Alter des Sachverständigengutachtens

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG.

Die Bekl. ist nicht gemäß § 2 Abs. 1 MHG verpflichtet, aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 23. Oktober 1996 einer Erhöhung der von ihr geschuldeten Miete zuzustimmen. Das von der Kl. mit einem von ihr eingeholten Sachverständigengutachten begründete Mieterhöhungsverlangen entspricht nicht den formellen Anforderungen von § 2 Abs. 2 MHG.

Es kann dahinstehen, ob die Mieterhöhungserklärung schon deshalb unwirksam ist, weil ihr das Gutachten nicht entsprechend der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung zumindest in Abschrift beigefügt war (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 2 MHG, Rn 68; Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 2 MHG, Rn 25; OLG Braunschweig WuM 1982, 272) oder ob im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Frage der Bezugnahme auf frühere Kündigungsschreiben (NJW 1992, 1877) auch eine Bezugnahme auf ein dem Mieter bereits vorliegendes Gutachten ausreicht.

Denn das Mieterhöhungsverlangen ist jedenfalls deshalb unwirksam, weil das zur Begründung herangezogene Gutachten des Sachverständigen ... vom 3. März 1994 zu alt ist und deshalb kein geeignetes Begründungsmittel im Sinne von § 2 Abs. 2 S. 3 MHG darstellt. Das Gutachten gibt die ortsübliche Miete nach dem Stand von März 1994 wieder. Die beabsichtigte Mieterhöhung soll dagegen erst ab 1. Januar 1997 gelten. Dazwischen liegen weit über zwei Jahre. Im Gesetz ist zwar nicht ausdrücklich geregelt, wie alt zur Begründung einer Mieterhöhungserklärung herangezogene Gutachten höchstens sein dürfen. Der Gesetzgeber geht jedoch in § 2 Abs. 5 S. 3 MHG davon aus, daß Mietspiegel alle zwei Jahren neu aufzustellen sind. Dieser Maßstab an Aktualität muß aber mindestens auch für Sachverständigengutachten gelten, so daß sie jedenfalls dann nicht mehr zur formellen Begründung einer Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG dienen können, wenn sie älter als zwei Jahre sind. Es muß von einem Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen gem. § 2 Abs. 2 S. 3 MHG auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen stützt, verlangt werden, daß dieses Gutachten in etwa den Stand der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt der Absendung des Erhöhungsverlangens angibt. Nach Ablauf eines Zeitraums von über zwei Jahren können sich die tatsächlichen Verhältnisse indes so verändert haben, daß inzwischen längst andere Vergleichsmieten gelten, die von einem so alten Gutachten nicht mehr belegt werden (im Ergebnis ebenso LG Berlin [ZK 61] MM 1998, 35; LG Hannover WuM 1987, 125). Das gilt insbesondere dann, wenn - wie in den letzten Jahren in Berlin - nicht ohne weiteres von einem stetigen Steigen der Mieten ausgegangen werden kann.

Die Kammer läßt ausdrücklich die Frage offen, ob ein bis zu zwei Jahre altes Gutachten in jedem Fall ein taugliches Begründungsmittel darstellt oder ob insoweit in bezug auf die Aktualität höhere Anforderungen zu stellen sind. Denn bei einer konkreten Bewertung im Einzelfall können kurzfristige Änderungen der Vergleichsmieten eher berücksichtigt werden als bei einer generellen Bewertung einer Vielzahl von Wohnungen in einem aufwendigen Erhebungsverfahren auf einer breiten Basis, wie es dem Mietspiegel zugrunde liegt.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist zur Beurteilung der Aktualität nicht die Frist von vier Jahren in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG auch auf die Zeit zwischen der Erstellung des Gutachtens und dem Zeitpunkt der Mieterhöhung anzuwenden. Die Frist gilt vielmehr für den Zeitraum, in dem die für die Ermittlung der ortsüblichen Miete als Datenmaterial herangezogenen Vergleichsmieten vereinbart worden sein müssen. Nach dem Willen des Gesetzgebers liegen danach zwischen Vereinbarung der Vergleichsmiete und Mieterhöhung maximal sechs Jahre, nämlich vier Jahre zwischen Vereinbarung und Erstellung von Gutachten bzw. Mietspiegel sowie zwei Jahre zwischen Erstellung von Mietspiegel bzw. Gutachten und Mieterhöhung. Bei einem beispielsweise vier Jahre alten Gutachten können danach jedoch bis zu acht Jahre alte Vergleichswerte einfließen.

Die Regelung in § 2 Abs. 6 MHG, wonach ein auf einen veralteten Mietspiegel gestütztes Erhöhungsverlangen nicht unwirksam ist, wenn kein neuer Mietspiegel vorliegt, ist auf ein als Begründungsmittel herangezogenes Sachverständigengutachten nicht zu übertragen. Abgesehen davon, daß der Gesetzgeber die Frage ausdrücklich nur für Mietspiegel geregelt hat, ist die Situation für den Vermieter in beiden Fällen nicht vergleichbar. Der Vermieter, der ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründen will, kann nicht von sich aus dafür Sorge tragen, daß ein Mietspiegel, der den Anforderungen von § 2 Abs. 5 MHG genügt, vorhanden ist. Denn dieser ist von den Gemeinden aufzustellen. Dagegen hat es ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten begründen will, selbst in der Hand, ein neues Gutachten in Auftrag zu geben, das die ortsübliche Miete hinreichend zeitnah in bezug auf die Mieterhöhungserklärung belegt.

Die Bekl. ist auch nicht aufgrund des Schreibens der Kl. vom 22. November 1996 verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dieses Schreiben ist kein neues Mieterhöhungsverlangen, das den Anforderungen von § 2 Abs. 2 MHG genügt. Die Kl. geht in diesem Schreiben vielmehr auf die Einwendungen der Bekl. gegen die geltend gemachte Mieterhöhung ein und legt dar, daß die von ihr unter dem 23. Oktober 1996 verlangte Zustimmung auch unter Berücksichtigung des Mietspiegels begründet wäre. Aus dem Schreiben läßt sich nicht hinreichend deutlich entnehmen, daß die Kl. eine neue Mieterhöhungserklärung abgeben wollte. Denn sie hält in erster Linie an der ursprünglichen Begründung fest und zieht den Mietspiegel insoweit nur hilfsweise heran. Dies führt auch nicht zur Wirksamkeit der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung. Ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich zu wiederholen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn III 711). Eine bloße nachträgliche Ergänzung der fehlerhaften Teile und damit eine sukzessive Begründung heilen derartige Mängel nicht. Denn im Hinblick auf die aus einem wirksamen Erhöhungsverlangen folgenden Fristen entstehen hier Unklarheiten, aufgrund derer es für einen Mieter nicht hinreichend erkennbar ist, bis wann er aufgrund welcher Begründung dem Erhöhungsverlangen zuzustimmen hat.

Die Bekl. ist jedoch aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 15. September 1997 gemäß § 2 Abs. 1 MHG verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete auf 589,04 DM ab dem 1. Dezember 1997 zuzustimmen. Das Nachschieben eines Erhöhungsverlangens im Rechtsstreit ist gemäß § 2 Abs. 3 S. 2 MHG zulässig. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist dies auch in der Berufungsinstanz möglich. Denn ein nachgeschobenes Mieterhöhungsverlangen stellt eine in der Regel sachdienliche Klageänderung dar, die gemäß §§ 523, 263 ZPO auch in der Berufungsinstanz möglich ist und der Prozeßwirtschaftlichkeit dient (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 2 MHG, Rn 119 a).

Wie alt ein Sachverständigengutachten sein darf, auf das sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens stützt, ist umstritten. Beuermann (GE 1997, 782) hat dazu die Auffassung vertreten, es dürfe nicht älter als ein Jahr sein.

Mit Urteil vom 3. Februar 1998 meinte das Landgericht Berlin, jedenfalls nach zwei Jahren sei ein Gutachten veraltet und damit unbrauchbar. Die Frage, ob das auch für ein ein bis zwei Jahre altes Gutachten gelte, ließ die Kammer ausdrücklich offen. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters war damit nicht ausreichend begründet, und die Klage war zunächst unzulässig. Da der Vermieter jedoch während des Berufungsverfahrens ein nunmehr ausreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben hatte, konnte er mit Wirkung für die Zukunft die Mieterhöhung geltend machen.