Alter Terrazzoboden

Alter Terrazzoboden; fehlende Steckdose im Bad; Fernwärmeanschluss keine Installation einer modernen Heizungsanlage

1. Ein über 80 Jahre alter Terrazzoboden ist nicht hochwertig und in gutem Zustand, wenn der Vermieter zur Instandhaltung und zur Pflege nichts vorträgt.

2. Eine unzureichende Elektroinstallation ist auch dann anzunehmen, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist.

3. Ein Fernwärmeanschluss gilt nicht als Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung, weil die bereits aufgrund ihrer Teilzustimmung gezahlte Miete von 373,51 € der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB entspricht.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist im Ergebnis neutral zu bewerten.

Positive Merkmale ergeben sich nicht. Von einem hochwertigen Terrazzoboden in gutem Zustand kann nicht ausgegangen werden. Die Bekl. hat vorgetragen, dass der Boden 81 Jahre alt sei und dementsprechend rissig, so dass er seit Jahren mit PVC abgedeckt werde(n müsse) und es gibt von Seiten der Kl. keinen Vortrag dazu, dass dieser Boden vom Vermieter im Laufe der Zeit instand gehalten, besonders gepflegt o. Ä. worden sei. Da der Fußbodenbelag nur dann positiv zu bewerten ist, wenn er sich in gutem Zustand befindet, trägt die Kl. die Darlegungs- und Beweislast für diesen Zustand. Einer Augenscheinsnahme auf den Vortrag der Bekl., dass der Belag nicht mehr hochwertig sei, bedarf es bei dieser Situation nicht. Vom positiven Merkmal der vermieterseits gestellten Wandfliesen im Arbeitsbereich kann nicht ausgegangen werden, weil diese nur im Bereich des Herdes vorhanden waren. Dass dies 1929 den üblichen Vorstellungen entsprach, ist unerheblich. Die Arbeitsfläche umfasst mindestens und vom Sinn einer Verfliesung zum Schutz der Wand auch den Spülenbereich.

Ob die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) als neutral oder als negativ zu bewerten ist, kann letztlich dahinstehen. Denn auch wenn man sie neutral bewerten würde, änderte sich an der Gesamtwertung nichts. Eine positive Bewertung der Wohnung kommt jedenfalls nicht in Betracht.

Dem an sich positiv zu bewertenden Merkmal der Abstellkammer steht negativ zu bewerten gegenüber, dass eine Waschmaschine weder in Bad noch in Küche stellbar oder anschließbar gewesen ist. Das hat die Kl. nicht ausreichend bestritten. Ihr Vorbringen in erster Instanz, dass die Schaffung eines entsprechenden Anschlusses der Genehmigung des Vermieters bedürfe, reichte nicht aus. Soweit sie nun in der Berufung bestritten hat, dass dieser Anschluss von der Mieterin geschaffen ist, ist sie damit gemäß §§ 531, 529 ZPO ausgeschlossen; bei einem mehr als 40 Jahre andauernden Mietverhältnis kann auch nicht ohne Weiteres unterstellt werden, dass dieser Anschluss vom Vermieter stammt, schon weil die Wohnung bezugsfertig wurde, als elektrische Waschmaschinen noch nicht verbreitet waren und es deshalb auch keinen Bedarf für entsprechende Anschlussmöglichkeiten in den Wohnungen gab.

Wenn man die vor den Wohnräumen der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung vorhandenen Rollläden positiv bewertet, obgleich in Bad und Küche solche fehlen, dann wäre dieses positive Merkmal durch ein anderes negatives Merkmal ausgeglichen:

Denn die vermieterseits zur Verfügung gestellte Elektroinstallation ist bereits deshalb als nicht ausreichend zu bewerten, weil es in dem Bad überhaupt keine Steckdose gegeben hat. Nach heutigen Wohngepflogenheiten entspricht ein Bad ohne Steckdose nicht mehr zeitgemäßen Wohnbedürfnissen. Dieser Zustand ist mindestens genauso schwerwiegend wie ein Wohnraum, der nicht über mindestens zwei Steckdosen verfügt.

Auf die Frage, ob gleichzeitig zwei größere haushaltsübliche Elektrogeräte mit größerem Verbrauch betrieben werden konnten, kommt es damit nicht mehr an. Ebenso kommt es nicht mehr darauf an, ob die Elektroleitungen nach dem vermieterseits zur Verfügung gestellten Zustand überwiegend auf Putz verlegt waren und deshalb ein weiteres negativ zu bewertendes Merkmal vorliegt.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist negativ zu bewerten:

Negativ wirkt sich hier aus, dass das Gebäude nicht über eine moderne Gegensprechanlage mit elektronischem Türöffner verfügt, so dass die Bewertung, ob auch die Putzschäden an der Fassade als großflächig im Sinne des negativen Merkmals in dieser Merkmalgruppe zu bewerten sind, hier ebenfalls entbehrlich ist.

Der 1973 geschaffene Fernwärmeanschluss ist dem positiv zu bewertenden Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.1.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) ..." nicht gleichzustellen. Der Anschluss an die Fernwärme stellt keine eigene Heizungsanlage dar, denn zu dieser gehört notwendig auch die Erzeugung der Wärme. Da es sich um ein Merkmal handelt, das den Zustand und die Ausstattung des Gebäudes beschreibt, kann mithin eine nicht im Gebäude bzw. nicht wenigstens in einem Gebäudeverbund bzw. einer Wirtschaftseinheit gelegene Wärmeerzeugung diesem Merkmal nicht gerecht werden.

Die Anstrengungen zur Energieeinsparung werden im Falle der Fernwärmeversorgung auch nicht vom Vermieter unternommen. Ihn treffen bezüglich der Wärmeerzeugung keine Investitionslasten. Soweit diese vom Fernwärmeversorger getätigt werden, werden diese mit dem Entgelt für die Versorgungsleistung sowieso auf die Mieter umgelegt und von diesen getragen.

Die Kammer hält deshalb an den früheren Entscheidungen dazu (65 S 171/08 und 65 S 170/09) nicht fest, sondern folgt den beiden anderen Berufungskammern des Landgerichts Berlin.

Der Mietspiegel 2009 (wie auch der Mietspiegel 2011) enthält in der Orientierungshilfe die Punkte „Terrazzo", „unzureichende Elektroinstallation" und „Einbau einer modernen Heizanlage". Dazu konnte die 65. Kammer des Landgerichts Berlin Stellung nehmen.

Die Mieterin hatte im Mieterhöhungsprozess vorgetragen, dass der Terrazzoboden in der Küche 81 Jahre alt sei und dementsprechend rissig. Im Bad sei keine Steckdose vorhanden. Die Vermieterin meinte, der Fernwärmeanschluss sei wohnwerterhöhend zu berücksichtigen als Einbau einer modernen Heizungsanlage.

Mit Urteil vom 19. Juli 2011 stellte das Landgericht Berlin fest, dass ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Mietspiegel nicht bestehe. Bei dem Alter des Terrazzobodens könne nicht davon ausgegangen werden, dass er sich in einem guten Zustand befinde, zumal die Vermieterin nicht vorgetragen habe, ob und wie sie im Laufe der Zeit den Boden instand gehalten und gepflegt habe. Die fehlende Steckdose im Bad sei als unzureichende Elektroinstallation anzusehen.

Der Anschluss an die Fernwärme könne nicht dem Einbau einer eigenen Heizungsanlage gleichgestellt werden; die entgegenstehende Rechtsprechung der Kammer werde aufgegeben.

Dass ein Fernwärmeanschluss einer Heizungsanlage nicht gleichsteht, hat unlängst auch die 67. Kammer entschieden (GE 2010, 622). Anderer Auffassung waren allerdings die 62. Kammer (GE 2008, 266: dort ist vom „Einbau" einer neuen Fernheizungsanlage die Rede) und wohl auch die 63. Kammer (GE 2010, 1541: dort wird auf den Zeitpunkt abgestellt, wann der Anschluss an das Fernwärmenetz erfolgte).

Eine fehlende Steckdose im Bad ist sicher ein Manko; bei einer wörtlichen Anwendung der Orientierungshilfe, wie sie von den Gerichten meist praktiziert wird, hätte dies allerdings nicht berücksichtigt werden dürfen, da in der Merkmalgruppe „Bad" dieser Punkt nicht erwähnt wird und in der Merkmalgruppe „Wohnung" nur die Rede von weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen ist.

Zum Terrazzoboden geht die Kammer ohne Weiteres davon aus, dass die Pflege Sache des Vermieters ist. Dazu hätte man gern Näheres gelesen.