Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; erhebliche Schäden; Beweislast des Mieters

Kein Anspruch auf Mieterhöhung nach § 12 MHG, wenn der Vermieter Mangelfreiheit behauptet, aber später erhebliche Instandsetzungsarbeiten an Fenstern, Sanitärinstallation und an der Dacheindeckung ankündigt.

Die Kl. nimmt die Bekl. als Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete für die von der Bekl. bewohnten Wohnung in Anspruch. Mit Schreiben vom 21. Juni 1995 hat die Kl. die Abgabe der Zustimmungserklärung mit Wirkung vom 1.8.1995 verlangt. Mit Schreiben vom 15.2.1996 teilte sie der Bekl. mit, daß in ihrem Wohnobjekt zahlreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten vorgesehen seien. U. a. sei die Ausführung folgender Arbeiten geplant:

- Erneuerung aller Fenster

- Erneuerung der gesamten Sanitärinstallation

- Erneuerung der gesamten Dacheindeckung.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundmietenerhöhung mit Wirkung vom 1.8.1995 nicht schlüssig vorgetragen. Die Anspruchsvoraussetzungen des § 12 Abs. 1 MHG i. d. F. des Art. 1 § 12 des Mietenüberleitungsgesetzes vom 1.1.1996 lagen zum Zeitpunkt des 21.6.1995, nämlich dem Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens, nicht vor. Danach kann eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt werden, wenn an dem Gebäude mindestens 3 von 5 der folgenden Bestandteile, nämlich Dach, Fenster, Außenwände, Hausflure/Treppenräume oder Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallation, keine erheblichen Schäden aufweisen.

Die Kl. hat nicht widerspruchsfrei und damit nicht in schlüssiger Weise dargetan, daß an dem streitigen Gebäude mindestens 3 Bestandteile keine erheblichen Schäden aufweisen. Sie behauptet dies zwar in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21.6.1995 und entsprechend ihrer Klageschrift vom 7.9.1995. Jedoch hat sie der Bekl. in einem Schreiben vom 15.2.1996 mitgeteilt, daß zahlreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten vorgesehen seien, u. a. mit dem Ziel der Erneuerung aller Fenster, der gesamten Sanitärinstallation und der gesamten Dacheindeckung.

Die Ankündigung und Begründung dieser Sanierungsmaßnahmen stehen im Widerspruch zu der Behauptung der Kl., daß alle 5 Bestandteile keine erheblichen Schäden aufwiesen. Die Erklärung, es sei die Erneuerung aller Fenster, der gesamten Sanitärinstallation und Dacheindeckung beabsichtigt, trägt die bisher unwiderlegte Vermutung in sich, daß die entsprechenden Bestandteile, also Fenster, Sanitärinstallation sowie Dach, erhebliche Schäden aufweisen. Auf Blatt 2 des Schreibens vom 15.2.1996 erklärt die Kl. nämlich z. B., daß "hinsichtlich der Sanitärinstallation sämtliche Be- und Entwässerungsstränge demontiert" würden. Es kann davon ausgegangen werden, daß die in diesem Umfang angekündigte Sanierung ihren Grund in der erheblichen Sanierungsbedürftigkeit der genannten Gebäudebestandteile hat.

Nach § 12 MHG ist die Mieterhöhung in den neuen Ländern nicht möglich, wenn das Haus erhebliche Beschaffenheitsmängel aufweist.

Ein Vermieter behauptete in seinem Mieterhöhungsverlangen Mangelfreiheit, kündigte dann aber später Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an Fenstern, Sanitärinstallationen und am Dach an.

Den Widerspruch klärte er auch im Mieterhöhungsprozeß nicht auf, so daß das AG Frankfurt (Oder) mit Urteil vom 12. April 1996 die Klage abwies. Es fehlte an einem schlüssigen, also widerspruchsfreien Vortrag des Vermieters zu den Voraussetzungen der Mieterhöhung.