An einen Wohnungseigentümer zur Prüfung übergebene Verwaltungsunterlagen als Leihgeschäft

An einen Wohnungseigentümer zur Prüfung übergebene Verwaltungsunterlagen als Leihgeschäft; Herausgabeanspruch des Verwalters im eigenen Namen; Abrechnungsunterlagen; Leihvertrag

Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann.

1 Die Bekl. ist Eigentümerin einer Wohnung in einer von der Kl. verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Sie bat die Kl. Ende Januar 2009 schriftlich um die Übergabe der Abrechnungsunterlagen für das Jahr 2006 mit dem Hinweis, sie werde die Unterlagen am 9. Februar 2009 zurückgeben. Daraufhin übergab ihr die Kl. zwei Aktenordner mit den gewünschten Unterlagen. Die Rückgabe erfolgte trotz mehrfacher Mahnungen nicht. Die auf Herausgabe gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Mit der Berufungsbegründung hat die Kl. mitgeteilt, dass die Bekl. die Ordner zurückgegeben hat. Die Bekl. hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragt, verfolgt die Kl. ihren in der Berufungsinstanz gestellten Antrag auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache weiter.

I. 2 Das Berufungsgericht meint, nicht der Verwalter, sondern nur die Wohnungseigentümergemeinschaft könne die Unterlagen herausverlangen. Der Verwaltervertrag begründe keine Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer. Ein Leihvertrag sei nicht zustande gekommen, weil nicht anzunehmen sei, dass die Bekl. bereit gewesen sei, eine eigenständige Verpflichtung gegenüber der Verwalterin einzugehen. Sie habe die Rückgabe der Unterlagen nur unverbindlich angekündigt.

II. 3 Die Revision hat Erfolg. Der Feststellungsantrag ist begründet, weil die Klage bis zu der Herausgabe der Unterlagen zulässig und begründet war. Die Kl. konnte die Rückgabe gemäß § 604 Abs. 1 BGB seit dem auf Vorschlag der Bekl. vereinbarten Termin am 9. Februar 2009 beanspruchen. Der Wohnungseigentümer hat einen gegen den Verwalter gerichteten Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen; der Verwalter ist aber nicht verpflichtet, die Einsicht außerhalb seiner Geschäftsräume zu ermöglichen (Senat, Urteil vom 11. Februar 2011 - V ZR 66/10, GE 2011, 463, 491; NJW 2011, 1137 Rn. 8 f.). Entspricht er gleichwohl einer dahin gehenden Bitte eines Wohnungseigentümers, kommt stillschweigend ein Leihvertrag zustande, weil der Verwalter regelmäßig nicht nur aus Gefälligkeit handelt.

4 1. Ob eine Partei mit Rechtsbindungswillen handelt, ist danach zu beurteilen, ob die andere Partei nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf einen solchen Willen schließen musste. Maßgeblich ist insbesondere die wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung der Angelegenheit für die Parteien (vgl. nur BGH, Urteil vom 18. Dezember 2008 - IX ZR 12/05, NJW 2009, 1141 Rn. 7 m.w.N.). Gemessen daran musste die Bekl. ohne Zweifel davon ausgehen, dass ihr die Unterlagen nur unter Vereinbarung einer vertraglichen Rückgabepflicht überlassen wurden.

5 a) Wie die Bekl. wusste, hatte die Kl. als Verwalterin ihre Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Sie war aufgrund des Verwaltervertrags nicht nur zur Aufbewahrung der Unterlagen für fünf Jahre verpflichtet, sondern musste neben der Erstellung von Abrechnungen auch die Einsichtnahme ermöglichen können. Kam sie diesen Pflichten nicht nach, war nicht nur mit einer Kündigung des Verwaltervertrags, sondern auch mit Schadensersatzansprüchen zu rechnen.

6 b) Der Verwalter kann auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - darauf verwiesen werden, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu klagen. Dazu bedürfte er nämlich gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG einer Ermächtigung. Die Wohnungseigentümer haben aber kein vernünftiges Interesse daran, das entstehende Prozesskostenrisiko zu übernehmen, weil es aus ihrer Sicht Sache des Verwalters ist, das Einsichtsrecht einschließlich der Rückerlangung der von ihm selbst herausgegebenen Unterlagen abzuwickeln. Ebenso wenig kann der Verwalter auf eine gewillkürte Prozessstandschaft verwiesen werden. Abgesehen davon, dass das erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nur noch in engen Grenzen in Betracht kommt (Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10, GE 2011, 462, 493; NJW 2011, 1361 Rn. 8 ff., vorgesehen zum Abdruck in BGHZ), bedürfte es auch insoweit einer Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

7 c) Insgesamt gesehen liefe eine Übergabe ohne vertragliche Bindung damit einer praktikablen Abwicklung des Einsichtsrechts zuwider und wäre - wie das Berufungsgericht selbst erkannt hat - in hohem Maße unbefriedigend. Aus diesem Grund entspricht sie im Regelfall nicht dem Parteiwillen. Weil es sich bei der Annahme eines Leihvertrags um eine rechtliche Würdigung handelt, bedurfte es nicht - wie die Revisionserwiderung meint - entsprechenden Vortrags der Parteien.

8 2. Ist ein Leihvertrag zustande gekommen, kann der Entleiher dem Rückgabeverlangen nicht entgegenhalten, dass Eigentümer der Sache ein Dritter ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 604 Rn. 3).

Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung, kann er die Rückgabe im eigenen Namen gerichtlich verfolgen.

Eine Wohnungseigentümerin erhält auf ihre Bitte vom Verwalter Aktenordner mit Abrechnungsunterlagen zur Einsicht und Prüfung außerhalb von dessen Geschäftsräumen. Trotz mehrfacher Mahnungen erfolgt keine Rückgabe. Die auf Herausgabe gerichtete Klage hat das AG abgewiesen, weil der Anspruch nicht ihm persönlich, sondern nur der Gemeinschaft zustehe. Mit der Berufungsbegründung teilt der Verwalter mit, dass die Ordner inzwischen zurückgegeben worden sind. Die verklagte Wohnungseigentümerin hat der Erledigungserklärung des Verwalters widersprochen. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Der BGH ist anderer Auffassung als die Vorinstanzen. Bis zur Herausgabe der Unterlagen war die Klage nämlich zulässig und begründet. Auch wenn der Verwalter nicht verpflichtet ist, die Einsicht außerhalb seiner Geschäftsräume zu ermöglichen, kann er die Akten dem Wohnungseigentümer freiwillig überlassen. Dann kommt stillschweigend ein Leihvertrag zustande, weil der Verwalter regelmäßig nicht nur aus Gefälligkeit handelt.

Für eine Klage namens der Gemeinschaft bedürfte der Verwalter einer Ermächtigung. Es ist aber fraglich, ob die Wohnungseigentümer ein derartiges Prozesskostenrisiko (für die Gemeinschaftskasse) übernehmen würden. Im Falle eines Leihvertrages kann sich der Entleiher auch nicht darauf berufen, dass Eigentümer der Sache ein Dritter ist (nämlich evtl. die Wohnungseigentümergemeinschaft).

1. Nach der Rechtsauffassung der Vorinstanzen wäre der Verwalter auf den gesamten außergerichtlichen und Gerichtskosten sitzen geblieben. Allerdings wurde der Streitwert des ursprünglichen Rückgabeanspruchs vom BGH immerhin auf 4.000 € festgesetzt. Bis zur Erledigungserklärung stiegen die Gesamtkosten auf über 3.000 €, die nunmehr zusammen mit den weiteren Kosten von der Wohnungseigentümerin zu tragen sind. Ohne Zulassung der Revision, auf die nicht einmal ein Anspruch besteht, wäre der Verwalter ziemlich rechtlos gewesen. Hätte das AG versucht, den Streitwert auf unter 600 € festzusetzen und damit die Berufung abzuschneiden, hätte der Verwalter nach Verwerfung der Berufung über eine Rechtsbeschwerde an den BGH versuchen können, zu seinem Recht zu kommen (vgl. zuletzt BGH GE 2011, 985, 1017). Hinsichtlich der Rechtsbeziehungen zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern ist nach der WEG-Reform eine große Unsicherheit eingetreten. Das liegt daran, dass die Rechtsfähigkeit des Verbands und damit die Organstellung des Verwalters für den Verband im Gesetz bestätigt worden ist. Ganz überwiegend wird angenommen, dass deren Verwaltervertrag nur mit dem rechtsfähigen Verband besteht. Um zu besseren Schadensersatzansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter zu gelangen, wird gefolgert, dass der Verwaltervertrag zumindest eine quasivertragliche Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet. Darüber hinaus soll der Verwaltervertrag wegen bestimmter Ansprüche zugleich als Vertrag zugunsten auch der Wohnungseigentümer anzusehen sein.

2. Zum vorstehenden Fragenkomplex hat der BGH jüngst entschieden, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, außerhalb seiner Geschäftsräume einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Unterlagen zu ermöglichen (Urteil vom 11. Februar 2011 - V ZR 66/10, GE 2011, 463, 491). Anders als früher kann der Verwalter auch nicht mehr weitgehend im eigenen Namen, aber in gewillkürter Prozessstandschaft für die Gemeinschaft vorgehen, weil das schutzwürdige Eigeninteresse daran fehlt (Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10, GE 2011, 462, 493).

Noch ein Hinweis für Streitwertexperten: Vielfach wird in den Unterinstanzen noch ein Unterschied beim Streitwert gemacht, ob die Beklagtenseite sich der Erledigungserklärung der Klägerseite anschließt oder dieser widerspricht und einen zusätzlichen Feststellungsantrag des Klägers hinsichtlich der Erledigung des Rechtsstreits provoziert. Im letzteren Falle wird vielfach davon ausgegangen, dass der Streitwert derjenige der Hauptsache bleibt (oder sich bestenfalls halbiert) und sich nur in die gleichwertige Feststellung umgewandelt hat. Demgegenüber verfolgt der BGH seit langem (Urteil vom 8. Februar 1989 - IVa ZR 98/87, BGHZ 106, 359 = NJW 1989, 2885) die Auffassung, dass sich auch bei einem Feststellungsantrag der Streitwert regelmäßig auf die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen außergerichtlichen und Gerichtskosten reduziert. So ausdrücklich auch im vorliegenden Fall.