Altkündigungsfristen

Altkündigungsfristen; Nutzungsentschädigung; Mietausfallschaden; Teilräumung; zurückgelassene Sachen des Mieters; unvollständige Räumung; Mietfreiheit für Nachmieter

1. Die in einem Altmietvertrag vor der Mietrechtsreform formularmäßig vereinbarte längere - der damaligen gesetzlichen Regelung entsprechende - Kündigungsfrist ist nicht maßgebend, wenn die seitens des Mieters erklärte ordentliche Kündigung dem Vermieter nach dem 1. Juni 2005 zuging.

2. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn in der im Übrigen geräumten Wohnung noch Lampen, Gardinen, Gardinenstangen, Fensterjalousien, Rollos, Korkbeläge sowie Geschirrspülmaschine und Kühl-Gefrierkombination zurückbleiben.

3. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz des ihm entstehenden Mietausfalls wegen der dem Nachmieter gewährten Mietfreiheit, wenn er keine vor der Neuvermietung noch vom Vormieter zu beseitigenden Mängel vorträgt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. war Vermieter der Wohnung H.str. ... sowie des Kfz-Einstellplatzes Nr. 3 H.str. .../Ecke F. Str. ... in Rechtsnachfolge nach seinem Vater, ... Die Bekl. waren auf der Grundlage des Mietvertrags vom 1.12./7.12.1983 Mieter der genannten Wohnung sowie auf der Grundlage des Mietvertrags vom 12.12.1983 Mieter des Kfz-Einstellplatzes.

Der Wohnungsmietvertrag wurde auf einem vorgefertigten Vertragsformular für Wohnräume verfasst. § 2 des Wohnungsmietvertrags lautet wie folgt:

„1. b) Das Mietverhältnis beginnt am 15. Dezember 1983 und endet am 31. Dezember 1986. s. Fortsetzung des Vertrages

2. Kündigungsfristen zu 1 a) und 1. b): Die Kündigungsfrist beträgt

3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

Die Kündigung muss schriftlich bis zu dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgen, durch den Vermieter unter Angabe sämtlicher Kündigungsgründe und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht. (...)"

Die maschinenschriftliche Ergänzung zu § 2, Ziffer 1. b) des Mietvertrags vom 1.12./7.12.1983 lautet:

„Nach Ablauf der bis zum 31. Dezember 1986 vereinbarten Mietzeit wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wobei die Kündigungsfristen gemäß § 2, Ziffer 2 dieses Vertrages gelten."

Die Wohnraummiete betrug zuletzt 534,63 €. Die Bekl. kündigten das Mietverhältnis einschließlich des Kfz-Einstellplatzes mit Schreiben vom 26.5.2009 zum 31.8.2009.

Mit Schreiben vom 24.8.2009 bestätigte der Kl. die Kündigung des Kfz-Stellplatzes zum 30.9.2009 sowie der Wohnung zum 31.5.2010 unter Hinweis darauf, dass die mietvertraglich vereinbarte Kündigungsfrist 12 Monate betrage.

Mit Schreiben vom 3.9.2009 legten die Bekl. dar, dass nach ihrer Auffassung für das Wohnraum-Mietverhältnis eine dreimonatige Kündigungsfrist gelte. In Ermangelung einer Vereinbarung über die Wohnungsabnahme übersandten die Bekl. mit gleichem Schreiben einen der beiden Schlüsselsätze an den Kl.; der zweite Schlüsselsatz war bereits der für den Kl. tätigen Maklerfirma t.-Immobilien übergeben worden.

Ab September 2009 leisteten die Bekl. keine Mietzahlungen mehr. Am 10.9.2009 erfolgte eine Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung, anlässlich derer ein Protokoll gefertigt wurde. Neben einigen Lampen, Gardinenstangen, Gardinen, Fensterjalousien und Rollos befanden sich zu diesem Zeitpunkt in der Wohnung noch Korkbeläge auf den Fußbodenplatten in den zwei Eckzimmern der Wohnung sowie eine Geschirrspülmaschine und eine Kühl- Gefrierkombination in der Küche, die den Bekl. gehörten und von diesen beseitigt werden sollten.

Eine Neuvermietung der Wohnung erfolgte zum Februar 2010, wobei die Nachmieter der Bekl. für die Monate Februar bis April 2010 Mietfreiheit verlangten und erhielten.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kl. Wohnraummiete für den Zeitraum 1.9.2009 bis 31.1.2010 in Höhe von 5 x 534,63 € = 2.673,15 €, Kosten der Beheizung der Wohnung zur Vermeidung von Frostschäden nebst anteiliger Stromkosten in Höhe von 587,71 € + 3,57 € = 591,28 € sowie einen Mietausfallschaden für die Zeit von Februar 2010 bis April 2010, mithin insgesamt einen Betrag in Höhe von 4.895,32 € geltend.

Der Kl. ist der Ansicht, das Mietverhältnis habe aufgrund der Kündigung der Bekl. vom 26.5.2009 vertragsgemäß erst zum 31.5.2010 geendet. § 2 Ziffer 2 i.V.m. der Ergänzung zu § 2 Ziffer 1 b) des Mietvertrags, der eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vorsieht, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind, sei von den Bekl. persönlich mit dem damaligen Vermieter ausgehandelt worden und bleibe daher auch nach der Mietrechtsreform 2001 in vollem Umfang rechtswirksam. Insbesondere liege kein Fall des Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB vor, da dieser nur solche Formularklauseln mit Wirkung ab 1.6.2005 erfasse, die lediglich die frühere gesetzliche Regelung wiederhol(t)en. Die Individualvereinbarung in der Anlage zu § 2 verweise jedoch nur auf die Auflistung von Kündigungsfristen in § 2 Ziffer 2 des Formulars, ohne zugleich die seinerzeit geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als verbindlich zu bestimmen. Er ist ferner der Ansicht, die Wohnung sei frühestens zum 3.11.2009 vollständig geräumt und zurückgebaut zur Rückgabe angeboten worden.

[...]

I. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate September 2009 bis Januar 2010 in Höhe von insgesamt 2.673,15 €.

1. Ein solcher Anspruch kann nicht auf § 535 Abs. 2 BGB gestützt werden. Das Mietverhältnis, in das der Kl. gemäß § 1922 BGB als Rechtsnachfolger seines Vaters eingetreten ist, endete aufgrund der Kündigung der Bekl. vom 26.5.2009 zum 31.8.2009, § 573 c Abs. 1 Satz I BGB.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist die mietvertragliche Vereinbarung des § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags, wonach die Kündigungsfrist 12 Monate beträgt, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind, gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Entgegen der Auffassung des Kl. folgt die Wirksamkeit des § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags auch nicht aus der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB gilt die Unanwendbarkeit der Regelung des § 573 c Abs. 4 BGB nicht für Kündigungen, die ab dem 1.6.2005 zugehen, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des BGB in der bis zum 1.9.2001 geltenden Fassung (BGB a. F.) durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind. Dies ist vorliegend der Fall.

Unstreitig ging die Kündigung des Mietverhältnisses dem Kl. nach dem 1.6.2005 zu. Die Regelung in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags wiederholt die gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen in der bis zum 1.9.2001 geltenden Fassung des BGB und die mietvertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen stellt sich nicht als Individualvereinbarung dar. Allein der Umstand, dass einzelne Passagen einer vertraglichen Vereinbarung individuell ausgehandelt sind, führt nicht dazu, dass eine im Übrigen vorformulierte Vertragsbestimmung (Klausel) sich insgesamt als individualvertragliche Vereinbarung darstellt. Auch der individuelle Verweis unter § 2 Ziffer 1. b) in die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag macht die Kündigungsregelung(en) nicht insgesamt zu einer Individualvereinbarung. In der Zusatzvereinbarung findet sich nur die Regelung, dass das Mietverhältnis nach dem 31.12.1986 auf unbestimmte Zeit verlängert wird und dass die allgemeinen Kündigungsfristen des Vertragsformulars (§ 2 Ziffer 2) gelten sollen. Eine eigenständige Regelung über die Kündigungsfristen enthält die Zusatzvereinbarung damit gerade nicht.

2. Der Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Wohnräume für die Monate September 2009 bis einschließlich Januar 2010 wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 a Abs. 1 BGB. Nach § 546 a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Voraussetzung für einen solchen Anspruch wäre also, dass die Bekl. die Wohnräume dem Kl. nach dem 31.8.2009 vorenthalten hätten. Die Bekl. haben die Wohnung jedoch zum 31.8.2009 an den Kl. zurückgegeben. Zwar befanden sich zum 31.8.2009 mit Lampen, Gardinen, Gardinenstangen, Fensterjalousien, Rollos, Korkbelägen sowie Geschirrspülmaschine und Kühl-Gefrierkombination noch einige Gegenstände der Bekl. in den Wohnräumen. Die Pflicht zur Rückgabe nach § 546 Abs. 1 BGB ist jedoch auch dann erfüllt, wenn noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (KG, Hinweisbeschluss v. 3.6.2010, 12 U 164/09, GE 2010, 1201 m.w.N.; BGH, GE 1983, 657, 658 = NJW 1983, 1049, 1050). Vorliegend sind die zum 31.8.2009 in der streitgegenständlichen Wohnung verbliebenen Gegenstände als „einzelne Gegenstände" in diesem Sinne zu bewerten. Bei einigen Lampen, Gardinenstangen, Gardinen, Fensterjalousien, Rollos und Kork-Bodenbelägen in zwei Zimmern einer 4-Zimmer-Wohnung sowie Geschirrspülmaschine und Kühl-Gefrierkombination handelt es sich nicht um eine solche Vielzahl von Gegenständen, dass von einer nur teilweisen Räumung gesprochen werden könnte. Die Räume standen dem Vermieter ab dem 31.8.2009 wieder zur Nutzung zur Verfügung. Ob der Verbleib einer ganzen Einbauküche anders zu bewerten wäre, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, weil zwischen den Parteien unstreitig ist, dass in der Küche allein Geschirrspülmaschine und Kühl-Gefrierkombination von den Bekl. zunächst zurückgelassen worden waren.

Die ihnen überlassenen zwei Schlüsselsätze haben die Bekl. durch Übermittlung derselben an die für den Kl. tätigen Makler-Firma bzw. den Kl. selbst zurückgereicht, wobei auch zu berücksichtigen war, dass der Kl. erst mit Schreiben vom 24.8.2009 die Annahme der Kündigung zum 31.8.2009 verweigerte.

II. Der Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für Heizenergie für die Zeit vom 1.9.2009 bis zur Neuvermietung zum 1.2.2010. Vor dem Hintergrund der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2009 und der Rückgabe der Wohnräume ebenfalls zum 31.8.2009 (vgl. oben) ist keine Anspruchsgrundlage für dieses Begehren ersichtlich. Weder kann der geltend gemachte Anspruch auf § 535 Abs. 2 BGB noch auf § 546 a BGB gestützt werden.

Ill. Schließlich steht dem Kl. gegen die Bekl. auch kein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens (wegen gewährter bzw. zu gewährender Mietfreiheit für die Nachmieter) für die Zeit von Februar 2010 bis einschließlich April 2010 in Höhe von 1.630,89 € gemäß §§ 280 ff., 535 BGB zu. Abgesehen davon, dass der Kl. nicht substantiiert vorgetragen hat, welche Mängel in welcher Weise konkret mit welchem zeitlichen und materiellen Aufwand vor der Neuvermietung beseitigt werden mussten, ist für das Gericht vor dem Hintergrund der Schadensminimierungspflicht des § 254 Abs. 2 BGB nicht nachvollziehbar, wieso ein zur Nachvermietung ggf. erforderlicher Aufwand nicht in der Zeit zwischen dem 1.9.2009 und dem 1.2.2010 getrieben wurde. Im Übrigen hat der Kl. mit Schriftsatz vom 20.6.2011 erklären lassen, dass es dahinstehen könne, aus welchen internen Gründen er keinen Schadensersatzanspruch wegen der schlecht ausgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemacht habe. Eine anderweitige Anspruchsgrundlage ist nicht ersichtlich.

[...]

Keine Fortgeltung bei Kündigungszugang nach dem 1. Juni 2005; keine Nutzungsentschädigung bei einzelnen zurückgelassenen Gegenständen; kein Ersatz des Mietausfalls zwischen Beendigung und Neuvermietung ohne konkreten Vortrag.

In dem 1983 geschlossenen Mietvertrag wurden formularmäßig die Kündigungsfristen entsprechend der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Regelung vereinbart. Eine Indiviualvereinbarung in der Anlage zu dieser Vereinbarung verwies auf diese Auflistung der Kündigungsfristen, ohne zugleich die seinerzeit gesetzlichen Kündigungsfristen als verbindlich zu bestimmen.

Die Mieter kündigten mit Schreiben vom 26. Mai 2009, das dem Vermieter am 1. Juni 2009 zuging, zum 31. August 2009. Bis auf Lampen, Gardinen, Gardinenstangen, Fensterjalousien, Rollos, Korkbeläge sowie Geschirrspülmaschine und Kühl-Gefrierkombination räumten sie die Wohnung und gaben die Wohnungsschlüssel zurück. Der Vermieter nahm nach Neuvermietung zum 1. Februar 2010 die Mieter auf Zahlung der Miete für die Zeit vom 1. September 2009 bis 31. Januar 2010 mit der Begründung in Anspruch, bis dahin sei die invidualvertraglich vereinbarte längere Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen gewesen. Ferner nahm er sie auf Ersatz des Mietausfalls in Anspruch, der ihm aufgrund der den Nachmietern gewährten Mietfreiheit bis einschließlich April 2010 entstanden sei.

Das AG Wedding wies die Klage ab. Die in einem Altmietvertrag vor der Mietrechtsreform formularmäßig vereinbarte längere – der damaligen gesetzlichen Regelung entsprechende – Kündigungsfrist sei nicht maßgebend, weil die seitens des Mieters erklärte ordentliche Kündigung dem Vermieter nach dem 1. Juni 2005 zugegangen sei. Der Vermieter habe auch keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, weil in der im Übrigen geräumten Wohnung nur noch einzelne Gegenstände zurückgeblieben seien. Schließlich habe der Vermieter auch keinen Anspruch auf Ersatz des ihm entstehenden Mietausfalls wegen der dem Nachmieter gewährten Mietfreiheit, weil er keine vor der Neuvermietung noch vom Vormieter zu beseitigenden Mängel vorgetragen habe. Im Übrigen sei nicht nachvollziehbar, wieso die Wohnung nicht bis zur Neuvermietung zum 1. Februar 2010 habe hergerichtet werden können.

Dem Urteil ist im Wesentlichen zuzustimmen. Gemäß Art. 229 § 4 Abs. 10 Satz 1 ist § 574 c Abs. 4 BGB, wonach eine von den kürzeren Kündigungsfristen der Mietrechtsreform zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist, nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen – wie hier – vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Von dieser Ausnahme, dass die alten Kündigungsfrist in diesen Fällen fortgelten, macht aber wiederum Satz 2 des Art. 229 § 4 Abs. 10 eine Ausnahme für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugingen. Die Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20. Juni 2007, VIII ZR 257/06, GE 2007, 1182 und Urteil vom 11. Juli 2007, VIII ZR 230/06, GE 2007, 1183), dass ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart worden ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden kann, ist nicht einschlägig, weil sich hier das Mietverhältnis gemäß der vertraglichen Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzte.

Keine Zweifel bestehen auch daran, dass es sich um eine Formularklausel handelte, die durch die maschinenschriftliche Ergänzung der Kündigungsfristregelung und die darin enthaltene Verweisung auf die Kündigungsfristen der formularvertraglichen Regelung nicht zur individualvertraglichen Vereinbarung wurde. Die bloße Behauptung des Vermieters, die Kündigungsfristen seien individuell vereinbart, reicht ohnehin nicht.

Fraglich ist die Entscheidung insoweit, als sie dem Vermieter auch die Nutzungsentschädigung verweigert. Zwar ist richtig, dass die Entscheidung, ob die Mietsache vollständig zurückgegeben worden ist, von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Das KG hat allerdings in dem vom AG Wedding zitierten Hinweisbeschluss vom 3. Juni 2010 (12 U 164/09, GE 2010, 1201) angenommen, dass der Mieter die Mietsache (dort: Gewerberäume) dem Vermieter vorenthält, wenn ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll in den Mieträumen zurückbleiben. Ein Vorenthalten ist auch gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so dass nach den Umständen des Einzelfalls nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist (KG, Beschluss vom 19. Oktober 2006, 12 U 178/05, GE 2007, 217), was hier angesichts des Zurücklassens auch der Geschirrspülmaschine und der Kühl-Gefrierkombination nahe liegt.

Hinsichtlich des Mietausfallschadens ist der Entscheidung zuzustimmen, weil der Vermieter nicht dargelegt hat, dass und warum für die Zeit bis zur Weitervermietung die Mietsache nicht vertragsgemäß hergerichtet werden konnte.