Altkündigungsfristen

Altkündigungsfristen; Umdeutung von außerordentlichen in ordentliche Kündigungen

1. Zieht der Mieter im Hause des Vermieters in eine andere Wohnung und vereinbaren die Mietvertragsparteien die Fortgeltung der durch den ersten Vertrag "erworbenen" verlängerten Kündigungsfrist, so gilt diese auch nach der Mietrechtsreform fort. 2. Die Umdeutung einer Kündigung (außerordentliche in ordentliche und umgekehrt) ist im Einzelfall nicht ausgeschlossen. Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mieteten im Jahre 1983 vom Kl. und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses C. in E. Im Mietvertrag vom 8. Januar 1983 heißt es unter anderem: "§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung 1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.1983; es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2.). (...)

2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. (...)" Im Herbst 1983 bezogen die Bekl. die im gleichen Haus gelegene Wohnung im Dachgeschoß links; ein neuer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht geschlossen (GA 48/53). Am 1. Januar 1995 bezogen die Bekl. die im Dachgeschoß rechts gelegene Wohnung. Der mit dem Kl. geschlossene Formularmietvertrag vom 14. Dezember 1994 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.1995. (...) b) (...) Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietverhältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden." Neben der Überschrift "§ 2 Mietzeit" ist handschriftlich das Zeichen "x" eingefügt. Am Ende der Seite ist handschriftlich eingetragen "x Ergänzung zum Vertrag v. 1.2.83". Mit Schreiben vom 26. Juli 2003 erklärten die Bekl. die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2003. In dem Schreiben ist unter anderem ausgeführt: "Die Kündigung ist, wie Sie wissen, uns nicht leicht gefallen, jedoch aus gesundheitlichen Gründen meiner Ehefrau notwendig." Der Kl. trat der Kündigung entgegen. Die Bekl. räumten die Wohnung zum 31. Oktober 2003. Mit der Klage verlangt der Kl. Zahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2003 nebst Zinsen und begehrt die Feststellung, daß der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch die ordentliche Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis sei infolge der mit Schreiben der Bekl. vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung zum 31. Oktober 2003 beendet worden. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB habe der Mieter nur noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. (...)

II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2003 nebst Zinsen; des weiteren ist sein Antrag, festzustellen, daß das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben der Bekl. vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden ist, begründet. Die Kündigung der Bekl. ist nicht vor diesem Zeitpunkt wirksam geworden. 1. Die Kündigung der Bekl. vom 26. Juli 2003 ist nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, ist auf das vor dem 1. September 2001 zustande gekommene Mietverhältnis der Parteien nicht anzuwenden; aufgrund der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. a) Entgegen der Ansicht der Bekl. haben die Parteien im Mietvertrag eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen. § 2 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags vom 8. Januar 1983 gibt die zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. sinngemäß wieder. Danach verlängerten sich die für beide Parteien geltenden, zeitlich gestaffelten Kündigungsfristen nach zehn Jahren Mietdauer auf zwölf Monate. Die Parteien haben bei Abschluß des Mietvertrags vom 14. Dezember 1994 hinsichtlich der im Dachgeschoß rechts gelegenen Wohnung die Fortgeltung dieser Kündigungsfrist auf der Grundlage der seit dem Jahre 1983 "erworbenen" Mietdauer vereinbart.

Das Amtsgericht, auf dessen tatbestandliche Feststellungen sich das Berufungsgericht bezieht, hat fehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbeanstandet festgestellt, die handschriftliche Ergänzung zu § 2 des Mietvertrags vom 14. Dezember 1994 sei vorgenommen worden, weil die Bekl. hätten sicherstellen wollen, daß im Falle einer von dem Vermieter ausgehenden Kündigung die Kündigungsfrist auf der Grundlage des gesamten Mietzeitraums seit 1983 berechnet werde. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, aus dem Umstand, daß der Anlaß für diese Vereinbarung das Interesse der Bekl. an der Aufrechterhaltung der bereits durch den ersten Vertrag "erworbenen" verlängerten Kündigungsfrist gewesen sei, folge nicht, daß die nach § 2 des Vertrags vom 8. Januar 1983 geltenden symmetrischen - für Vermieter und Mieter gleichen - Kündigungsfristen nur für eine Kündigung des Vermieters fortgelten sollten. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, kann das der schriftlichen Vereinbarung nicht entnommen werden. b) Die mietvertragliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB - wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der Auffassung des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB stehe der Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB bereits deshalb nicht entgegen, weil diese Übergangsvorschrift durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB "überspielt" werde, ist nicht zu folgen. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt wird (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04 -, NJW 2005, 1572, unter II 2 b). 2. Die Kündigung der Bekl. vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als außerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Umdeutung der ordentlichen Kündigung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt. Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der Bundesgerichtshof für den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79 -, NJW 1981, 976 = WM 1981, 253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02 -, NJW-RR 2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ablehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen ordentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudinger/Rolfs, BGB [2003], § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981, aaO.). Daß die Bekl. das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen einzuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz

r 1981, aaO.). Daß die Bekl. das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen einzuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht. Die Kündigung wäre im übrigen als außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen, weil sie dem Begründungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB (vgl. dazu Senat, Beschluß vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03 -, NJW 2004, 850, unter II 2 m. w. N.) nicht genügte. Das Schreiben vom 26. Juli 2003 läßt bereits nicht erkennen, daß die Bekl. die darin erwähnten gesundheitlichen Gründe auf die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung zurückgeführt haben. Daß dies jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall war, ergibt sich aus der von den Bekl. vorgelegten ärztlichen Bescheinigung vom 21. Juli 2003, die lediglich bestätigt, daß die Bekl. zu 2 an Bluthochdruck leidet und es ihr aufgrund dieser Erkrankung ärztlicherseits nicht zu empfehlen sei, drei Etagen zu steigen. (...)

Unter Umständen kann man eine (unwirksame) außerordentliche Kündigung des Mietvertrages in eine ordentliche umdeuten. Der BGH hält das auch umgekehrt grundsätzlich für möglich.

Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen den Mietvertragsparteien datierte aus dem Jahr 1983. Die Mieter zogen später im Hause des Vermieters in eine andere Wohnung. In der Vereinbarung wird ausdrücklich festgehalten, daß es sich um eine Ergänzung zum Mietvertrag aus dem Jahre 1983 handelt. In diesem waren die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden. Die Mieter kündigten im Juli 2003 mit der Drei-Monats-Frist des § 573 c Abs. 1 BGB und wiesen darauf hin, daß die Kündigung aus gesundheitlichen Gründen der Ehefrau notwendig sei. Der Vermieter berief sich darauf, daß das Mietverhältnis erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei, und verlangte Mietzahlung. In der Berufung wies das LG die Klage ab.

Der BGH bezog sich zunächst auf seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Altkündigungsfristen und nahm den Standpunkt ein, daß die Mieter die aufgrund des ursprünglichen Mietvertrages "erworbene" verlängerte Kündigungsfrist bei Umzug in demselben Hause mitgenommen hätten. Die Frage zur Umdeutung der ordentlichen in eine außerordentliche fristlose Kündigung entschied der BGH nicht, sondern meinte nur, daß eine Umdeutung im Einzelfall nicht ausgeschlossen sei. Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, müsse allerdings der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den sie bestimmt sei, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein. Vorliegend habe das AG richtig festgestellt, daß die Mieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen wollten. Im übrigen sei die außerordentliche Kündigung ohnehin unwirksam gewesen, weil sie nicht ausreichend begründet worden sei.

Allgemein ist man der Ansicht, daß eine erklärte außerordentliche fristlose Kündigung im Falle der Unwirksamkeit in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden könne. Das hat auch der BGH schon entschieden (vgl. Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02 -, GE 2004, 618 = WuM 2004, 828). Für den umgekehrten Fall der Umdeutung der ordentlichen in eine außerordentliche fristlose Kündigung hält sich der BGH "bedeckt" und weist auf die ablehnenden Ansichten in Literatur und Rechtsprechung hin. Grundsätzlich möchte er sich allerdings die Option der Umdeutung auch für diese Fallkonstellation offenhalten. In der mietrechtlichen Praxis dürfte dies kaum vorkommen, weil - wie vorliegend auch im BGH-Fall - der Kündigende mit der ordentlichen Kündigung mit entsprechender Frist gerade nicht zum Ausdruck bringt, daß er auch außerordentlich fristlos das Mietverhältnis beenden wolle.