Altersbedingte Abnutzung eines PVC-Bodens

Altersbedingte Abnutzung eines PVC-Bodens; unsachgemäße Reinigung als Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs; Umkehr der Beweislast; Schaden durch Mietgebrauch; unsachgemäße Erneuerung des Fußbodens durch den Mieter; 20 Jahre alter Fußbodenbelag in Arztpraxis gilt als abgenutzt

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.

I. Das Rechtsmittel der Bekl. hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat zu Recht der Klage in Höhe von 3.556,18 € stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Bekl. günstigere Entscheidung.

1. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Bekl. für die Jahre 2006 und 2007 aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag zu. Der Anspruch besteht in der unstreitigen Höhe von insgesamt 3.556,18 €, die sich aus den Guthaben der Kl. gemäß der Abrechnung der Bekl. vom 29.10.2007 für das Jahr 2006, die ein Guthaben von 1.668,55 € ausweist, und der Abrechnung der Bekl. vom 25.12.2008 für das Jahr 2007, die ein Guthaben von 1.887,63 € ausweist, zusammensetzt.

2. Der Anspruch der Kl. ist nicht durch Aufrechnung gem. § 389 BGB untergegangen. Zwar hat die Bekl. im Rahmen dieses Prozesses mit Schriftsatz vom 15.12.2008 die Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen mit der Forderung der Kl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 und mit Schriftsatz vom 26.8.2009 nachrangig mit der Forderung der Kl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 erklärt. Die Aufrechnungserklärungen führen jedoch mangels aufrechenbarer Gegenforderung nicht zum Erlöschen der Forderung der Kl. Denn der Bekl. steht gegen die Kl. nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag weder der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten für die Erneuerung des PVC-Bodenbelags in den vermieteten Räumlichkeiten zu noch hat sie einen Anspruch in Höhe der Kosten für den Einbau einer neuen Praxiseingangstür.

a. Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Verlegung eines neuen PVC-Bodenbelags nach § 280 Abs. 1 BGB besteht nicht, da nicht festgestellt werden kann, dass der Bekl. aufgrund einer mietvertraglichen Pflichtverletzung durch die Kl. ein Schaden entstanden ist.

(1) Zunächst kann nicht festgestellt werden, dass die Kl. ihre mietvertraglichen Pflichten gegenüber der Bekl. verletzt hat, indem sie den ursprünglich von der Bekl. eingebrachten Fußbodenbelag beschädigte.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt es grundsätzlich dem Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu halten. Ihm fällt auch die altersbedingte Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last, § 538 BGB. Eine Pflichtverletzung der Kl. im Hinblick auf die Beschädigung des von der Bekl. eingebrachten Fußbodens wäre daher nur dann zu bejahen, wenn die Kl. den Fußboden durch ein vertragswidriges Verhalten, das nicht dem gewöhnlichen Gebrauch entsprach, wie z. B. durch unsachgemäße Reinigung, beschädigt hätte. Dies kann jedoch nicht festgestellt werden.

Die Bekl. hatte zu Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.1988 einen neuen Fußbodenbelag in die von der Kl. als Kinderarztpraxis genutzten Räumlichkeiten einlegen lassen. Dieser Fußbodenbelag bestand größtenteils aus einem PVC-Boden der Firma G. GmbH, welcher im Jahre 2004 Schäden in Form von vergrößerten Fugen und Ablösungen vom Untergrund aufwies, die eine Erneuerung des Bodenbelags erforderten.

Das Landgericht ist aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme jedoch zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die insoweit beweispflichtige Bekl. nicht zu beweisen vermochte, dass die Ursache der Schäden eine unsachgemäße Reinigung war und somit im Verantwortungsbereich der Kl. lag.

Ist zwischen Vermieter und Mieter streitig, ob die vermieteten Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Erst wenn festgestellt werden kann, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten „durch Mietgebrauch" entstanden ist, findet nicht nur hinsichtlich des Verschuldens, sondern auch bezüglich der objektiven Pflichtverletzung eine Umkehr der Beweislast statt (BGH, Urteile vom 18.5.1994, XII ZR 188/92 - BGHZ 126, 124 = GE 1994, 1112 und vom 3.11.2004, VIII ZR 28/04 - NZM 2005, 100 = GE 2005, 123, jeweils auch in juris). Vorliegend kann eine Umkehr der Beweislast nicht angenommen werden. Es ist zwischen den Parteien streitig, ob der durch die Bekl. verlegte Fußbodenbelag aufgrund von Mängeln in der Bodenkonstruktion oder bei der Verarbeitung schadhaft wurde oder ob die Schäden auf zu feuchte Reinigung oder die Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels durch die Kl. zurückzuführen sind. Da mithin auch eine Ursache für die Beschädigungen in Betracht kommt, die dem Verantwortungsbereich der Bekl. entstammt, hat die Bekl. zu beweisen, dass dies auszuschließen ist. Eine Beweislastumkehr zu Lasten der Kl. ergibt sich auch nicht nach den Grundsätzen zur sog. „Beweisvereitelung". Danach kann eine Beweisvereitelung durch den Gegner des Beweisführers nach dem Rechtsgedanken der §§ 427, 441 Abs. 3 Satz 3, 444, 446, 453 Abs. 3, 454 Abs. 1 ZPO und § 242 BGB nachteilig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt werden. Eine Beweisvereitelung liegt aber nur dann vor, wenn eine Partei ihrem beweispflichtigen Gegner die Beweisführung schuldhaft erschwert oder unmöglich macht. Dabei muss sich das Verschulden darauf beziehen, die Beweislage des Gegners nachhaltig zu beeinflussen (BGH, Urteil vom 29.9.2010, XII ZR 41/09 - NJW 2011, 778 - und in juris). Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Zwar kann die Ursache für die Beschädigungen des ursprünglich verlegten PVC-Bodenbelags aufgrund des Austausches durch die Kl. nicht mehr aufgeklärt werden. Die Kl. nahm diesen Austausch jedoch bereits im Jahre 2004 vor, mithin zu einem Zeitpunkt als ein Prozess noch nicht zu erwarten war. Nach ihrem nicht zu widerlegenden Vortrag diente der Austausch des Bodenbelags sogar dazu, Streitigkeiten mit der Bekl. zu vermeiden. Ein Verschulden der Kl. in Bezug auf eine Verschlechterung der Prozesslage der Bekl. kann daher nicht festgestellt werden.

Die Bekl. beanstandet zu Unrecht die Beweiswürdigung des Landgerichts. Diese darf ohnehin nur eingeschränkt vom Berufungsgericht überprüft werden. Die vom Landgericht geschaffene Tatsachengrundlage bindet grundsätzlich auch das Berufungsgericht. Lediglich die unterlassene oder fehlerhafte Erfassung von Tatsachen durch die Verletzung materiellen Rechts (z. B. die Verkennung der Beweislast), die fehlerhafte Tatsachenfeststellung aufgrund von Verfahrensfehlern (z. B. Verletzung der Hinweispflicht) oder die sonstige Fehlerhaftigkeit des Beweisergebnisses (beispielsweise eine nicht erschöpfende Beweisaufnahme oder Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen) können die Notwendigkeit erneuter Feststellungen gebieten (vgl. Senat, AGS 2006, 480 f. = JurBüro 2006, 594 = OLG Düsseldorf 2007, 20 f.; RuS 2009, 521-523, Zöller/Heßler, ZPO, 28. Auflage, § 529 Rn. 2 ff. m.w.N.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist dem Beweisergebnis des Landgerichts, wonach die Bekl. im Rahmen der Beweisaufnahme nicht zu beweisen vermochte, dass die Schäden am ursprünglich verlegten Bodenbelag durch eine unsachgemäße Reinigung verursacht wurden, zu folgen.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige E. hat mit Schreiben vom 10.4.2010 erklärt, er könne zu der Ursache der im Jahr 2004 aufgetretenen Schäden des Bodenbelags keine Feststellungen treffen, da der streitgegenständliche Bodenbelag nicht mehr vorhanden und der Untergrund bearbeitet worden sei.

Die Aussage des Zeugen O. war insoweit unergiebig. Aus der Aussage des Zeugen lässt sich lediglich herleiten, dass seiner Ansicht nach die Ablösung der Bodenplatten durch den Eintritt von Wasser erfolgte. Aufgrund welcher Umstände der Wassereintritt möglich geworden war, konnte der Zeuge nach eigener Einschätzung jedoch nicht mit Sicherheit bekunden. Vielmehr gab er hierfür eine Vielzahl von möglichen Ursachen, wie die Verwendung von überdimensional viel Wasser, eines zu aggressiven Reinigungsmittels, aber auch Probleme mit dem Klebstoff oder starke Sonneneinstrahlung an. Letztere Ursachen stammen aus dem Verantwortungsbereich der Bekl. Soweit der Zeuge O. in dem vom ihm unter dem 8.10.2004 erstellten Protokoll zur Ortsbesichtigung noch ausführte, dass aus seiner Sicht die Beanstandungen auf eine falsche Reinigung durch die Kl. zurückzuführen seien, hat der Zeuge diese eindeutige Einschätzung in seiner persönlichen Vernehmung durch das Landgericht nicht aufrecht erhalten.

Auch lässt sich aus der Aussage des Zeugen R. nicht mit der für die Entscheidungsbildung erforderlichen Sicherheit herleiten, dass die Schadensursache dem Verantwortungsbereich der Kl. entstammt. Der Zeuge hat bei seiner Vernehmung lediglich pauschale Bewertungen abgegeben, die so nicht nachvollzogen werden können. Dies gilt insbesondere, soweit der Zeuge angegeben hat, er könne einen Materialfehler ausschließen, da er zahlreiche Praxen mit diesem Bodenbelag eingerichtet habe. Denn es ist bekannt, dass bei massenhaft angefertigten Waren bei einzelnen Chargen Materialfehler auftreten können. Zudem kämen selbst bei Ausschluss eines Materialfehlers noch weitere Schadensursachen aus dem Verantwortungsbereich der Bekl., wie z. B. die Verwendung eines fehlerhaften oder ungeeigneten Klebstoffs oder die unzureichende Vorbereitung des Untergrunds bei der Verlegung in Betracht. Des Weiteren kann selbst unter Zugrundelegung der Angaben der Bekl., dass der Zeuge R. seit vielen Jahren medizinische Fachpraxen plane und Architekt sei, nicht zwingend darauf geschlossen werden, dass der Zeuge die erforderliche besondere Sachkunde für die Beurteilung von Schadensursachen an PVC-Bodenbelägen hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. selbst mit Schriftsatz vom 29.12.2009 Bedenken gegen die Sachkunde des vom Gericht beauftragten Sachverständigen E. angemeldet hat, weil dieser seinen Tätigkeitsschwerpunkt beim Estrichleger-Handwerk und nicht bei Bodenbelägen habe. Schließlich ist bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen, dass der Zeuge, der für die Bekl. die Praxis plante und den Umbau beaufsichtigte, im Lager der Bekl. steht und ein Interesse an der Feststellung hat, dass Auswahl und Verarbeitung des Bodenbelags fehlerfrei erfolgt sind.

Nicht zu beanstanden ist ebenfalls, dass das Landgericht das von der Bekl. vorgelegte schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. unberücksichtigt gelassen hat. Denn der Sachverständige Dipl.-Ing. M. konnte aufgrund der vom ihm am 25.2.2009 durchgeführten Ortsbesichtigung lediglich Aussagen zum derzeitigen Zustand des Fußbodenbelags und Untergrundes machen. Eine Feststellung bezüglich der Ursachen der Schäden am zunächst durch die Bekl. verlegten Bodenbelag hat der Sachverständige nicht getroffen.

Nachdem die Bekl. nicht zu beweisen vermocht hat, dass die Schadensursache für die Schadhaftigkeit des Bodenbelags im Jahr 2004 aus dem Verantwortungsbereich der Kl. stammte, kommt es nicht mehr darauf an, ob das von der Kl. eingeholte Gutachten des Sachverständigen P. vom 21.7.2004, eine andere Ursache als die unsachgemäße Reinigung des Fußbodens für die Entstehung der Schäden belegt.

(2) Soweit die Bekl. ihre Gegenforderung in Höhe der Kosten für die Erneuerung des Weiteren darauf stützt, die Kl. habe im Jahr 2004 den bestehenden Fußboden eigenmächtig durch einen Fußbodenbelag minderer Qualität, der für die Verwendung in einer medizinischen Praxis nicht geeignet sei, ersetzt und diesen nicht fachgerecht verlegt, begründet dies ebenfalls keinen Schadensersatzanspruch.

Ein Schadensersatzanspruch der Bekl. könnte unabhängig von der Frage, ob die Kl. den Austausch des Bodenbelag ohne die erforderliche Gestattung der Bekl. vorgenommen hat, nur dann gegeben sein, wenn der Bekl. durch den Austausch ein Schaden entstanden wäre, der über die bei normalem Gebrauch zu erwartende altersbedingte Abnutzung hinausginge. Dies ergibt sich einerseits aus den bereits unter Ziff. (1) dargelegten gesetzlichen Regelungen der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB, aber auch aus § 5 Abs. 5 des Mietvertrags, wonach im Falle von Einbauten durch den Mieter bei Ende des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand bei Mietbeginn, ausgenommen die normale Abnutzung wie bei „Teppichböden etc.", wiederherzustellen ist. Auch insoweit trifft die Bekl. die Beweislast dafür, dass Schäden eingetreten sind, die nicht in ihren Verantwortungsbereich fallen.

Das Landgericht hat danach zu Recht ausgeführt, dass der Bekl. durch den Austausch des Fußbodens im Jahre 2004 kein Schaden entstanden sei, weil die Bekl. die Kosten für die Erneuerung des Fußbodens ohnehin zu tragen gehabt hätte. Denn unstreitig war der ursprüngliche Bodenbelag bereits im Jahr 2004 so stark beschädigt, dass er zu erneuern war. Da die Verursachung des Schadens durch die Kl., wie bereits unter Ziff. (1) ausgeführt, nicht festgestellt werden kann, wäre die Bekl. im Rahmen ihrer Instandhaltungspflicht bereits zu diesem Zeitpunkt verpflichtet gewesen, den alten Bodenbelag gegen einen neuen geeigneten auszutauschen. Die Wiederherstellungskosten, die die Bekl. nunmehr geltend machen, wären ihr also ohnehin bereits im Jahr 2004 entstanden, wenn sie ihrer Instandhaltungspflicht nachgekommen wäre und umfassen sowohl die reinen Materialkosten wie auch die Kosten der Verlegung. Danach kommt es weder darauf an, ob die Kl. zu einer etwaigen Selbstvornahme berechtigt war, noch darauf, ob die Kl. nunmehr einen gleichwertigen Bodenbelag verlegt hat und ob diese Verlegung fachgerecht erfolgte, was die Bekl. unter Berufung auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. bestreitet. Dass der Austausch des Fußbodenbelags für die Bekl. im Jahr 2004 kostengünstiger gewesen wäre als der Austausch des von der Kl. verlegten Bodenbelags, hat die Bekl. nicht vorgetragen.

Ein Schaden der Bekl. ist im Übrigen auch unter Berücksichtigung der Grundsätze der Vorteilsanrechnung zu verneinen, wonach sich der Vermieter einen Abzug „neu für alt" gefallen lassen muss. Danach scheidet ein Schadensersatzanspruch des Vermieters im Falle der Beschädigung von vermieteten Gegenständen aus, wenn die Lebensdauer zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Schadens bereits abgelaufen ist. Hiervon kann vorliegend ausgegangen werden, denn der von der Bekl. in der Praxis der Kl. verlegte PVC-Boden wurde vor Mietbeginn am 1.7.1988 eingebracht und war damit zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Schadens durch Schreiben vom 22.11.2007 bereits fast 20 Jahre alt. Zwar trägt die Bekl. vor, dass es sich bei dem von ihr verlegten Bodenbelag um einen hochwertigen Belag gehandelt habe, der eine gewöhnliche Lebensdauer von mindestens 30 Jahren besitze. Für PVC-Bodenbeläge wird in der Rechtsprechung jedoch eine Lebensdauer von höchstens 20 Jahren, größtenteils sogar deutlich geringere Lebenszeiten, angenommen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 BGB Rn. 374 m.w.N.).

b. Des Weiteren besteht auch kein Schadensersatzanspruch der Bekl. gegen die Kl. in Höhe der Kosten für eine Erneuerung der Praxiseingangstür nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag.

(1) Es kann bereits deswegen nicht von einer objektiven Pflichtverletzung der Kl. ausgegangen werden, weil die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Bekl. auch hier nicht hinreichend substantiiert dargetan hat, dass die Schadensursache für die Beschädigung der Praxiseingangstür aus dem Verantwortungsbereich der Kl. stammte.

Unstreitig war das Türblatt der Praxiseingangstür beim Austausch durch die Kl. im Jahre 2004 im unteren Bereich beschädigt. Die Bekl. hat hierzu vorgetragen, sie habe im ersten Halbjahr 2004 festgestellt, dass die Kl. die Praxiseingangstür irreparabel beschädigt habe. Der Türstopper unten vor der Garderobe sei defekt gewesen, so dass die Tür immer oben gegen die Garderobe geschlagen habe und unten weiter ungestoppt in die Praxis hineingedrückt worden sei. Durch diese offensichtlich ungleichmäßige Belastung sei die Tür unten völlig ausgebrochen, sei dadurch irreparabel geworden und habe komplett erneuert werden müssen. Für den Schadensablauf hat die Bekl. wiederum den Zeugen R. benannt, der sich den Schaden angesehen habe. Eine zum Schadensbild angekündigte Lichtbilddokumentation hat die Bekl. nicht vorgelegt. Diesen Geschehensablauf hat die Kl. bestritten und behauptet, das Türblatt sei altersbedingt ausgebrochen, die Türzarge sei nicht für eine so schwere Tür ausgelegt gewesen. Soweit die Kl. hiermit Ursachen für die Beschädigung der Tür aufgezeigt hat, die aus dem Verantwortungsbereich der Bekl. stammen, musste sich die Bekl. entlasten. Dies ist ihr jedoch nicht gelungen, da bereits ihr Vortrag zum Schadenseintritt nicht hinreichend konkret ist. Denn nach dem Vortrag der Bekl. haben der Zeuge R. sowie die übrigen zum Schadensbild benannten Zeugen den Defekt des Türstoppers in der Praxis der Kl. nur bei einer Gelegenheit festgestellt. Aus dieser einmaligen Gelegenheit kann nicht zwangsläufig auf einen länger andauernden Defekt des Türstoppers geschlossen werden, der ein Ausbrechen des Türblattes hätte verursachen können. Des Weiteren gibt die Bekl. auch keine Beschreibung des Schadensbildes ab, die ihre Rückschlüsse auf den Geschehensablauf für das Gericht nachvollziehbar machen würden. Aufgrund welcher genauen Umstände der Zeuge R. zu der Schlussfolgerung gelangt sein will, dass die Beschädigung des Türblatts auf den defekten Türstopper zurückzuführen sei, hat die Bekl. nicht vorgetragen. Eine Vernehmung des von der Bekl. zum Geschehensablauf benannten Zeugen R. würde daher eine unzulässige Ausforschung des Sachverhaltes darstellen.

(2) Des Weiteren ist auch der Vortrag der Bekl. zum eingetretenen Schaden in Höhe der Kosten für eine Tür, die der ursprünglich eingebauten Tür entsprechen soll, nicht hinreichend konkret. Das Landgericht hat bereits mit Hinweis- und Beweisbeschluss vom 26.10.2009 darauf hingewiesen, dass es den Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Tür nicht für hinreichend substantiiert halte, da die Bekl. nicht dargetan habe, um welche Typen es sich bei dem ausgetauschten und dem eingesetzten Türblatt jeweils gehandelt habe. Mit Schriftsatz vom 3.11.2009 hat die Bekl. daraufhin lediglich angegeben, dass es sich bei der von ihr eingebauten Tür um eine solche „der Klimaklasse III mit 37 dBA Schallex und PZ-Schloss" gehandelt habe. Bereits mit Schriftsatz vom 15.12.2008 hatte sie vorgetragen, der Ersatz der von der Kl. eingebauten Tür erfordere einen Gesamtbetrag hinsichtlich Material und Arbeitskosten in Höhe von insgesamt „mindestens 2.500 €". Die Kl. hat demgegenüber behauptet, sie habe das Türblatt im Jahr 2004 gegen ein qualitativ gleichwertiges Türblatt ausgetauscht, und auf eine Bestätigung der von ihr beauftragten Fachfirma verwiesen, nach der eine typenähnliche Tür mit dem von der Bekl. geforderten Schalldämmwert RwP= 32 dB eingebaut worden sei.

Das Landgericht hat den Vortrag der Bekl. danach im Ergebnis zu Recht als nicht hinreichend konkret zurückgewiesen. Selbst wenn man hinsichtlich der ursprünglich durch die Bekl. eingesetzten Tür nicht die Angabe einer genauen Typenbezeichnung des Herstellers für erforderlich hält, so ist dennoch eine Beschreibung der zunächst eingebauten Tür anhand der wesentlichen konkretisierenden Merkmale zu fordern, um der Kl., die mittlerweile die Mieträume nicht mehr in Besitz hat, ein substantiiertes Bestreiten zu ermöglichen. Eine Beschreibung des ursprünglich eingebauten Türblatts in Bezug auf seine wesentlichen Merkmale umfasst aber zumindest auch die Größe der Tür sowie Angaben zum verwendeten Material und Schloss. Diese Angaben hat die Bekl. nicht gemacht, obwohl sie ihr ohne Weiteres möglich gewesen wäre und sie insbesondere entweder die Rechnung der alten Tür oder einen spezifizierten Kostenvoranschlag für eine neue, ihrer Ansicht nach gleichwertige Tür hätte vorlegen können. Soweit die Bekl. für die Beschreibung des ursprünglichen Türblatts dagegen wesentlich auf den vorhandenen Schalldämmwert abstellt, ist ihr diesbezüglicher Vortrag zudem widersprüchlich. Denn mit Schriftsätzen vom 14.5.2008 und vom 25.8.2008 hat sie noch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die von ihr eingebaute Tür einen über die Anforderungen der DIN 4109 hinausgehenden Schallschutz von 43 dBA aufgewiesen habe, wogegen sie im Schriftsatz vom 3.11.2009 nur noch einen Schalldämmwert von 37 dBA angibt, ohne diese Abweichung im Vortrag zu erläutern.

Entgegen der Ansicht der Bekl. hat das Landgericht auch nicht gegen seine Hinweispflicht nach § 139 ZPO verstoßen, indem es den Anspruch ohne erneuten Hinweis als unsubstantiiert zurückgewiesen hat. Der landgerichtliche Hinweis vom 26.10.2009 war insoweit eindeutig als er eine genaue Bezeichnung des Typs des eingebauten Türblatts forderte. Dass die pauschalen Angaben im Schriftsatz vom 3.11.2009, die gegenüber dem bisherigen Vortrag bis auf die Angabe der Klimaklasse keine Konkretisierung enthielten, nicht ausreichen würden, hätte für die Bekl. offensichtlich sein müssen.

3. Der Anspruch der Kl. auf Auszahlung ihres Betriebskostenguthabens ist demnach nicht durch Aufrechnung der Bekl. untergegangen und mit der Erteilung der Abrechnungen durch die Bekl. auch fällig geworden (vgl. BGH, Urteil vom 9.3.2005, VIII ZR 57/04 - NJW 2005, 1499 -), so dass die Klage in der geltend gemachten Höhe gerechtfertigt ist.

4. Da, wie unter Ziff. 1 festgestellt, Schadensersatzansprüche der Bekl. bereits dem Grunde nach nicht bestehen, ist die Widerklage sowohl hinsichtlich des Zahlungsanspruchs wie auch hinsichtlich des Feststellungsantrags unbegründet.

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters im Falle der Beschädigung eines fast 20 Jahre alten Fußbodenbelags in den Räumen einer Arztpraxis scheidet aus, weil dessen Lebensdauer bereits abgelaufen war.

Der Vermieter rechnete gegen den unstreitigen Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Schäden an der Mietsache nach Erneuerung des fast 20 Jahre alten Fußbodenbelages in den Praxisräumen durch den Mieter auf. Zwischen den Parteien war streitig, ob die vergrößerten Fugen und Ablösungen des PVC-Bodens aufgrund der Bodenkonstruktion oder bei der Verarbeitung schadhaft wurden bzw. auf zu feuchte Reinigung und die Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels durch den Mieter zurückzuführen waren. Der gerichtliche Sachverständige konnte zur Ursache infolge der Erneuerung des Bodenbelags keine Feststellungen mehr treffen.

Der Vermieter stützte seinen Schadensersatzanspruch ferner u. a. darauf, dass der Mieter den bestehenden Fußboden eigenmächtig durch einen Fußbodenbelag geringerer Qualität ersetzt und diesen nicht fachgerecht verlegt habe. Gegen das der Rückzahlungsklage des Mieters stattgebende Urteil richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das Berufungsgericht hielt die Berufung für aussichtslos, worauf diese zurückgenommen wurde. Dem beweispflichtigen Vermieter stehe ein Schadensersatzanspruch nicht zu, weil er nicht habe beweisen können, dass die Beschädigung des Fußbodenbelages vom Mieter zu verantworten sei. Der Mieter habe diesen Beweis auch nicht dadurch vereitelt, dass er den Fußboden erneuert habe, weswegen Feststellungen des Sachverständigen nicht mehr möglich seien. Denn zum Zeitpunkt der Erneuerung, der der Vermeidung von Streitigkeiten mit dem Vermieter gedient habe, sei ein Prozess zwischen den Parteien noch nicht anhängig gewesen, so dass der Mieter die prozessuale Beweislage nicht schuldhaft verschlechtert habe. Auch der vom Vermieter darauf gestützte Schadensersatzanspruch, der Mieter habe den bestehenden Fußboden eigenmächtig durch einen Fußbodenbelag geringerer Qualität ersetzt und diesen nicht fachgerecht verlegt, bestehe nicht. Denn er sei ohnehin verpflichtet gewesen, den infolge der Abnutzung während der vergangenen 20 Jahre erneuerungsbedürftigen Fußbodenbelag zu ersetzen.

Der Beschluss folgt dem allgemeinen Grundsatz, dass der Gläubiger eines Anspruchs die dafür maßgeblichen Tatbestandsvoraussetzungen beweisen muss. Das gilt auch für Schäden, die während des Mietgebrauchs entstehen. Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss er ausräumen (BGH, Urteil vom 3. November 2004, VIII ZR 28/04, GE 2005, 123; BGH, Urteil vom 10. November 2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120). Richtig sieht das Berufungsgericht auch, dass der Mieter den dem Vermieter obliegenden Beweis nicht dadurch vereitelte, dass er den Fußboden selbst erneuerte. Schließlich ist auch der Auffassung zuzustimmen, dass durch die Verlegung eines minderwertigen Fußbodenbelags kein Schaden entstanden ist, weil der Fußboden ohnehin erneuerungsbedürftig war (siehe auch AG Schöneberg, Urteil vom 8. August 2011 - 13 C 91/11 - GE 2011, 1237; Beuermann, GE 2011, 1203).