Altbaumietrecht

Altbaumietrecht; Stichtagsmietenauskunft

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auskunft über die Stichtagsmiete für eine nach dem 31. Dezember 1987 vermietete ehemals preisgebundene Altbauwohnung.

Die Kl. sind seit dem 1. April 1989 aufgrund eines mit den Bekl. geschlossenen Vertrages vom 30. März 1989 Mieter einer Altbauwohnung in dem Hause S. in Berlin, die bis zum 31. Dezember 1987 preis-gebunden war. Die Parteien haben eine Staffelmiete vereinbart. Die der-zeitige Nettokaltmiete beträgt 974,27 DM. Hinzu kommen ein Betriebskostenvorschuß von 126,08 DM, Kabelfernsehgebühren von 8,83 DM und ein Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 200,- DM. In § 23 des Mietvertrages heißt es:

"Beide Parteien sind sich darüber einig, daß die Staffelmietvereinbarung (§ 4 Ziff. 1 b) die umlagefähigen Modernisierungskosten gem. § 3 MHG, wie Einbau einer Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung, Modernisierung des Bades mit Toilette nebst Fliesen und Dichtungsarbeiten, Verstärkung der Elektrosteigeleitung, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau von isolierverglasten Fenstern in Bad, Küche und Flur sowie An-schluß an das Kabelfernsehen beinhaltet."

Mit der Stufenklage verlangen die Kl. Auskunft über die Zusammensetzung der Miete von 974,27 DM und Rückzahlung eines aufgrund der Aus-kunft noch zu beziffernden Teils der Miete.

Die Bekl. haben mit Schriftsatz vom 26. Februar 1990 mitgeteilt, 1. daß die Vormieter, die Eheleute T., bis zu ihrem Auszug (30. Juni 1987) gemäß der Mieterhöhungserklärung vom 10. Dezember 1986 eine Bruttokaltmiete von 495,13 DM gezahlt haben,

2. daß die Wohnung vom 1. Juli 1987 bis zum 31. März 1989 wegen um-fassender Bau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten am gesamten Grundstück leer gestanden hat,

3. daß sich die mit den Kl. vereinbarte Miete von 974,27 DM wie folgt zu sammensetzt:

bis zum 30. Juni 1987 gezahlte Miete 495,13 DM

Erhöhung um 10 % von 495,13 DM gemäß § 3 Abs. 1 GVW 49,51 DM

Modernisierungszuschlag 429,63 DM

974,27 DM

Die auf Auskunft gerichtete Klage ist nicht begründet.

Ein Anspruch auf Auskunft steht den Kl. nicht zu. Die Stichtagsmiete ist für die Berechnung der seit dem 1. April 1989 gesetzlich zulässigen Miete nicht maßgebend. Gesetzlich zulässig ist vielmehr eine Bruttokaltmiete, die sich zusammensetzt aus

1. derjenigen Miete, die von den Eheleuten T. zuletzt gezahlt worden ist,

2. einem Erhöhungsbetrag von 10 % dieser Miete,

3. dem nach § 3 Abs. 1 MHRG zulässigen Zuschlag für die nach dem 30. Juni 1987 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.

Das ergibt sich aus § 3 Abs. 1 GVW. Diese Vorschrift lautet:

"Bis zum 31. Dezember 1991 darf bei Abschluß eines Mietvertrages der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins, dem darin bisher nicht ent haltene Erhöhungsbeträge nach den §§ 3 bis 5 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe hinzugerechnet werden dürfen, nicht um mehr als 10 vom Hundert übersteigen."

Mit dem "bisherigen Mietzins" ist - im Falle der ersten Vermietung nach dem 31. Dezember 1987 - nicht die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zu-lässig gewesene Miete zu verstehen, sondern diejenige Miete, die der Vermieter vor dem 1. Januar 1988 zuletzt mit einer begründeten Mieterhöhungserklärung gefordert hatte (vgl. LG Berlin, Zivilkammer 62, GE 1990, 101, 103; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rdn. 2; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Auflage, § 3 GVW Rdn. 8). Der Hinweis der Kl. auf die Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (GE 1989, 1231) geht fehl. Gegenstand dieser Entscheidung war die Frage, ob der Mietzins für eine vor dem 1. Januar 1988 vermietete Wohnung wirksam vereinbart war. Diese Frage war nach § 5 Abs. 1 in Verbindung mit § 3 GVW zu beurteilen. Im vorliegenden Fall ist die Wohnung aber nach dem 31. Dezember 1987 vermietet worden. Die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung richtet sich unmittelbar nach § 3 Abs. 1 GVW. Sollte die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin auch bei der unmittelbaren Anwendung des § 3 Abs. 1 GVW unter dem "bisherigen Mietzins" die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässig gewesene Miete verstehen, so könnte das Amtsgericht dem nicht folgen. § 3 Abs. 1 GVW hat nicht den Sinn, die Mietpreisbindung in gewissem Umfang auf-rechtzuerhalten, d. h. die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässig gewesene Miete "fortzuschreiben". Zweck der Vorschrift ist es vielmehr, ein sprunghaftes Ansteigen des Mietniveaus zu verhindern.

Ob der Hauptantrag dahin zu verstehen ist, daß die Kl. jedenfalls auch Aus-kunft über die Höhe des Modernisierungszuschlages begehren, kann da-hingestellt bleiben. Denn diese Auskunft haben die Bekl. in dem Schriftsatz vom 26. Februar 1990 erteilt; sie haben den Modernisierungszuschlag mit 429,63 DM beziffert. Wenn den Kl. diese Auskunft nicht genügt - weil sie es ihnen nicht ermöglicht zu beurteilen, ob ein Modernisierungszuschlag von 429,63 DM gerechtfertigt ist -, dann steht es ihnen frei, Auskunft über die Höhe der einzelnen Modernisierungsaufwendungen und Vorlegung entsprechender Belege zu verlangen.

Der Hilfsantrag ist ebenfalls unbegründet. Ein etwaiger Anspruch der Kl. auf Auskunft über die Höhe der Bruttokaltmiete "vor Vermietung der Wohnung an die Kl., d. h. vor dem 1. April 1989" ist infolge Erfüllung erloschen. Die Bekl. haben in dem Schriftsatz vom 26. Februar 1990 mitgeteilt, daß die Mieter T. in der Zeit vom 1. Januar bis zum 30. Juni 1987 eine Bruttokaltmiete von 495,13 DM gezahlt haben, und daß die Wohnung in der Zeit vom 1. Juli 1987 bis zum 31. März 1989 nicht vermietet war.