Anbau eines weiteren Zimmers keine Modernisierungsmaßnahme

Der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung ist vom Mieter nicht als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen.

Die Kl. beabsichtigt durch Bauen eines Anbaus im Hof, wobei sich die Bebauung direkt an das bestehende Vorderhaus anschließen soll, in dem sich auch die von den Bekl. bewohnte Wohnung befindet, neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei sollen 9 neue Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 855,71 m2 entstehen. Zugleich mit dem Anbau beabsichtigt die Kl., die Wohnung der Bekl. wie folgt zu ändern: ein Zimmer soll um 6,53 m2 vergrößert, ferner soll an dieses Zimmer anschließend ein neues Zimmer mit 12,41 m2 und daran ein Balkonanbau mit 4,54 m2 geschaffen werden.

I. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen:

1. a) Die Vergrößerung der streitgegenständlichen Wohnung stellt keine Maßnahme dar, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB erhöht. Von dieser Vorschrift werden bauliche Veränderungen umfasst, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zweckes erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 71, beck-online). Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 77, beck-online).

Wenn die Mietsache allerdings so verändert wird, dass etwas völlig Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, liegt keine Modernisierung vor (vgl. BGH, Beschluss vom 21. November 2017, VIII ZR 28/17, juris; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-87, beck-online). Das ist der Fall. Die Vergrößerung der streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung auf eine Vierzimmerwohnung und die damit einhergehende Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die nicht als nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache erfasst werden kann. Dies macht sich auch daran bemerkbar, dass sich innerhalb des ursprünglich in Frage kommenden Mieterkreises nicht mehr Mietinteressenten für die Wohnung finden würden, sondern ein anderer Mieterkreis angesprochen werden würde.

Im Rahmen des § 242 BGB kann es je nach den Umständen des Einzelfalles möglich sein, dass der Mieter Neubaumaßnahmen, die nicht unter§ 555b BGB fallen, dulden muss. Es kommt nicht allein darauf an, ob dem Mieter die Beeinträchtigung, die die Baumaßnahme oder deren Durchführung mit sich bringt, zuzumuten ist. Vielmehr ist zunächst entscheidend, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrages zugemutet werden kann. Dabei ist Ausgangspunkt der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind, und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Geht es lediglich darum, dem Vermieter eine günstigere wirtschaftliche Ausnutzung seines Grundstücks zu ermöglichen, so können diese Unterlassungen oder dieser Verzicht allenfalls dann unzumutbar sein, wenn ohne die Durchführung der beabsichtigten Baumaßnahmen die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet oder dessen Verlust zu befürchten ist (BGH, Urteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70 -, juris). Dies hat die Kl. nicht vorgetragen.

b) Die Vergrößerung der streitgegenständlichen Wohnung stellt auch keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 7 BGB dar, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgerichts an, wonach die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung keine Schaffung neuen Wohnraums darstellt. Der Umstand, dass die Kosten für die Durchführung von Maßnahmen nach § 555b Nr. 7 BGB nicht nach § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden können, spricht dafür, dass darunter Maßnahmen zu verstehen sind, die den Mietern nicht zugute kommen.

Im Übrigen erscheint es widersprüchlich, einerseits die Kosten für die Durchführung der Modernisierung nicht auf die Mieter umzulegen, andererseits die vergrößerte Wohnfläche für die Berechnung einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zugrunde zu legen.

c) Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung gemäß § 555b Nr. 4 BGB führt. In den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen würde eine Wohnung mit Balkon eher angemietet werden als eine ohne Balkon. Allerdings ist der Balkonanbau vorliegend nicht isoliert zu betrachten oder angekündigt, sondern als mit der Vergrößerung und Umgestaltung der Wohnung zusammenhängende Maßnahme.

Aus den Gründen des LG vom 20. Dezember 2018

[…] Soweit die Kl. nunmehr erstmals ausführt, die Maßnahmen Erweiterung eines Zimmers, Anbau eines weiteren Zimmers und Anbau eines Balkons sollten jeweils auch als Einzelmaßnahmen geduldet und durchgeführt werden, steht dies im Widerspruch zur Modernisierungsankündigung vom 4. August 2018. Dort wurden alle drei Einzelmaßnahmen, die ohnehin erkennbar ineinander greifen, einheitlich unter dem Begriff „Vergrößerung Wohnungen“ zusammengefasst; für die Vergrößerung einschließlich des Balkonanbaus wurde auch unter 4. II. nur eine einheitliche Mieterhöhung angekündigt.

Ob den Bekl. die Erweiterung eines Zimmers um 6,60 m2 zumutbar wäre, um der Kl. den Neubau von Wohnungen zu ermöglichen und der Duldungspflicht aus § 555b Nr. 7 BGB zu genügen, kann dahinstehen, da diese Maßnahme erstmals mit Schriftsatz vom 12. November 2018 isoliert von den übrigen „Vergrößerungsmaßnahmen“ angekündigt worden ist. Die Überlegungsfrist nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB ist noch nicht abgelaufen, so dass die Bekl. die Duldung nach § 555d Abs. 1 BGB nicht verlangen können.

Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, dass der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung vom Mieter dieser Wohnung nicht nach § 555b Nr. 7 BGB als Schaffung neuen Wohnraums geduldet werden muss und die Norm sich vielmehr allein auf die Schaffung neuen Wohnraums außerhalb des Mietgegenstandes selbst bezieht. Durch einen solchen Anbau wird das Angebot an Mietwohnungen nicht erhöht, sondern die bereits bestehende Wohnung für einen anderen Mieterkreis attraktiver gestaltet.

Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten. Die Revision ist in einem solchen Fall zuzulassen, wenn das Berufungsgericht von einer höherrangigen Entscheidung eines obersten Bundesgerichts oder von einer gleichrangigen Entscheidung eines anderen Berufungsgerichts abweicht. Das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 30. Januar 2008 - 7 C 366/07 - stellt keine solche Entscheidung dar. Das Urteil vom 10. Mai 2000 des Landgerichts Duisburg - 23 S 74/00 - rechtfertigt auch nicht die Zulassung der Revision, denn auch dort wurde ein Anspruch auf Duldung einer wesentlichen Erweiterung der Wohnung (wenn auch unter Härtegesichtspunkten) zurückgewiesen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - BeckRS 2017, 134978) verändert eine Modernisierungsmaßnahme die Mietsache nicht so, dass etwas Neues entsteht, wie dies insbesondere mit der Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume durch den Anbau weiterer Räume der Fall ist.

Nach § 555 b Nr. 7 BGB muss der Mieter auch bauliche Maßnahmen dulden, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. Gemeint ist damit insbesondere der Dachgeschossausbau. Die Bestimmung gilt allerdings auch für Anbau, Ausbau oder Umbau. Eine Modernisierungsmieterhöhung für diese Maßnahme scheidet allerdings aus, weil sie zwar vom Gesetz als zu duldende Modernisierungsmaßnahme aufgeführt wird (§ 555 b Nr. 7 BGB), sich aber ausdrücklich nicht unter den Maßnahmen befindet, für die nach § 559 Abs. 1 BGB ein Modernisierungszuschlag zulässig ist. Das macht auch Sinn, weil die Investition des Vermieters sich ja insoweit über eine vergrößerte Fläche refinanzieren soll. Ob auch die Vergrößerung einer bestehenden Wohnung als Modernisierung gilt, hat das Landgericht Berlin verneint.

Die Klägerin beabsichtigt durch Errichtung eines Anbaus im Hof, der sich direkt an das bestehende Vorderhaus anschließen soll, in dem sich auch die von den Beklagten bewohnte Wohnung befindet, neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei sollen neun neue Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 855,71 m2 entstehen. Zugleich mit dem Anbau beabsichtigt die Klägerin, die Wohnung der Beklagten wie folgt zu ändern: Ein Zimmer soll um 6,53 m2 vergrößert, ferner soll an dieses Zimmer anschließend ein neues Zimmer mit 12,41 m2 und daran ein Balkonanbau mit 4,54 m2 geschaffen werden. Die Mieter duldeten die Baumaßnahmen nicht; das Amtsgericht Charlottenburg gab ihnen recht. Die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin meinte, die Erweiterung des Zimmers sei schon deshalb nicht zu dulden, weil die Maßnahmen nicht fristgerecht angekündigt worden seien. Außerdem stelle die Vergrößerung der streitgegenständlichen Wohnung keine Maßnahme dar, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB erhöht. Von dieser Vorschrift würden bauliche Veränderungen umfasst, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zweckes erhöhten und eine bessere Benutzung ermöglichten. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden müsse, ob der Wohnwert verbessert werde, sei die Verkehrsanschauung. Entscheidend sei, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen werde. Einen Beleg, warum im konkreten Fall ein Zimmer mehr plus Balkon von in Betracht kommenden Mieterkreisen nicht als Verbesserung betrachtet wird, liefert die Kammer nicht.

Im Übrigen stelle die Vergrößerung einer Wohnung auch keine Schaffung neuen Wohnraums im Sinne des § 555b Nr. 7 BGB dar, wofür auch spreche, dass die Kosten dafür nicht nach § 559 BGB umgelegt werden könnten. Widersprüchlich sei zudem, die vergrößerte Wohnfläche andererseits für die Berechnung einer Mieterhöhung heranzuziehen. Durch einen solchen Anbau werde das Angebot an Mietwohnungen nicht erhöht, sondern die bereits bestehende Wohnung für einen anderen Mieterkreis attraktiver gestaltet.

§ 555b Nr. 7 BGB verpflichtet den Mieter, Maßnahmen zu dulden, „durch die neuer Wohnraum geschaffen wird“. Die durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz in das BGB (damals durch eine Änderung von § 541b Abs. 1 BGB) eingeführte Bestimmung meint nach insoweit wohl einhelliger Auffassung in der Literatur die Schaffung neuen Wohnraums durch Anbau, Ausbau, Umbau der Wohnung oder des Hauses (Eisenschmid/Schmidt-Futterer, Rn. 153 zu § 555b BGB). Nach Sinn und Zweck dieser Regelung sind nicht nur solche Maßnahmen hinzunehmen, die den Wohnwert erhöhen und sich für den Mieter vorteilhaft auswirken, sondern auch solche, die dem Vermieter die Verbesserung und Modernisierung seines Miethauses ermöglichen und dazu dienen, den wirtschaftlichen Wert eines Hausgrundstücks auszuschöpfen (so ausdrücklich die Gesetzesbegründung, vgl. BT-Drs. 12/3254, Seite 17). Schepers in Beck online Großkommentar schreibt in Rn. 65 zu § 555b: „Wohnraum meint nicht Wohnung. Maßgeblich ist allein, dass die baulichen Maßnahmen zu mehr Wohnraum – nicht zu mehr Wohnungen – führen.“ Ebenso Schlosser/BeckOK/Bamberger, Rn. 34 zu § 555b, Müller/BeckOK/Schach, Rn. 78 ff.; Artz/Münchner Kommentar, Rn. 28 und Blank/Börstinghaus, Rn. 59.

Für die Auffassung der Kammer, dass der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung vom Mieter dieser Wohnung nicht nach § 555b Nr. 7 BGB als Schaffung neuen Wohnraums geduldet werden muss und die Norm sich vielmehr allein auf die Schaffung neuen Wohnraums außerhalb des Mietgegenstandes selbst bezieht, gibt es in der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, die ja auch eng mit der Entstehungsgeschichte von § 573b BGB (Teilkündigung für Wohnraumschaffung) zusammenhängt, keinerlei Anhaltspunkte.

§ 555b Nr. 7 BGB regelt keinen Modernisierungstatbestand (deshalb gibt es auch keinen Modernisierungszuschlag), sondern enthält einen eigenen Duldungstatbestand, den der Gesetzgeber des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 nur aus Bequemlichkeit („aus regelungstechnischen Gründen“, vgl. BR-Drs. 313/12 Seite 25) bei § 555b BGB belassen hat.

Im Ergebnis kann man die Entscheidung mit der Erwägung halten, dass der Mieter keine Maßnahmen dulden muss, die den Charakter der Mietsache so grundlegend verändert, dass etwas völlig Neues entsteht (vgl. BGH, Beschluss vom 21. November 2017, VIII ZR 28/17, GE 2018, 49).