Altenwohnheime und Pflegeheime als Wohnungen

Altenwohnheime und Pflegeheime als Wohnungen; Wohnheim für Fremdbeherbergung; Ausgleichsabgabe für Zweckentfremdung

Altenwohn- und Pflegeheime unterfallen dem allgemeinen Wohnraumbegriff und nicht dem Begriff des Wohnheims für Fremdbeherbergung, so daß auch während der Geltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung eine Ausgleichsabgabe unzulässig war. (Leitsatz der Redaktion)

Mit Bescheid vom 30. September 1999 erteilte das Bezirksamt Wilmersdorf von Berlin die Genehmigung zur zweckfremden Nutzung von 24 Wohnungen mit insgesamt 1.865,36 qm Wohnfläche vom zweiten bis zum fünften Obergeschoß der Gebäude auf dem genannten Grundstück. Die Genehmigung war mit der Verpflichtung verbunden, eine einmalige Ausgleichsabgabe in Höhe von 5.596.080 DM (1.865,36 qm x 3.000 DM) für verlorengegangenen Wohnraum zu leisten.

Mit einem zweiten Bescheid des Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz - Wohnungsamt -, vom 28. September 1999, der Kl. ebenfalls am 4. Oktober 1999 zugestellt, wurden ihr Verwaltungsgebühren in Höhe von 10.560 DM auferlegt. Diese Summe überwies die Kl. unter dem 9. Dezember 1999 auf das in dem Bescheid angegebene Konto bei der B. Bank.

Die von der Kl. am 15. Oktober 1999 gegen beide Bescheide erhobenen Widersprüche wies das Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, Rechtsangelegenheiten, mit Widerspruchsbescheid vom 15. Januar 2000 zurück.

Am 22. Februar 2000 hat die Kl. beim Verwaltungsgericht Berlin Klage erhoben.

Die Klage ist begründet.

Die Nutzung der Gebäude als Altenwohn- und Pflegeheim stellt keine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Der Begriff des "Wohnraums" ist hier im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne zu bestimmen. Unter Wohnraum im Sinne des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG wird jeder Raum verstanden, der nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung "zu Wohnzwecken geeignet und bestimmt" ist (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 29. November 1985, 8 C 195/83, NJW 1986, S. 1120, 1121 m. w. N.). Dabei ist der Begriff des Wohnungszwecks an objektiven Kriterien zu messen (OVG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1990, OVG 5 B 64.89, OVGE Bln. Band 19, S. 15).

Zum Wohnen geeignet ist ein Raum, wenn er seiner baulichen Anlage und Ausstattung nach auf Dauer Wohnzwecken dienen kann. Dies ist, wie sich aus den dem Antrag auf die Baugenehmigung beigefügten Plänen zum Umbau der Räume im 2. und 5. Obergeschoß des Gebäudes ergibt, hier der Fall.

Darüber hinaus müssen die Räume subjektiv zum Wohnen bestimmt sein (BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977, BVerwG VIII C 44.76, BVerwGE 54, 54, 60). Dabei ist zum einen die Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten maßgeblich, die erstmals und in öffentlich-rechtlich verbindlicher Weise durch den Bauantrag erfolgt, zum anderen kann sich die Bestimmung zum Wohnen auch daraus ergeben, daß ein dauerndes Bewohnen tatsächlich stattfindet (BVerwGE 72, 265). Aus dem Antrag auf die Baugenehmigung vom 17. September 1998 geht hervor, daß das Gebäude als Altenwohn- und Pflegeheim dienen soll.

Dieses ist subjektiv zum Wohnen bestimmt, da Altenwohn- und Pflegeheime Wohnzwecken dienen.

Der Begriff "Wohnzweck" umfaßt nach allgemeinem Sprachgebrauch sämtliche Tätigkeiten, die den Sammelbegriff des Wohnens ausmachen, wie das Schlafen, das Kochen, das Essen, ein witterungssicherer Aufenthalt usw., d. h. die Verwirklichung fundamentaler Wohnbedürfnisse (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 15.4.1983, 25 B 82 A.655). Zum Begriff des Wohnens gehört ferner, daß wenigstens ein Raum dem Wohnungsinhaber während des ganzen Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, sich von der Außenwelt in einen Privatbereich zurückzuziehen (OVG Berlin, a. a. O.). Wohnen ist im Sinne eines Lebensmittelpunkts der privaten Existenz zu verstehen. Die Bewohner eines Altenwohn- und Pflegeheims nutzen dieses zu Wohnzwecken, indem sie dort ihre privaten Wohnbedürfnisse und Lebensgewohnheiten in alters- oder krankheitsbedingtem Umfang realisieren. Die Bewohner verfügen in der Regel über einen oder mehrere private Wohnräume, die ihnen als Rückzugsmöglichkeit dienen und die zu ihrer alleinigen Verfügung stehen, während es darüber hinaus gemeinsame Räumlichkeiten wie Aufenthalts-, Eß- und Waschräume für die weiteren Wohnbedürfnisse gibt. Weiterhin spricht für ein "Wohnen", daß die Bewohner regelmäßig einen Mietvertrag mit dem Heim schließen und ihren ausschließlichen Wohnsitz dorthin verlegen. Der Wohnsitz im Sinne des § 7 Abs. 1 BGB stellt den räumlichen Mittelpunkt der gesamten Lebensverhältnisse einer Person dar und unterscheidet sich von einem bloßen Aufenthalt (Palandt/Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 64. Aufl., München 2005, § 7, Rn. 1).

Altenwohn- und Pflegeheime unterfallen damit dem allgemeinen Wohnraumbegriff des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG i. V. m. § 1 Abs. 1 Satz 1 2. ZwVbVO und nicht dem Begriff des Wohnheims des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MRVerbG i. V. m. § 1 Abs. 2 Buchst. b) 2. ZwVbVO als "dauernde Fremdbeherbergung" oder "gewerbliche Zimmervermietung". Denn als eine typische Fremdbeherbergung im Sinne des § 1 Abs. 2 Buchst. b) 2. ZwVbVO werden die Fälle der Vermietung an Personen verstanden, die an einem anderen Ort eine Wohnung haben und am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen (VG Berlin, Beschluß vom 31. Oktober 1988, VG 10 A 703.88). Dies ist, wie dargelegt, bei Altenwohn- und Pflegeheimen gerade nicht der Fall. Entscheidend ist, daß deren Bewohner ihren Lebensmittelpunkt allein dort haben und keine Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt bleiben.

Für diese Auslegung des Begiffes "Wohnraum" spricht auch die bauplanungsrechtliche Einordnung von Senioren- und Altenpflegeheimen als Wohngebäude im Sinne von § 3 Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO. Um ein Wohngebäude handelt es sich, wenn dort ein Mindestmaß an selbständigem Wohnen möglich ist. Unter dieser Voraussetzung ist eine Gebäudenutzung selbst bei vollständiger Pflege und Betreuung als Wohnen zu werten.

Das Zweckentfremdungsverbot ist zwar (durch die Rechtsprechung) aufgehoben worden, mit Altfällen haben sich aber immer noch die Gerichte zu befassen.

Die Klägerin wollte das als Unterkunft für Asylbewerber genutzte Haus umbauen lassen, um ein Altenwohn- und Pflegeheim zu eröffnen. Das Bezirksamt erteile die Baugenehmigung unter der Auflage, eine Ausgleichsabgabe in Höhe von mehr als fünf Millionen DM zu zahlen. Die Klage war erfolgreich.

Mit Urteil vom 16. August 2005 stellte das VG Berlin fest, daß ein Altenwohnheim nicht einem Wohnheim für Arbeitnehmer gleichstehe. Seine Bewohner hätten ihren Lebensmittelpunkt allein dort und seien keine Nachfrager mehr auf dem Wohnungsmarkt, so daß eine Zweckentfremdung nicht vorliege.