Altbaumietrecht

Altbaumietrecht; Preisbindung bei instandsetzungsbedürftigem Altbau im Beitrittsgebiet

In den neuen Ländern war Wohnraum nicht preisgebunden, der am 2. Oktober 1990 erhebliche Mängel aufwies, die eine Grundsanierung notwendig machte.

Mit seiner Klage begehrt der Kl. die Rückzahlung angeblich zuviel gezahlten Mietzinses. Die Parteien schlossen am 8.10.1993 einen Mietvertrag über eine 2 Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 44,70 m2. Als monatlichen Nettomietzins vereinbarten die Parteien 630,00 DM.

Der Kl. ist der Auffassung, daß dieser vereinbarte Mietpreis nicht dem gesetzlich zulässigen entspricht. Die von ihm angemietete Wohnung sei mietpreisgebunden, da sie bereits vor Inkrafttreten des Einigungsvertrages als Wohnraum genutzt worden sei und sich die Mieträume zum Stichtag 2.10.1990 in bewohnbarem Zustand befunden hätten.

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet. Dem Kl. steht kein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete für die Vergangenheit zu. Der Mietvertrag zwischen den Parteien ist auch bezüglich der vereinbarten Nettomiete in Höhe von 630,00 DM monatlich wirksam. Die vom Kl. angemietete Wohnung unterlag keiner Mietpreisbindung, so daß der Mietpreis zwischen den Parteien frei vereinbart werden konnte und der Kl. zur Zahlung desselben verpflichtet gewesen ist. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme zum Zustand der streitgegenständlichen Wohnung steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die Wohnung zum Stichtag 2.10.1990 nicht bewohnbar im Sinne des § 11 Abs. 1 Ziffer 2 MHG gewesen ist und erst durch die Sanierungsmaßnahmen des Bekl. in einen bewohnbaren Zustand versetzt wurde. Diese Auffassung und Überzeugung des Gerichts gründet sich im wesentlichen auf die Aussage des Zeugen. Dieser hat nach seinen Bekundungen die streitgegenständliche Wohnung im Mai 1990 gemeinsam mit dem Bekl. einer intensiven Besichtigung unterzogen, um gemeinsam mit dem Bekl. die notwendig durchzuführenden Maßnahmen festzuhalten. Neben seinem allgemeinen Eindruck, daß die Wohnung in einem sehr abgewohnten Zustand gewesen ist, hat er auch konkrete Aussagen zu verschiedenen, in der Wohnung vorhandenen Mängeln und auch zum Zustand im einzelnen machen können. So wies die Küche Stockflecken an der Außenwand unter den Fenstern, aber auch dort, wo die Möbel des früheren Mieters gestanden haben, auf. Darüber hinaus waren die Küchenwände mit Rissen versehen und befanden sich kleine, dafür aber zahlreiche Putzschäden an den Wänden. Der in der Küche befindliche Linoleumbelag war nach seinen Aussagen in ramponiertem Zustand und wies Naht- und Bruchstellen auf, teilweise war er schon durchgetreten. Auch die Holzdielung in Flur, Schlafzimmer und Wohnzimmer war bereits abgelaufen und mit "kleinen Huckeln" versehen. Im Bereich des Flurs zum Wohnzimmer war zudem die Diele bereits durchgetreten. Nach den Aussagen des Zeugen war zwar ein Wasseranschluß vorhanden, doch gab es - abgesehen von einer fehlenden Badewanne oder Dusche - kein Waschbecken im herkömmlichen Sinne, sondern einen zum Zeitpunkt der Erbauung des Wohnhauses - nach seinen Angaben etwa Anfang des Jahrhunderts - üblicherweise benutzten gußeisernen Ausguß, der mit einer Reihe kleiner Löcher versehen war und durch den Wasser abgegossen werden konnte, über dem sich auch ein Wasserhahn befand, so daß man hier Wasser entnehmen und sich auch bei laufendem Wasser waschen konnte. Der Ausguß selbst jedoch war nicht verschließbar, so daß sich das Wasser nicht wie in einem Waschbecken sammeln ließ. Auch die Türen befanden sich nach seinen Aussagen in einem Zustand, der eine holz- und malermäßige Aufarbeitung notwendig machte. Nicht zuletzt waren die Türen auch verzogen. Als einen besonderen Gefahrenherd hat der Zeuge die Elektroleitung in der Wohnung, die sich nach seinen Aussagen übrigens im ganzen Haus in diesem Zustand befunden hat, in Erinnerung gehabt. Danach waren die Kabel noch zweiadrig und ohne Schutzkontakte, über die sie auch schon nach den DDR Regelungen hätten verfügen müssen. Seine Aussage gipfelte insbesondere bezüglich der Elektroleitung darin, daß seiner Meinung nach bei entsprechender Begutachtung durch einen Fachmann dieser sich für eine sofortige Sperrung der Elektrozufuhr über diese Leitung hätte aussprechen müssen.

Nach Aussagen des Zeugen war zwar eine Toilette vorhanden, doch war die Sanitärkeramik dringend auswechslungsbedürftig. Letztendlich konnte der Zeuge bereits im Mai 1990 feststellen, daß ein Ofen in der Wohnung nicht mehr vorhanden gewesen ist. Lediglich das Loch, durch das die Verbindung zum Schornstein hergestellt gewesen ist, war noch vorhanden. Unter Berücksichtigung des Gesamtzustandes der Wohnung und der Mängel, die diese bereits im Mai 1990 aufgewiesen hat und die auch bis zum Stichtag nicht beseitigt wurden, konnte bei objektiver Betrachtung von einer Bewohnbarkeit derselben keine Rede sein. Insbesondere waren die Mängel in ihrer Gesamtheit gesehen mit einem nicht nur geringen Aufwand zu beseitigen, sondern doch von solcher Erheblichkeit, daß sie über den Rahmen der bloßen Instandsetzung hinausgegangen sind und eine Grundsanierung notwendig machten, um eine dauernde Bewohnbarkeit wiederherzustellen. Insbesondere waren die zur Beseitigung des vom Zeugen glaubhaft geschilderten Zustandes der Wohnung notwendigen Maßnahmen nicht nur solche zur Anpassung an moderne Wohngewohnheiten.

Da somit die Wohnung aus Räumen wiederhergestellt wurde, die zum Stichtag auf Dauer nicht mehr bewohnbar gewesen sind, somit eine Mietpreisbindung nicht vorliegt, sondern der Mietzins frei vereinbar war und in der vereinbarten Höhe entsprechend vom Kl. zu zahlen gewesen ist, erübrigte sich die Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen zur Höhe der für die Wohnung vor der Erhöhung nach der 1. Grundmietenverordnung zu zahlenden Ursprungsmiete.