Amtslöschung bei unzulässiger Eintragung als Wohnung

Ist ein Sondereigentum im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs als "Wohnung" bezeichnet, ergibt sich aber aus den in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen, daß es sich bei dem Sondereigentum um einen Hobbyraum handelt und somit Teileigentum vorliegt, ist die Eintragung als inhaltlich unzulässig zu löschen.

Durch notarielle Urkunde vom 16.7.1984 begründete die damalige Eigentümerin eines Grundstücks, die Firma D., Wohnungs- und Teileigentum. Die Einheit Nr. 37 ist in dieser Urkunde in Verbindung mit dem Nachtrag vom 8.11.1985 beschrieben als Miteigentumsanteil von 5,8/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an "Wohnung und Hobbyraum". Im Grundbuch wurde die Firma D. am 10.4.1985 als Eigentümerin dieser Einheit eingetragen; unter Bezugnahme auf die beiden Urkunden vom 16.7.1984 und 8.11.1985 wurde im Bestandsverzeichnis vermerkt: "5,8/1000 Miteigentumsanteil an Grundstück ... verbunden mit Sondereigentum an Wohnung und Hobbyraum Nr. 37 laut Aufteilungsplan". Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich, daß die Wohnräume der Einheit im 2. Obergeschoß, der Hobbyraum im 3. Obergeschoß liegen. Am 17.12.1986 verkaufte die Firma D. die Einheit an den Beteiligten zu 1. Mit Urkunde vom 18.12.1987 teilte die Firma D. die Einheit Nr. 37 wie folgt auf:

II. ... teilt gemäß § 8 WEG das in Ziff. I bezeichnete Wohnungseigentum weiter in der Weise auf, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verbunden ist.

Es werden dabei folgende Wohnungs- und Teileigentumseinheiten gebildet:

a) 3,4/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 37 bezeichneten Räumen;

b) 2,4/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ... verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 240 bezeichneten Räumen.

Im übrigen gelten für die neugebildeten Wohnungseinheiten die Bestimmungen der in den vorgenannten Urkunden enthaltenen Gemeinschaftsordnung.

Die Eintragung der Aufteilung in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt.

Bestätigte Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsbescheinigung ... liegen vor.

III. Durch die weitere Aufteilung der Wohnung Nr. 37 ergeben sich für die Warmflächenberechnung in Anlehnung an DIN 283 incl. Heizkörpernischen für die neugebildeten Wohnungseinheiten folgende Wohn- bzw. Warmflächen:

Wohnung Nr. 37 Wohnfläche 78,1 m2

Warmfläche 75,1 m2

Wohnung Nr. 240 Wohnfläche 55,71 m2

Warmfläche 55,27 m2.

Im Grundbuch Bl. 35 wurden am 30.6.1988 die Miteigentumsanteile geändert und es wurde verbucht,- daß 2,4/1000 Miteigentumsanteil nach Bl. 91 übertragen wurden. Außerdem wurden im Bestandsverzeichnis die Worte "und Hobbyraum" gelöscht. Im Grundbuch Bl. 91 wurden am 30.6.1988 für die Firma D. 2,4/ 1000 Miteigentumsanteil am Grundstück ... "verbunden mit Sondereigentum an Wohnung Nr. 240 laut Aufteilungsplan" eingetragen, wobei wegen des Gegenstandes und Inhalts des Sondereigentums Bezug genommen wurde auf die Bewilligungen vom 16.7.1984, 8.11.1985 .... 18.12.1987. Der Beteiligte zu 1 wurde in beiden Grundbüchern am 14.9.1988 als neuer Eigentümer eingetragen.

Die Beteiligte zu 2 ist Wohnungseigentümerin der Wohnanlage. Sie hat beanstandet, daß im Grundbuch Bl. 91 eine Wohnung verbucht sei, obwohl es sich bei dem dort eingetragenen Sondereigentum um den Hobbyraum und damit um Teileigentum handele. Die Beteiligte zu 2 hat Berichtigung des Grundbuchs angeregt. Mit Beschluß vom 19.2.1997 hat das Grundbuchamt den Antrag abgewiesen. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das Landgericht diesen Beschluß am 14.7.1997 aufgehoben (Nr. 1) und die Sache zu erneuter Behandlung und Entscheidung Über die Frage der Berichtigung hinsichtlich der Eintragung "Wohnung" bei der Einheit Nr. 240 in den Grundakten Bl. 91 an das Amtsgericht zurückgegeben (Nr. 2). Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1.

Aus den Gründen: Das Grundbuchamt wird angewiesen, das Grundbuch Bl. 91 zu schließen.

a) Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Erstbeschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO unbeschränkt zulässig ist. Eintragungen, die nicht unter dem öffentlichen Glauben stehen, sind unbeschränkt anfechtbar. Mit der Beschwerde kann ihre Löschung verlangt werden (Demharter GBO 22. Aufl. § 71 Rn. 38). Unter eine solche Eintragung fallen auch inhaltlich unzulässige Eintragungen wie hier; sie stehen nicht unter dem öffentlichen Glauben (Demharter § 53 Rn. 52).

(1) Eintragungen, die in einem wesentlichen Punkt so unklar oder widersprüchlich sind, daß die Bedeutung des Eingetragenen auch bei zulässiger Auslegung nicht erkennbar ist, sind inhaltlich unzulässig (Demharter S 53 Rn. 42, 49). Ein solcher Fall liegt hier vor. An sich müßten alle eintragungsfähigen und eintragungsbedürftigen Bestimmungen in den Eintragungsvermerk selbst aufgenommen werden. Um eine Überfüllung des Grundbuchs zu vermeiden, gestattet das Gesetz in gewissen Grenzen eine Bezugnahme, insbesondere auf die Eintragungsbewilligung, aber auch in sonstigen Fällen. Das zulässigerweise in Bezug Genommene ist als im Grundbuch eingetragen anzusehen. Es bildet mit dem Eintragungsvermerk eine Einheit, die nur einheitlich gelesen und gewürdigt werden kann. Stehen der Eintragungsvermerk und eine dort in zulässiger Weise in Bezug genommene Urkunde, insbesondere die Eintragungsbewilligung, in einem durch Auslegung nicht aufzulösenden Widerspruch zueinander, so liegt eine inhaltlich unzulässige Grundbucheintragung vor (Demharter § 44 Rn. 15 m.w.N.).

Die Einheit Nr. 240, die sich laut Aufteilungsplan auf einen Raum im 3. Obergeschoß bezieht, ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs als "Wohnung" gebucht. Nach der in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 16.7.1984 in Verbindung mit dem Nachtrag vom 8.11.1985 handelt es sich bei diesem Raum um den Hobbyraum und damit um Teileigentum. Daran hat sich auch durch die Aufteilung vom 18.12.1987 nichts geändert. In der für die Aufteilung allein maßgeblichen Bestimmung Nr. II heißt es nämlich ausdrücklich, daß Wohnungs- und Teileigentum gebildet wird. Soweit an anderer Stelle in der Aufteilungsurkunde von den "neugebildeten Wohnungseinheiten" die Rede ist, betrifft dies nicht die Aufteilung als solche, sondern z. B. (Abschnitt III) die Warmflächenberechnung; eine grundbuchrechtliche Bedeutung kommt deshalb diesen Erklärungen in der Urkunde nicht zu.

Die Eintragung im Grundbuch selbst und die dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen stehen somit nicht im Einklang. Die Grundbucheintragung ist in sich widersprüchlich. Der Widerspruch kann auch nicht durch Auslegung aufgelöst werden; ein geltungsfähiger Sinn läßt sich nicht ermitteln.

Bei dem Eintrag "Wohnung" handelt es sich um eine eintragungsfähige Bestimmung. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich um eine Zweckbestimmung oder um einen notwendigen Teil des dinglichen Akts zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum handelt (vgl. dazu im einzelnen BayObLGZ 1997, 233/236). Eine Zweckbestimmung wird mit ihrer Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums. Was Inhalt der Zweckbestimmung ist, ergibt sich aus der Eintragung als solcher und den in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen. Auch wenn man also der Auffassung ist, bei der Bezeichnung der Einheit als "Wohnung" handle es sich nur um eine Zweckbestimmung und wenn man weiter der Auffassung ist, ein Gutglaubenserwerb komme insoweit von vornherein nicht in Betracht (vgl. Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. § 10 WEG Rn. 11), ändert dies nichts an dem Ergebnis, daß es sich jedenfalls um eine eintragungsfähige Bestimmung handelt und diese wegen Widersprüchlichkeit inhaltlich unzulässig ist.

(2) Inhaltlich unzulässige Eintragungen stehen nicht unter dem öffentlichen Glauben (BayObLGZ 1987, 398; Demharter § 53 Rn. 52 m.w.N.).

Sachlich führt der Berichtigungsantrag zur Schließung des Grundbuchs über die Einheit Nr. 240. Eine inhaltlich unzulässige Eintragung ist unwirksam. Sie bringt ein Recht nicht zum Entstehen. Hier wird dies besonders deutlich dadurch, daß nach dem Wohnungseigentumsgesetz Sondereigentum entweder als Wohnungseigentum (S 1 Abs. 1 und 2 WEG) oder als Teileigentum (§ 1 Abs. 1 und 3 WEG) begründet werden kann. Geht das Gesetz somit von zwei in Betracht kommenden Formen des Raumeigentums aus, kann nicht offenbleiben, welche Form vorliegt. Da eine inhaltlich unzulässige Eintragung nicht Grundlage weiterer Eintragungen sein kann (Demharter S 53 Rn. 52), müssen diese ebenfalls als unzulässig gelöscht werden. Dies bedeutet hier, daß das Grundbuchblatt zu schließen ist. Der ursprüngliche Antrag auf Eintragung ist damit unerledigt und muß nach der Amtslöschung neu verbeschieden werden (Demharter § 53 Rn. 53). Dem wird auch im Grundbuch Bl. 35 Rechnung zu tragen sein.