Altschuldenhilfegesetz

Altschuldenhilfegesetz; Anspruch auf Erlös und Auskehr; Ausschluss der Rückübertragung wegen Änderung der Nutzungsart; Wertausgleich; komplexer Wohnungsbau

1. Das öffentliche Interesse an der veränderten Nutzung von Ein- oder Zweifamilienhäusern kann entfallen, wenn in größeren Gemeinden und Städten mit einem entsprechend großen kommunalen Wohnungsbestand Grundstücke mit nur wenigen Wohneinheiten beansprucht werden.

2. Das gilt auch für die Verwertung eines Grundstücks im komplexen Wohnungsbau oder Siedlungsbau.

3. Über die Höhe des Erlösauskehranspruchs einschließlich der geltend gemachten Zinsen haben gegebenenfalls die Zivilgerichte zu befinden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten streiten auf der Grundlage des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG -) um die Auskehr des Erlöses aus Verkäufen der Eigentumswohnungen des Mehrfamilienhauses in H.

Die beiden Kl. waren zu jeweils 1/12 Eigentümerinnen des zunächst unbebauten, in H. gelegenen Flurstücks b. Nachdem die Kl. die DDR verlassen hatten, wurde 1953 ihr Vermögen, darunter ihre Miteigentumsanteile an diesem Flurstück, nach der "Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952" enteignet und in Volkseigentum überführt. Rechtsträger der Miteigentumsanteile wurde der Rat der Stadt H.

Anfang der 1960er Jahre erklärte der Rat des Bezirkes Erfurt den Bereich, in dem das vorgenannte Flurstück lag, zum Aufbaugebiet. 1961 übertrug der Rat des Kreises H. der Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft F., deren Rechtsnachfolgerin die Beigeladene ist, das Nutzungsrecht an dem Flurstück b. In der Folge wurde dieses Flurstück geteilt. Es entstand unter anderem das Flurstück a (heute Grundbuch von H., Blatt ..., Flur 39). Dieses Flurstück wurde, soweit es sich noch nicht in Volkseigentum befand, auf der Grundlage des Aufbaugesetzes enteignet. Die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen errichtete auf dem Flurstück a ein aus vier, jeweils ca. 70 qm großen Wohnungen bestehendes Mehrfamilienhaus. In der Umgebung entstanden in den Folgejahren mehrere mehrgeschossige Wohnblöcke mit dazugehörigen Kinderspiel- und Wäscheplätzen, Geschäften und Schulen.

1990 beantragten die beiden Kl. unter anderem die Rückübertragung von 2/12 Miteigentumsanteilen an dem Flurstück a.

Ab 1994 veräußerte die Beigeladene die vier Wohnungen des Mehrfamilienhauses an Privatpersonen. Dazu war das Hausgrundstück in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Die für die Verkäufe erforderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigungen wurden erteilt; die Kl. wurden an diesen Verfahren nicht beteiligt. Die Käufer wurden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Kaufpreise sind in diesem Klageverfahren nicht bekannt geworden.

Das Staatliche Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Mühlhausen (Vermögensamt) stellte mit Teilbescheid vom 3. Dezember 2002 fest, dass jede der Kl. unter anderem Berechtigte bezüglich jeweils 1/12 Miteigentumsanteil an dem Flurstücks a sei und übertrug es ihnen in diesem Umfang zurück.

Gegen den Bescheid erhob die Beigeladene im Wesentlichen mit der Begründung Widerspruch, das Flurstück a könne nicht zurückübertragen werden, da es im komplexen Wohnungsbau verwandt worden sei. In den späten 1950er Jahren und in der Folge seien großflächige Wohnanlagen im Bereich des Flurstücks a samt dazugehörigen Gemeinschaftseinrichtungen entstanden. Es habe ein einheitliches Bebauungskonzept bestanden.

Mit Widerspruchsbescheid vom 29. Juli 2005, den Kl. zugestellt am 2. August 2005, hob das Thüringer Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (Landesamt) den Bescheid des Vermögensamtes insoweit auf, als dieser 2/12 Miteigentumsanteile an dem Flurstück a an die beiden Kl. zurückübertragen hatte. Zur Begründung führte das Landesamt vor allem aus, der Rückübertragung stehe entgegen, dass das Flurstuck a im komplexen Wohnungsbau verwandt worden sei. Die in den 1990er Jahren erfolgte Veräußerung des Flurstücks (Wohnungseigentum) lasse den der Rückübertragung entgegenstehenden Grund nicht entfallen. Die Kommunen im Beitrittsgebiet hätten nach der einschlägigen Bestimmung des Einigungsvertrages (Art. 22 Abs. 4) die Aufgabe zu erfüllen, ihren Wohnungsbestand schrittweise in eine marktwirtschaftliche Ordnung zu überführen.

Am 31. August 2005 haben die Kl. bei dem Verwaltungsgericht Gera Klage erhoben, mit der sie zunächst ihr Begehren auf Rückübertragung des Flurstücks a weiterverfolgt haben. Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen vor:

Der Ausschlussgrund "Verwendung im komplexen Wohnungsbau" greife nicht ein. Das Grundstück sei nicht im Zusammenhang mit einer flächenübergreifenden Gesamtplanung enteignet worden. (...)

Die Klage hat im Wesentlichen Erfolg.

Sie ist gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) als Verpflichtungsklage zulässig.

Die Kl. begehren mit ihrer Klage einen begünstigenden Verwaltungsakt. Sie wollen den Bekl. unter Aufhebung des entgegenstehenden Widerspruchsbescheides des Landesamtes verpflichtet wissen, der Beigeladenen aufzugeben, den aus den Verkäufen der vier Eigentumswohnungen des Flurstücks a erzielten Erlös an sie, die Kl., im Umfang von 2/12 auszukehren. Einer Verpflichtungsklage - und nicht etwa einer Anfechtungsklage im Sinne des § 42 Abs. 1 VwGO - bedarf es, weil das Vermögensamt mit seinem Teilbescheid vom 3. Dezember 2002 zwar zutreffend entschieden hatte, dass der Rückübertragung des Flurstücks a (im Umfang von 2/12 Miteigentumsanteilen) kein Ausschlussgrund im Sinne der §§ 4, 5 VermG entgegensteht. Die Behörde hatte aber unberücksichtigt gelassen, dass die Beigeladene den in Rede stehenden Vermögenswert veräußert hatte, was die Rückübertragung hinderte. Erst wenn die dem Verkauf bzw. der Veräußerung zugrunde liegenden Grundstücksverkehrsgenehmigungen wieder aufgehoben werden und das Rechtsgeschäft zurückabgewickelt worden ist, kann ein Restitutionsanspruch wieder aufleben (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juni 1998 - BVerwG 7 C 27.97 - ZOV 1998, 373 f. = VIZ 1998, 565 ff.). Dies war und ist nicht erfolgt. Soweit die Kl. ihr Klagebegehren in der mündlichen Verhandlung von Rückübertragung auf Auskehr des Erlöses umgestellt haben, so liegt hierin keine Klageänderung im Sinne des § 91 Abs. 1 VwGO, sondern lediglich die Umstellung des Klageantrages im Sinne des § 173 VwGO in Verbindung mit § 264 Nr. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Danach kann, wenn eine Änderung eingetreten ist, anstelle der Sache das Interesse gefordert werden. So liegt es hier. Den Kl. ist offenbar nach Klageerhebung bekannt geworden, dass die Beigeladene die auf dem Flurstück a befindlichen Eigentumswohnungen veräußert hat. Diese Rechtsgeschäfte bleiben wirksam, da die Kl. die Grundstücksverkehrsgenehmigungen nicht binnen Jahresfrist angefochten haben. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Andernfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu (§ 3 Abs. 4 Sätze 2 und 3 VermG). Wegen des eindeutigen Wortlauts des § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG können die Kl. nur die Auskehr des tatsächlich erzielten Erlöses als Surrogat verlangen und nicht, wie im Rahmen des § 16 Abs. 1 Satz 3 des Investitionsvorranggesetzes (in der Fassung des Gesetzes vom 31. Oktober 2003 [BGBl. I S. 2081]) bestimmt, die Herausgabe mindestens des Verkehrswerts des veräußerten Vermögenswerts beanspruchen (BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 - V ZR 387/02 - ZOV 2003, 324-325 = VIZ 2004, 31-33, zitiert nach juris Rn. 8).

1. Soweit die Kl. die Verpflichtung einklagen, die aus der Veräußerung der Eigentumswohnungen des Flurstücks a erzielten Erlöse im Umfang von 2/12 auszukehren, so ist die Klage begründet (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch zu.

Die Kl. sind bezüglich der 2/12 Miteigentumsanteile des Flurstücks a Berechtigte im Sinne der §§ 1 Abs. 1 Buchstabe a, 2 Abs. 1 Satz 1 VermG. Dieser Punkt ist zwischen den Beteiligten unstreitig und durch den Teilbescheid des Vermögensamtes vom 3. Dezember 2002 bestandskräftig festgestellt. Streitig ist allein, ob dem Begehren ein Ausschlussgrund im Sinne der §§ 4, 5 VermG entgegensteht. Dies ist zu verneinen.

a) Der Ausschlusstatbestand des § 5 Abs. 1 Buchstabe a VermG greift nicht ein und kann daher nicht begründet dem Erlösauskehranspruch der Kl. entgegengehalten werden.

Danach ist die Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken und Gebäuden gemäß § 4 Abs. 1 VermG insbesondere auch dann ausgeschlossen, wenn Grundstücke und Gebäude mit erheblichem baulichen Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser Nutzung besteht.

Das Flurstück a wurde durch seine zu Beginn der 1960er Jahre erfolgte Bebauung mit einem Vierfamilienhaus unzweifelhaft "mit erheblichem baulichen Aufwand in der Nutzungsart" verändert. Bis dahin war das Grundstück Acker oder Grünland und unbebaut.

Es fehlt aber an dem "öffentlichen Interesse" an dem Fortbestand der Nutzung des Mehrfamilienhauses durch die Beigeladene.

aa) Das öffentliche Interesse ist zwar noch nicht dadurch entfallen, dass die Beigeladene das Hausgrundstück in Wohnungseigentum umgewandelt hat und die vier entstandenen Eigentumswohnungen an private Mieter oder sonstige Dritte veräußert hat. Die Kommunen (und die Wohnungsbaugenossenschaften) haben - hierauf hat das Landesamt in dem angefochtenen Widerspruchsbescheid zu Recht abgehoben - nach Art. 22 Abs. 4 Satz 4 des Einigungsvertrages (EV) die Aufgabe, ihren Wohnungsbestand unter Berücksichtigung sozialer Belange schrittweise in eine marktwirtschaftliche Ordnung zu überführen. Dabei sollen sie die Privatisierung auch zur Förderung der Bildung individuellen Wohnungseigentums beschleunigt durchführen (Art. 22 Abs. 4 Satz 5 EV). Demgemäß sieht § 5 des Altschuldenhilfe-Gesetzes vom 23. Juni 1993 (BGBl. I 944, 986) vor, dass zur Entlastung und zur Erneuerung der Wohnungswirtschaft in den neuen Ländern eine Privatisierungspflicht besteht. Der im Rahmen dieser Vorschriften durchgeführte Verkauf von Mietwohnhäusern durch den bisherigen Eigentümer darf daher nicht als Aufgabe der durch das Vermögensgesetz geschützten Zweckbestimmung der Grundstücke verstanden werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. November 2003 - BVerwG 7 C 12/03 - VIZ 2004, 267 [269]).

bb) Allerdings muss bedacht werden, dass solche Mietwohngrundstücke von vornherein nicht von der Restitution ausgenommen sind, die unter Berücksichtigung ihres Zuschnitts und gemessen an der Einwohnerzahl der Gemeinde, in der sie gelegen sind, schlechterdings nicht erforderlich sein können, um Wohnbedürfnisse von sozial schwächer gestellten Einwohnern zu wahren. Das trifft vor allem bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zu, kann insbesondere aber auch dann der Fall sein, wenn in größeren Gemeinden und Städten mit einem entsprechend großen kommunalen Wohnungsbestand Grundstücke mit nur wenigen Wohneinheiten beansprucht werden (BVerwG, Urteil vom 7. November 1996 - BVerwG 7 C 24/96 - ZOV 1997, 123, 125 = VIZ 1997, 162 [164]).

So liegt es hier.

Das Flurstück a ist mit einem Wohnhaus bebaut, das mit seinen vier Wohnungen nur über wenige Wohneinheiten verfügt. In der Umgebung befinden sich mit den großflächigen mehrgeschossigen Wohnhäusern weitaus größere Wohneinheiten der Beigeladenen.

Ihren Angaben zufolge verfügte sie am 31. Dezember 2004 - auf diesen Zeitpunkt wird für das Vorliegen des Ausschlussgrundes der Einfachheit halber abgestellt - über ca. 1.500 Wohnungen im Stadtgebiet. Seinerzeit hatte die Stadt H. etwa 12.000 Einwohner. Geht man davon aus, dass in einer Wohnung (oder in einem Einfamilienhaus) im Durchschnitt zwei Personen leben, so bedurfte es in der Stadt H. 6.000 Wohneinheiten, um die Bürger zu versorgen. Der Bestand von 1.500 Wohnungen, über welchen die Beigeladene verfügt, macht damit einen Anteil von 25 % aus. Das ist überproportional viel im Vergleich zu anderen Kommunen. Es springt ins Auge, dass dieser außerordentlich hohe Wohnungsbestand ausreichend ist, um sozial schwächeren Personen Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Der Abgang von vier Wohnungen fällt nicht erheblich ins Gewicht. Dies gilt in Anbetracht der gerichtsbekannten Tatsache, dass die Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften in Thüringen allgemein ihren Wohnungsbestand wegen erheblicher Leerstände zurückführen, um so mehr.

Der Umstand, dass es sich bei den vier Wohnungen des Grundstücks a offenbar um gut verkäufliche Wohneinheiten handelt, steht der vorstehenden Würdigung nicht entgegen.

Entscheidend ist, dass das durch § 5 Abs. 1 Buchstabe a VermG geschützte öffentliche Interesse sich darauf gründet, dass die Wohnungen in ihrem Bestand benötigt werden, um sie einem bestimmten Personenkreis (sozial Schwächeren) zur Verfügung zu stellen. Das ist hier nicht der Fall, da die Beigeladene diesem Personenkreis - ohne dass es zu Unzuträglichkeiten kommt - in ausreichendem Umfang andere Wohnungen zur Verfügung stellen kann.

b) Der Ausschlussgrund des § 5 Abs. 1 Buchstabe c VermG steht dem geltend gemachten Erlösauskehranspruch gleichfalls nicht entgegen.

Danach ist eine Rückübertragung ausgeschlossen, wenn ein Grundstück im komplexen Wohnungsbau oder Siedlungsbau verwendet wurde. Es kann offenbleiben, ob die Bebauung des Flurstücks a mit dem Mehrfamilienhaus eine solche Verwendung im komplexen Wohnungsbau darstellt. Entscheidend ist auch insoweit, dass es an dem erforderlichen öffentlichen Interesse fehlt. Für die vier in § 5 Abs. 1 VermG genannten Ausschlussgründe wird das Vorliegen des "öffentlichen Interesses" gefordert. Bei den Ausschlusstatbeständen des § 5 Abs. 1 Buchstaben b, c und d VermG handelt es sich hierbei um ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal (BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 2005 - BVerwG 8 C 13.04, ZOV 2006, 136, zitiert nach juris Rn. 21; BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2001 - BVerwG 8 C 32.99 - ZOV 2001, 195 [195]).

c) Die Kl. sind auch nicht verpflichtet, für die von der Beigeladenen bzw. ihrer Rechtsvorgängerin vor dem 2. Oktober 1990 durchgeführten Maßnahmen für die Bebauung nach § 7 Abs. 1 VermG Wertausgleich zu leisten. Diese Wertausgleichsverpflichtung entfällt dadurch, dass seit der Errichtung des Wohnhauses in den 1960er Jahren bis zur Entscheidung über den Rückgabeantrag ca. 40 Jahre vergangen sind, wobei jährlich Abschläge von 8 vom Hundert vom Wert der Baumaßnahme vorzunehmen sind (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 VermG).

2. Die Klage ist dagegen bezüglich des geltend gemachten Zinsanspruches unbegründet.

Über diesen Zinsanspruch hat der Bekl. durch Bescheid nicht zu entscheiden. Das Vermögensamt wird durch § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG verpflichtet, dem Grunde nach festzustellen, dass die Beigeladene verpflichtet ist, den erlangten Erlös auszukehren. Auch das erkennende Gericht kann über den Anspruch nicht erkennen. Über die Höhe des Erlösauskehranspruchs einschließlich der geltend gemachten Zinsen haben gegebenenfalls die Zivilgerichte zu befinden (BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 - V ZR 387/02 - a. a. O., Rn. 7). (...)