen. Die Mieter im 3. Stock weigerten sich, den Einbau einer Balkontür zu dulden und verlangten den Abriss der Bodenplatte des Balkons oberhalb ihrer Wohnung wegen Verschlechterung des Lichteinfalls. Ferner verlangten sie Wiederherstellung des zweiten Zugangs zu ihrer Wohnung im Seitenflügel, den die Klägerin bei Sanierungsarbeiten hatte zumauern lassen.

Mit Urteil vom 10. Mai 2015 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts, das die Vermieterin zum Wiedereinbau der Tür zum Seiteneingang der Wohnung verurteilt hatte. Dass dieser Zugang im Mietvertrag nicht erwähnt sei, sei unerheblich, da maßgeblich der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses sei. Die Mieter hätten jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der Balkonplatte oberhalb ihrer Wohnung. Auch der Anbau des Balkons oberhalb der Wohnung der Mieter sei eine Modernisierung, da die Wohnung der Beklagten nicht isoliert betrachtet werden könne, sondern das Gebäude in die Abwägung mit einbezogen werden müsse. Den Einbau der Balkontür hätten die Mieter schließlich als Modernisierung zu dulden, da sie angekündigt worden sei und die Maßnahme keine Härte bedeute.

Dass die Mieter den Einbau einer Balkontür zu dem nur formell mietrechtswidrigen (weil ohne Ankündigung angebauten) Hofbalkon dulden mussten, ist kaum zweifelhaft, wenn der Anbau des Balkons selbst materiell eine Wertverbesserung darstellte. Aus dem Urteil ergibt sich allerdings nicht, ob schon ein anderer Balkon mitvermietet war, weil dann eine Modernisierung verneint werden könnte (LG Berlin GE 2006, 190). Nicht zweifelhaft ist auch die Verpflichtung der Vermieterin zur Wiederherstellung des zweiten Zugangs zur Wohnung. Die Vermieterin hatte zwar einen Grundriss eingereicht, bei dem die Tür zum Seitenflügel nicht eingezeichnet war. Dass dieser Grundriss Bestandteil des Mietvertrages gewesen sei, konnte jedoch nicht dargelegt werden. Maßgeblich sei, so das Landgericht zu Recht, eben der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses, wobei unerheblich sei, wie oft die Mieter diese Tür nutzten.

Auf dünnem Eis bewegt sich allerdings das Urteil des Landgerichts hinsichtlich des Balkons oberhalb der Wohnung der Mieter. Zwar ist die Einschränkung des Lichteinfalls, auf die sich die Mieter hier berufen hatten, eine negative Immission, die nach der Rechtsprechung des BGH der Mieter zu dulden hat (NJW 1984, 729). Hier ist nur bei einer erheblichen Beeinträchtigung eine Mietminderung möglich (vgl. Beuermann, Das neue Mietrecht Rn. 17 zu § 555c BGB), die das Amtsgericht hier nach Augenscheinseinnahme verneint hatte. Das Landgericht meinte, der Anbau des Balkons oberhalb der Wohnung sei eine Modernisierung der Mietsache, womit also auf § 555b Nr. 4 BGB Bezug genommen wird (bauliche Veränderung, „durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird"). Dabei sei das ganze Haus in die Abwägung mit einzubeziehen. Mit der Mietsache wird jedoch allgemein die Wohnung gleichgesetzt; es liegt auf der Hand, dass der Anbau eines Balkons oberhalb der Wohnung des Mieters den Gebrauchswert der Mietsache in diesem Sinne nicht erhöht, sondern verringert. Die Anwendung der §§ 555b ff. BGB ist hier auch nicht geboten, weil der Mieter die Außenwandfläche oberhalb seiner Wohnung nicht gemietet hat, sie also nicht zur Mietsache gehört, und gegen deren Veränderungen er sich nur nach allgemeinen Vorschriften (§§ 858, 862, 1004 BGB) wehren kann. Im Übrigen können Vermieter Rechtsstreitigkeiten wie diese vermeiden, wenn sie statt der üblichen Metall- oder Holzfußböden im nachträglich angebauten Balkon eine Glasplatte, wie in GE 2015, 549 abgebildet, einbauen lassen.