Amtspflichten gegenüber Erwerber eines bebauten Grundstücks

Der Erwerber des mit einem Schwarzbau bebauten Grundstücks kann sich nicht auf Amtspflichtverletzung derjenigen Beamten berufen, die eine bereits ergangene Abrißverfügung nicht durchgesetzt haben.

Die Antragstellerin wurde in Vollzug eines Kaufvertrags vom 26. Januar 1978 Eigentümerin einer im nicht beplanten Außenbereich liegenden Grundbesitzung in (...). Sie nahm nach dem Erwerb auf diesem Grundbesitz verschiedene Investitionen vor. Unstreitig war das Objekt zu Wohnzwecken bebaut, ohne daß für diese Bebauung eine Baugenehmigung erteilt war. Die Bekl. hat mehrere Baugesuche zur Legalisierung der aufstehenden Baulichkeiten abgelehnt. Eine verwaltungsgerichtliche Klage ist unter Bestätigung der Auffassung der Bekl. abgewiesen worden. Auch eine Bauvoranfrage der Kl. für ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück ist im Jahr 1985 abgelehnt worden.

Ein Kaufvertrag, den die Kl. am 27. September 2001 mit dem Käufer abgeschlossen hatte, ist nach der Ablehnung einer vom Käufer beantragten Baugenehmigung zur nachträglichen Legalisierung der Gebäude durch Vertrag vom 6. Februar 2002 aufgehoben worden.

Die Antragstellerin will im Klagewege die Feststellung erstreiten, daß die Bekl. ihr zum Schadensersatz verpflichtet sei. Dazu hat sie ausgeführt: Die Beamten der künftigen Bekl. hätten es pflichtwidrig unterlassen, entsprechend der Ankündigung in einem Schreiben vom 30. April 1964 die Beseitigung des rechtswidrig errichteten Gebäudes durchzusetzen, obwohl eine bereits in einem Schreiben vom 16. Januar 1962 erlassene Abrißverfügung bestandskräftig geworden sei. (...)

Für diese Klage beantragt sie die Gewährung der Prozeßkostenhilfe, die das Landgericht ihr mit dem angefochtenen Beschluß versagt hat. (...)

Dagegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen Beschwerde. (...)

II. Die gemäß § 127 Abs. 2 Satz 2 ZPO statthafte und auch ansonsten zulässige sofortige Beschwerde ist unbegründet.

Die Bewilligung der Prozeßkostenhilfe scheitert daran, daß die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.

1. Nicht von entscheidender Bedeutung ist die Frage, ob eine Klage mit dem von der Antragstellerin bisher angekündigten Feststellungsantrag als unzulässig zu bescheiden wäre, weil ihr eine Leistungsklage möglich ist und deshalb ein schutzwürdiges - Feststellungsinteresse fehlt. Der Senat teilt nicht die Auffassung der Antragstellerin, sie könne den Schaden bisher nicht beziffern, weil die Bezifferung davon abhängig sei, ob sie die Immobilie jemals verkaufen könne. Die Antragstellerin geht nämlich davon aus, ihr Schaden bestehe darin, daß sie das fragliche Objekt am 26. Januar 1978 erworben hat, wozu es nicht gekommen wäre, wenn die Beamten pflichtgemäß - so ihre Darstellung - für eine vorherige Beseitigung des baurechtswidrigen Zustands gesorgt hätten. Mit dieser nach Darstellung der Antragstellerin nachteiligen Veränderung ihrer Vermögenslage ist der Schaden bereits eingetreten, er kann auch beziffert werden. Das gilt auch im Hinblick auf nachfolgende Investitionen, die die Antragstellerin, so ihre Behauptung, im Vertrauen auf, ihre Eigentümerposition vorgenommen hat. Daß der Schaden möglicherweise bei einem' günstigen Weiterverkauf des Objekts ganz oder teilweise entfallen könnte, ändert daran nichts.

Angesichts der eigenen Darstellung der Antragstellerin über die Schwierigkeit einer Bezifferung des Schadens ist auch nicht anzunehmen, daß die Bekl. ein stattgebendes Feststellungsurteil zum Anlaß nehmen würde, einem dann von der Antragstellerin zu formulierenden Zahlungsverlangen freiwillig nachzukommen. Die Rechtskraft eines Feststellungstenors würde den Streit also nicht endgültig beilegen.

Da aber das Begehren der Antragstellerin auch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg bietet, kommt es auf diese Zweifel hinsichtlich der Zulässigkeit der Feststellungsklage nicht an. (...)

3. Als Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch der Antragstellerin kann unter den hier gegebenen Umstanden allenfalls § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG in Betracht gezogen werden. Das sieht auch die Antragstellerin nicht anders. Ein solcher Anspruch scheitert jedenfalls daran, daß es nach dem Vortrag der Antragstellerin an einer Verletzung einer Amtspflicht, die den für die künftige Bekl. handelnden Beamten gegenüber der Antragstellerin oblag, fehlt. Maßgeblich ist insoweit der Schutzzweck, dem die verletzte Amtspflicht dient. Eine für § 839 BGB relevante Amtspflichtverletzung liegt nur vor, wenn die verletzte Pflicht gerade auch den Inhaber der beeinträchtigten Vermögensposition schützen soll; was voraussetzt, daß der Schutz (zumindest auch) gerade der Interessen des Einzelnen bezweckt ist. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin kann das hier nicht angenommen werden.

Die Antragstellerin meint, es seien hier die Grundsätze entsprechend anzuwenden, die die Rechtsprechung an Hand der Fälle rechtswidrig erteilter Baugenehmigungen entwickelt hat und bei denen der Nachfolger des Adressaten der rechtswidrigen Genehmigung in den Kreis der von der verletzten Amtspflicht geschützten Dritten einzubeziehen ist. Die Antragstellerin berücksichtigt nicht, daß der Bundesgerichtshof (BGHZ 122, 317) in diesem Zusammenhang besonderen Wert darauf legt, daß der Kreis der geschützten Dritten im Fall rechtswidrig erteilter Baugenehmigung anders zu definieren als bei Versagung einer solchen Genehmigung. Die erteilte Baugenehmigung hat eine grundstücksbezogene Wirkung und ihr Wirkungskreis umfaßt auch die begünstigten Nachfolger in die Position des Adressaten der Baugenehmigung. Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs bestehen die Pflichten der Beamten auch ihnen gegenüber. Anders liegt es bei Versagung einer beantragten Baugenehmigung. Ihr kommt grundsätzlich eine nur personenbezogene Wirkung zu, Dritte sind in den Schutzbereich der insoweit verletzten Pflichten nicht einbezogen. Diese Unterscheidung, der der Senat in seiner Rechtsprechung folgt, verbietet es, die von der Antragstellerin angesprochene drittschützende Wirkung auch in dem vorliegenden Fall, indem eine Baugenehmigung unstreitig nicht erteilt wurde, anzunehmen.

Die Beamten haben auch nicht eine Amtspflicht zu konsequentem Verhalten, die ihnen im Verhältnis zur Antragstellerin oblag, verletzt. Die Antragstellerin meint den Beamten in diesem Zusammenhang vorwerfen zu können, daß sie untätig geblieben sind, obwohl sie im Schreiben vom 30. April 1964 Zwangsmaßnahmen als unvermeidlich bezeichnet haben, wenn der Eigentümer nicht fristgerecht die Beseitigung des Schwarzbaus selbst vornehme. Damit kann die Antragstellerin nicht durchdringen.

Die Amtspflicht zu konsequentem Verhalten bezweckt den Schutz derer, die auf solchermaßen konsequentes Verhalten vertrauen und im Hinblick darauf Vermögensdispositionen vornehmen (BGHZ 76, 343). Zu diesen Dritten zählt die Antragstellerin hier nicht. Sie kannte nach eigener Darstellung nicht die Rechtswidrigkeit der baulichen Situation und nicht den Inhalt von Gesprächen und Korrespondenz zwischen den Voreigentümerin und der Behörde. Sie hat mithin auch nicht darauf vertraut, daß die Beamten nach ergebnislosem Ablauf der dem Voreigentümer eingeräumten Frist für die Beseitigung des Baus die angekündigten Zwangsmaßnahmen verhängen und durchführen würden. Sie hat auch nicht im Vertrauen hierauf eigene Dispositionen vorgenommen. Der Erwerb des Grundstücks erfolgte vielmehr im Vertrauen darauf, die Gebäude stünden im Einklang mit dem Baurecht. Der Schutz dieses Vertrauens ist, entgegen der Annahme der Antragstellerin, im Falle des Fehlens einer Baugenehmigung grundsätzlich nicht von den Amtspflichten, die den Beamten der Baubehörde obliegen, bezweckt. Ein Kaufinteressent kann sich eben nicht darauf verlassen, das ins Auge gefaßte und bereits errichtete Objekt stehe im Einklang mit dem Baurecht, weil die Beamten ansonsten seine Beseitigung hätten durchsetzen müssen. Er wird deshalb gut daran tun, sich insoweit vor dem Vertragsschluß in geeigneter Weise Gewißheit zu verschaffen. Soweit er, wie die Antragstellerin meint, mit einer Einsicht in die Bauakten "bei weitem überfordert" ist, kann er sich sachkundiger Hilfe bedienen. Nach geltendem Recht hat nicht die Baubehörde eine Pflicht gegenüber allen Käufern von bebauten Grundstücken, für die Rechtmäßigkeit der Bebauung einzustehen, wenn sie nicht für deren Beseitigung sorgt.

Denkbar ist allerdings, daß im Fall einer baurechtswidrigen Bauerrichtung den Beamten auch im Verhältnis zu einzelnen Bürgern eine Pflicht obliegt, zum. Zweck der Beseitigung des baurechtswidrigen Zustands tätig zu werden. Das kann im Hinblick auf Nachbarn der Fall sein, wenn der rechtswidrige Bau gegen nachbarschützende Bauvorschriften verstößt (vgl. z. B. BVerwG, BauR 1994, 740 = NVwZ 1995, 272). Ein solcher Fall liegt aber hier offensichtlich nicht vor.

Ist eine Baugenehmigung nicht erteilt und trotzdem das Grundstück bebaut worden, kann sich der Erwerber nicht auf Amtspflichtverletzung derjenigen Beamten berufen, die eine deswegen ergangene Abrißverfügung nicht durchgesetzt haben. Denn die Nichterteilung einer Baugenehmigung hat keine drittschützende Wirkung. Auch ein Anspruch aus Verletzung der Pflicht zu konsequentem Verhalten - Hinnahme des baurechtswidrigen Zustandes - besteht bei Unkenntnis des Erwerbers davon nicht.

Die Erwerberin eines mit einem Schwarzbau bebauten Grundstücks wollte im Klagewege festgestellt wissen, daß die Behörde ihr zum Schadensersatz verpflichtet sei, nachdem eine Legalisierung der aufstehenden Baulichkeiten und ein Bauvoranfrage für ein Einfamilienhaus abgelehnt worden und auch ein Verkauf des Grundstücks gescheitert war. Für diese - beabsichtigte - Klage beantragte sie Prozeßkostenhilfe, die ihr das Landgericht verweigerte. Dagegen legte sie sofortige Beschwerde ein.

Das OLG wies die Beschwerde zurück. Ob die Feststellungsklage nicht schon deswegen unzulässig sei, weil die Antragstellerin ihrem eigenen Vortrag nach den Schaden schon beziffern könne, könne dahingestellt bleiben. Denn die Antragstellerin habe keinen Anspruch aus Amtspflichtverletzung. Denn anders als in den Fällen einer rechtswidrig erteilten Baugenehmigung sei die Antragstellerin bei der hier unterlassenen Baugenehmigung für den Voreigentümer nicht in den Schutzbereich der insoweit verletzten Pflichten einbezogen. Denn - wie auch in den Fällen der Versagung einer beantragten Baugenehmigung - habe die Nichterteilung der Baugenehmigung nur personenbezogene Wirkung gegenüber dem Voreigentümer ohne Einbeziehung des Erwerbers. Auch ein Anspruch aus Verletzung der Pflicht zu konsequentem Verhalten - Hinnahme des baurechtswidrigen Zustandes - bestehe nicht, weil die Antragstellerin weder die Rechtswidrigkeit der baulichen Situation noch den Inhalt von Gesprächen und Korrespondenz zwischen dem Voreigentümer und der Behörde darüber gekannt habe.