Altbauwohnraum

Altbauwohnraum; Umwandlung in Gewerberaum; Rückumwandlung in Wohnraum; Wohnraumbegriff; Überwiegenheitstheorie

Ehemals preisgebundener Altbauwohnraum, der einmal zulässig in Gewerberaum umgewandelt wurde, bleibt bei einer späteren Vermietung zu Wohnzwecken nur dann Gewerberaum, wenn die Vermietung nach dem Wegfall der Preisbindung erfolgte. Anderenfalls findet eine Rückumwandlung statt.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist hier das Miethöhegesetz lediglich unter den restriktiven Voraussetzungen des GVW anwendbar. Die streitbefangene Wohnung ist wieder in die Preisbindung zurückgefallen, unabhängig davon, daß sie früher zulässigerweise zu gewerblichen Zwecken vermietet worden war.

Nicht gefolgt werden kann der in der Literatur vertretenen Auffassung, wonach preisgebundener Altbau, der einmal zulässigerweise in Geschäftsraum umgewandelt wurde, damit auf Dauer preisfrei geworden sei, also auch dann, wenn die Räume danach wieder zu Wohnzwecken vermietet werden (Bub-Treier-Schultz III, Rdnr. 458). Dies kann im Hinblick auf die sog. Überwiegenstheorie des BGH (vgl. BGH, GE 1986, 697) nur dann gelten, wenn die spätere, wieder zu Wohnzwecken vereinbarte Vermietung erst nach dem Wegfall der Preisbindung erfolgt. Wird dagegen - wie hier - "umgewidmeter" Gewerberaum noch zur Zeit geltender Preisbindung wieder zu Wohnzwecken vermietet, so bewirkt dies gerade im Hinblick auf die "Überwiegenstheorie" auch eine Rückumwidmung des Gewerberaumes in Wohnraum (vgl. auch OVG Berlin, GE 1989, 1063). Denn entscheidend für die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt mit der Folge miet-preisrechtlicher Bindung, ist nach der BGH-Rechtsprechung allein die ver-tragliche Zweckbestimmung (BGH, a.a.O.).

Dem steht auch weder das Urteil des BGH vom 20.10.1982 (vgl. ZMR 1983, 211) noch die darauf gestützte Entscheidung des Kammergerichts vom 18.1.1988 (vgl. GE 1988, 353) entgegen. Danach gibt es keinen be-sonderen preisrechtlichen, sondern nur den allgemeinen mietrechtlichen Wohnraumbegriff, dessen rechtliche Beurteilung allein von der vertraglichen Zweckbestimmung und der tatsächlichen Nutzung abhängt (vgl. BGH a.a.O.). Folgerichtig haben deshalb die Obergerichte entschieden, daß an sich preisgebundene Wohnräume dann aus der Preisbindung her-ausfallen, wenn die Mietvertragsparteien über diese Räume ein Mietverhältnis begründen, nach dem die gewerbliche Nutzung der vermieteten Räume überwiegt (vgl. Kammergericht, a.a.O.). Das bedeutet aber nicht, daß dieser einmalige Wegfall der Preisbindung zwangsläufig auch von Dauer sein muß. Einen solchen Rückschluß verbietet bereits der soziale Schutzzweck des Mietpreisbindungsrechts, der darin besteht, den Mieter vor Überteuerung knappen Wohnraums, nicht aber des Gewerberaumes zu schützen (vgl. BGH ZMR 1983, 211, 212).

Entscheidend für die Anwendbarkeit des GVW ist danach, daß das streit-gegenständliche Mietverhältnis unstreitig zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, als die Preisbindung noch bestand, und es sich dabei auch nach dem Vortrag des Kl. (vgl. Schriftsatz vom 27.2.1988) allenfalls um ein Mischmietverhältnis mit überwiegender Wohnraumnutzung handelte. Eine Rückumwidmung von Wohnraum in Gewerberaum hat der Kl. selbst nicht geltend gemacht.

Von der Einholung eines Rechtsentscheides hat die Kammer abgesehen, da eine entgegenstehende Entscheidung einer anderen Kammer des Landgerichts bisher nicht bekannt geworden ist. Das vom Kl. angeführte Urteil des Landgerichts vom 18. Februar 1988 - AZ.: 61 S 329/98 - hat die vorliegend entscheidungserhebliche Rechtsfrage ausdrücklich dahingestellt sein lassen.