Altmietvertrag mit jährlicher Verlängerungsklausel

1. Ein Mietverhältnis ist nicht auf bestimmte Zeit eingegangen, wenn zwar ein „Mindestwohnrecht“ von fünf Jahren vereinbart, jedoch die vorzeitige Kündigung nur für den Vermieter ausgeschlossen ist.

2. Eine Verlängerungsklausel um jeweils ein Jahr in einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietvertrag ist dann unwirksam und der Mieter kann mit der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB kündigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. waren Mieter des mit einem kleinen Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in der B.straße in Berlin ab dem 1.3.2000 aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages mit Frau B.

Der Kl. ist durch Eigentumserwerb und Eintragung ins Grundbuch im Jahre 2012 als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten.

Am 19.2.2000 hatten die Parteien, dabei die Vermieterin vertreten durch Frau Z., einen Formularmietvertrag geschlossen, der eine Miete von 1.200 € zuzüglich einer Abschlagszahlung für Nebenkosten in Höhe von 50 € vorsah.

Unter § 2 Nr. 1 des Mietvertrages wurde u. a. vereinbart, wobei die handschriftlichen Zusätze kursiv gedruckt sind:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1. März 2000 … Das Mietverhältnis endet am Mindestwohnrecht 05 Jahre.

Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien nicht spätestens 03 (drei) Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. […]“

Am 1.4.2000 fertigte Frau Z. einen Nachtrag zum Mietvertrag vom 19. Februar 2000, in dem u. a. ausgeführt ist:

„Auf ausdrücklichen Wunsch von Frau B. wurde der Vertrag mit einer fünfjährigen Mietdauer versehen. Begründung war ihr Vorbehalt, auch vor dieser Zeit wieder ausziehen zu können … Um alle Rechtsunsicherheiten zu beseitigen, bestätige ich hiermit, dass grundsätzlich kein Einwand dagegen besteht. Der Mietvertrag wird damit auf diese 5 (fünf) Jahre befristet, aber mit der Möglichkeit für den Mieter, diesen vorher zu lösen …“

Die Bekl. haben mit Schreiben vom 29.4.2013 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.7.2013 erklärt. Die Rückgabe der Mietsache erfolgte am 31.7.2013.

Der Kl. ist der Ansicht, dass die Kündigung des Mietverhältnisses erst zum 28.2.2014 wirksam wurde. Die Vereinbarung im Mietvertrag stelle kein unbefristetes Mietverhältnis dar. […]

I. 1. […] Die Kündigung war wirksam.

Die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB - bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats - wurde eingehalten.

Entgegen der Ansicht des Kl. wurde die Kündigung nicht entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag erst zum 28.2.2014 wirksam.

Die Verlängerungsklausel im Mietvertrag um ein Jahr jeweils mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ist gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters von den Fristen in § 573c Abs. 1 BGB abweicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 19 ff., 24 zu § 573c BGB).

Sie ist auch nicht gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, demzufolge auf ein am 1.9.2000 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit § 564c in Verbindung mit § 564b sowie die §§ 556a bis 556c, 565a Abs. 1 und 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden sind, wirksam geblieben. Zwar kann ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 11.7.2007 - VIII ZR 230/06 -; Urteil vom 20.6.2007 - VIII ZR 257/06 -; BGH, Urteil vom 23.6.2010 - VIII ZR 230/09 -), doch liegen hier die Voraussetzungen des Art. 229 § 3 Abs. 3 EG BGB nicht vor. Das Mietverhältnis wurde nicht auf bestimmte Zeit geschlossen.

Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob es, wie die Bekl. meinen, ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit darstellt oder wie diese Mietvertragsgestaltung zu qualifizieren ist, da zumindest durch die unstreitig den Bekl. eingeräumte jederzeitige Kündigungsmöglichkeit bereits während der Dauer von fünf Jahren ab Mietvertragsbeginn ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nicht vorliegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien diese Zeit als Mietzeit oder Wohnrecht bezeichnen, da zumindest eine feste Vertragslaufzeit ohne eine Kündigungsmöglichkeit beider Parteien nicht vorliegt. Ein Vertragsverhältnis auf bestimmte Zeit liegt dann nicht vor, wenn eine Partei dieses durch Kündigung beenden kann (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 3 zu § 575 BGB). […]

Aus den Gründen des LG: Die Kammer beabsichtigt, die zulässige, insbesondere statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 9 C 215/14 - vom 24.2.2015 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach einer mündlichen Verhandlung nicht erfordern.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Zahlungsklage abgewiesen.

Die Kammer teilt nach Beratung die Auffassung des Amtsgerichts, dass hier im Mietvertrag ursprünglich schon keine Befristung auf fünf Jahre vorgesehen war, sondern den Bekl. von vornherein die Möglichkeit eingeräumt werden sollte, das Mietverhältnis auch vor Ablauf von fünf Jahren durch Kündigung zu beenden. Hierauf deutet schon die Wortwahl hin, die durch Einfügung des handschriftlichen Zusatzes „Mindestwohnrecht 05 Jahre“ (Hervorhebung durch die Kammer) eine Berechtigung der Mieter aufzeigt, und nicht eine Vertragsdauer für beide Parteien festlegt.

Näher gelegen hätte es angesichts der Abfassung des Vordruckes - sofern eine feste Vertragsbindung beider Vertragsparteien für die Dauer von fünf Jahren gewollt gewesen wäre -, hier schlicht ein Datum (nämlich den 28.2.2005) als Endtermin anzugeben. Dies ist aber vorliegend nicht erfolgt. Vielmehr ist hier mit dem Begriff „Mindestwohnrecht“ zum Ausdruck gebracht, dass die Bekl. das überlassene Einfamilienhaus jedenfalls fünf Jahre nutzen dürfen, sie hierzu aber nicht - im Sinne einer festen Vertragslaufzeit - verpflichtet sein sollten, wie es im Falle einer Befristung für beide Vertragsparteien der Fall gewesen wäre. Gestützt wird diese Auslegung durch das Schreiben der Vertreterin der Vermieterin vom 1. April 2000, in dem diese rund sechs Wochen nach Vertragsabschluss den Bekl. „um alle Rechtsunsicherheiten zu beseitigen“ bestätigt, dass der Mietvertrag auf fünf Jahre befristet ist, mit der Möglichkeit für den Mieter, diesen vorzeitig zu lösen. Dies belegt, dass die im Ausgangsvertrag benannte „Befristung“ dergestalt gewollt ist, dass die Vermieterin für die Dauer von fünf Jahren gebunden ist, den Mietern aber ein Recht zur Kündigung vor Ablauf der 5 Jahre eingeräumt wird.

Entgegen der Auffassung der Berufung stellt eine solche, hier gegebene Vertragssituation, in welcher nur der Vermieter für eine bestimmte Dauer gebunden ist, während dem Mieter ein Kündigungsrecht auch innerhalb dieser Zeit der Vertragsbindung des Vermieters eingeräumt ist, keine Befristung dar.

Gemäß § 564 Abs. 1 BGB a. F. endete das Mietverhältnis, sofern die Beendigung eines Mietverhältnisses durch die Bestimmung eines Endtermins geregelt war, mit dem Ablauf der Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedurfte. Der Sinn der Befristung liegt gerade in dem Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Laufzeit des Vertrages (Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, IV Rn. 259; Voelskow in Münchener Kommentar, 2. Aufl. 1984, Rn. 4).

Eine solche Befristung im Sinne eines beiderseitigen Ausschlusses der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit lag hier - wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt - nicht vor. Die Parteien haben - wie der vorstehenden Auslegung der Urkunde entnommen und durch die außerhalb der Urkunde bestätigten Tatsachen klargestellt - eine Regelung getroffen, die für die Mieter die ordentliche Kündigung während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit nicht ausschließen sollte.

Insofern ist das Amtsgericht auch zu Recht davon ausgegangen, dass es hier an der Voraussetzung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB - ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit - fehlt. Damit waren auf das vorliegende Mietverhältnis die dort zitierten Vorschriften nicht mehr anwendbar, so dass hier die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB Anwendung fand und die Bekl. mit ihrer Kündigung vom 29.4.2013 das Mietverhältnis zum 31.7.2013 beendet haben und ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Mieten bis zum Februar 2014 nicht besteht.

Die Vereinbarung, wonach sich ein Wohnraummietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist unwirksam, da Zeitmietverträge (§ 575 BGB) nur unter bestimmten Bedingungen möglich sind. Solche früher üblichen Klauseln bleiben aber wirksam, wenn sie vor der Mietrechtsreform (1. September 2001) abgeschlossen wurden und es sich tatsächlich um ein befristetes Mietverhältnis handelte.

Der im Jahr 2000 abgeschlossene Mietvertrag, der eine Verlängerungsklausel enthielt, sah ein Mindestwohnrecht von fünf Jahren vor, wobei der Mieter auch vorher kündigen konnte. Angegeben war der Beginn des Mietverhältnisses (1. März 2000), aber nicht das Ende.

Der (neue) Vermieter meinte, die Kündigung des Mieters vom 29. April 2013 zum 31. Juli 2013 sei erst später, zum 28. Februar 2014, wirksam geworden. Die Zahlungsklage war erfolglos.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, da es sich eben nicht um ein befristetes Mietverhältnis gehandelt habe. Das folge schon daraus, dass auch während der Dauer von fünf Jahren ab Vertragsbeginn der Mieter jederzeit habe kündigen dürfen.

Das LG Berlin folgte dieser Auffassung. Eine Befristung im Sinne eines beiderseitigen Ausschlusses der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit lag hier nicht vor. Somit habe am 1. September 2001 kein befristetes Mietverhältnis vorgelegen.