Altbaumietvertrag

Altbaumietvertrag, Schönheitsreparaturklausel im Beitrittsgebiet

Auch eine in den alten Bundesländern zulässige Schönheitsreparaturklausel verstößt im Beitrittsgebiet gegen die Preisbindung und ist nach § 5 Abs. 2 der 2. Grundmietenverordnung unwirksam.

a) Der Kl. kann von dem Bekl. nicht die Zahlung anteiliger Kosten für noch nicht fällig gewordene Schönheitsreparaturen verlangen, weil die Klausel, die dem Bekl. die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, in dieser Form nach § 5 Abs. 2 der 2. Grundmietenverordnung unwirksam ist. Denn sie verstößt gegen das im Beitrittsgebiet geltende Preisbindungsrecht.

Ob ein solcher Verstoß vorliegt, ist allerdings umstritten. In der Literatur wird teilweise davon ausgegangen, daß die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wie in den alten Bundesländern in nach dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Mietverträgen möglich und zulässig sei (vgl. Gramlich, Wohnraummietrecht nach dem Einigungsvertrag, 1991, S. 47; Schilling/Heerde, Mietrecht in den neuen Bundesländern von A - Z, 2. Aufl., S. 99; Voelskow in Münchener Kommentar zum BGB, Zivilrecht im Einigungsvertrag, Rdnr. 81). Voelskow (aaO.) geht sogar davon aus, daß der Vermieter bei Altverträgen eine Anpassung des Vertrages über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage dahin verlangen kann, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Für die Zulässigkeit der Klauseln wird in Anlehnung an das Recht in den alten Bundesländern vorgebracht, daß dies allgemein als zulässig angesehen wird (vgl. Gramlich, aaO.; Schilling/Heerde, aaO.). Teilweise wird auf § 104 des Zivilgesetzbuches der ehemaligen DDR (ZGB/DDR) verwiesen, nach dem dem Mieter die malermäßige Instandhaltung während der Mietzeit oblag.

Einschlägige Rechtsprechung ist, soweit ersichtlich, bis jetzt nicht veröffentlicht worden.

Nach Ansicht des Gerichts ergibt sich ein Verstoß gegen das Preisrecht aber daraus, daß bei preisgebundenen Wohnungen eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann zulässig ist, wenn dies gesetzlich vorgesehen ist, weil die Instandhaltungspflicht durch den Mieter ein zusätzliches Mietentgelt darstellt (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 358; umfassend Schildt, WuM 1994, 237 ff.). Für den nach dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Mietvertrag gilt das Recht des BGB. Danach ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, vgl. § 536 BGB. Normen, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Abwälzung der Instandhaltung auf den Mieter zulassen (vgl. etwa § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung; dazu auch Oske, Schönheitsreparaturen, 4. Aufl., S. 6), liegen nicht vor. Die Zulässigkeit der Überbürdung ergibt sich auch nicht daraus, daß die Höhe der Miete von dem Rechtszustand in der ehemaligen DDR ausgeht und der Mieter danach verpflichtet gewesen wäre, die malermäßige Instandsetzung zu tragen. Denn dies ist nicht der Fall. Nach § 104 Abs. 1 Satz 1 ZGB/DDR war der Mieter lediglich zur malermäßigen Instandhaltung während seiner Mietzeit verpflichtet. Der Vermieter hatte die Wohnung renoviert zu übergeben, vgl. § 104 Abs. 1 Satz 1 ZGB. Eine Verpflichtung zur Durchführung von Malerarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses bestand nicht (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, herausgegeben vom Ministerium für Justiz, 1983, § 104 Anm. 1.3; Zivilrecht, Lehrbuch Teil 1, herausgegeben von Göhring/Posch, 1981, S. 292). Ersatzansprüche bestanden nur nach Maßgabe des § 107 Abs. 2 ZGB. Danach waren lediglich Mängel zu beseitigen, die durch die Verletzung der Pflicht nach § 104 Abs. 1 Satz 2 ZGB entstanden sind. Aus § 107 Abs. 3 ZGB ergab sich eine Schadensersatzpflicht bei Nichterfüllung. Diese Vorschriften galten auch bei Beendigung des Mietverhältnisses, vgl. § 104 Abs. 1 Satz 3 ZGB. Als Mängel in diesem Sinne waren nur Schäden am Bauwerk, am Holz, an Leitungen usw. anzusehen. Dabei beschränkte sich die Ersatzpflicht auf die entstandenen Mehrkosten (vgl. Göhring/Posch, aaO., S. 293).

b) Eine geltungserhaltende Zurückführung der Klausel, so daß der Bekl. zumindest die Schäden zu ersetzen hat, die durch die Nichtdurchführung der malermäßigen Instandhaltung entstanden sind, kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die in dem Formularvertrag enthaltene Klausel insgesamt unwirksam ist, vgl. § 6 Abs. 2 AGBG. Die Norm gilt auch für Formularklauseln, die gegen gesetzliche Verbote außerhalb des AGBG verstoßen. Im übrigen sind durch den Bekl. herbeigeführte Schäden nicht vorgetragen worden, so daß auch Ansprüche aus der Verletzung vertraglicher Neben- bzw. Schutzpflichten nicht gegeben sind.

Die wohl herrschende Meinung geht davon aus, daß auch in den neuen Ländern der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, selbst wenn der vor der Wende abgeschlossene Mietvertrag dazu schweigt.

Mit einer Variante wartet das Amtsgericht Mitte in seinem Urteil vom 26. Juli 1994 auf. Es meint, unabhängig davon, was in dem Mietvertrag vereinbart sei, verstoße die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gegen die Preisbindung und sei damit nichtig.

Daß der Bundesgerichtshof schon in seinem Urteil GE 1978, 181 entgegengesetzt entschieden hat und die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei ehemals preisgebundenem Wohnraum in West-Berlin für grundsätzlich zulässig ansah, ist dem Gericht entgangen. Die Preisbindungsmieten auch in den neuen Ländern gehen zurück auf die Friedensmiete aus dem Jahre 1914. Dabei war nach dem Reichsmietengesetz berücksichtigt, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (vgl. Oske, Schönheitsreparaturen, 4. Aufl. 1992, S. 28).

Es bleibt zu hoffen, daß das Urteil in der Berufungsinstanz korrigiert wird.