Alte Staffelmietvereinbarung über 20 Jahre insgesamt unwirksam

Eine vor der Mietrechtsreform vereinbarte Staffelmiete für eine Dauer von 20 Jahren ist insgesamt unwirksam und wird nicht mit Inkrafttreten des § 557 a BGB, der keine zeitliche Begrenzung vorsieht, wirksam. Damit verbleibt es bei der Ausgangsmiete.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien hatten 1996 eine Staffelmiete mit einer Dauer von 20 Jahren vereinbart. Der Vermieter machte im Rechtsstreit rückständige Mieten geltend und berechnete diese im Rahmen der vereinbarten Staffeln.

Die Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag für die Dauer von 20 Jahren ist unwirksam, weil sie die zulässige Dauer von 10 Jahren gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG überschreitet. Die Vereinbarung ist durch die Einführung des § 557a BGB n. F., der eine zeitliche Begrenzung nicht vorsieht, nicht rückwirkend wirksam geworden, Art. 170, 171 EGBGB. Die Überschreitung der zeitlichen Begrenzung für Staffelmietvereinbarungen hat zur Folge, daß die gesamte Staffelmietzinsvereinbarung unwirksam ist und es bei der Vereinbarung der Ausgangsmiete verbleibt (vgl. LG Berlin GE 2003, 325; GE 2003, 671). Entgegen anderer Ansicht (vgl. LG Berlin [ZK 67] GE 1991, 781; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 431; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 6. Aufl., § 10 MHG, Rn. 19; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 10 MHG, Rn. 32a) ist die Staffelmietvereinbarung nicht nur insoweit gemäß § 139 BGB unwirksam, als sie die maximale Laufzeit von 10 Jahren überschreitet. Sie ist vielmehr gemäß § 134 BGB insgesamt unwirksam, weil die Voraussetzungen der Verbotsnorm des § 10 Abs. 2 MHG als Ausnahmevorschrift zur grundsätzlichen Unzulässigkeit nach Abs. 1 nicht vorliegen. Ferner kommt eine Teilbarkeit der einheitlichen Staffelmietvereinbarung nicht in Betracht. Ebenso wie im Fall der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bei Vereinbarung zu kurzer Staffeln (vgl. LG Berlin GE 2000, 345; MM 2000, 329; GE 1999, 1428; LG Hamburg ZMR 1999, 339; LG Nürnberg-Fürth WuM 1997, 438), läßt sich auch in diesem Falle ein hypothetischer Wille der Parteien gerichtet auf den Abschluß einer anderen Vereinbarung als der im Mietvertrag niedergelegten nicht erkennen. Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien die Vereinbarung auch mit einer 10jährigen Laufzeit geschlossen hätten, liegen nicht vor.

Staffelmietvereinbarungen vor der Mietrechtsreform mit 20jähriger Dauer sind unwirksam.

1996 hatten die Vertragsparteien eine Staffelmiete für 20 Jahre vereinbart. Es kam zum Zahlungsrückstand des Mieters. Im Prozeß ging es u. a. um die Höhe der geschuldeten Miete.

Im Berufungsverfahren kam das Landgericht Berlin, ZK 63, zu dem Ergebnis, daß die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam ist, also von der Ausgangsmiete auszugehen sei. Die Vereinbarung habe gegen § 10 MHG verstoßen. Sie sei mit der Mietrechtsreform und Einführung des § 557 a BGB, der keine zeitliche Begrenzung mehr vorsehe, nicht rückwirkend wirksam geworden. Eine Teilbarkeit der einheitlichen Staffelmietvereinbarung komme nicht in Betracht.

vgl. dazu auch Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Kommentierung zu § 557 a BGB, Seite 128