Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; erheblicher Schaden an der Wasserinstallation

Ein erheblicher Schaden an der Wasserinstallation liegt im Sinne des § 12 MHG vor, wenn dauerhaft nur braunes Wasser zur Verfügung steht.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, 12 Abs. 1 Miethöhegesetz (MHG) in der Fassung mit § 12 Abs. 1 Mietenüberleitungsgesetz vom 1. Januar 1996 (MüG).

Der Beweis, daß an dem Bestandteil "Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallation" keine erheblichen Schäden an dem Gebäude bestünden, ist der Kl. nicht gelungen. Das Gebäude weist an diesem Bestandteil erhebliche Schäden auf, da die Wasser- und Sanitärinstallation in ihrer Funktionstüchtigkeit beeinträchtigt ist. Dies hat die Beweisaufnahme (Ortstermin) am 15. April 1996 ergeben. Es wurde dauerhaft braunes Wasser, bedingt durch die Hausinstallation, festgestellt. Das Vorhandensein von dauerhaft braunem Wasser, bedingt durch die Hausinstallation, stellt eine Funktionsunfähigkeit und damit einen erheblichen Schaden an dem Bestandteil Wasser- und Sanitärinstallation dar (siehe Börstinghaus/Meyer, Die Mietzinserhöhung bei Wohnraummietverträgen in den neuen Bundesländern, Rdn. 218).

Bei der Ortsbesichtigung ist festgestellt worden, daß das Wasser, welches sich in einer halbgefüllten Badewanne befand, braun war. Auch die mehrfach an verschiedenen Tagen im März und April 1996 entnommenen und in Glasflaschen vorgewiesenen Wasserproben wiesen bei Aufschütteln braunes Wasser auf bzw. bei Nichtaufschütteln einen bräunlichen Bodensatz. Zwar konnte nicht festgestellt werden, daß das Wasser, welches nach Aufdrehen des Warmwasserhahns der Badewanne austrat, erkennbar bräunlich gefärbt war. Das bei Aufdrehen des Warmwasserhahns des Waschbeckens austretende Wasser war jedoch leicht gelblich getönt. Das weiße Tuch, welches sodann für ca. eine halbe Minute unter den Wasserhahn gehalten wurde, wies eine leicht bräunliche Tönung auf.

Dies weist darauf hin, daß dauerhaft braunes Wasser vorhanden ist.

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, ein erheblicher Schaden sei dann nicht anzunehmen, wenn die Installation den Stand der Technik zur Zeit des Einbaues zu Zeiten der DDR repräsentieren, d. h. wenn die Gebäude den Normen und Erlassen entsprechen, die zum Zeitpunkt der Errichtung der Anlage galten. Auch hierzu hat die Kl. konkret nichts vorgetragen. Dem steht auch entgegen, daß nach dem Kriterienkatalog des BMBau eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bei Vorliegen von dauerhaft braunem Wasser anerkannt wird (siehe Börstinghaus/Meyer aaO., Rdn. 218). Dies gilt auch für Mietzinserhöhungen bei Wohnraumverträgen in den neuen Bundesländern. Zwar ist bei Altbauten als Maßstab für das Vorliegen erheblicher Schäden der ursprüngliche Zustand anzusetzen (siehe Kinne, Mietfestsetzung zum 1.8.1995 in den neuen Ländern, 1. Aufl., Kap. 2.3, Ziff. 2). Wie oben dargelegt, hat die Kl. jedoch nicht vorgetragen, welcher ursprüngliche Zustand in bezug auf die Wasserinstallation herrschte bzw. welche - niedrigeren - Anforderungen der Trinkwasserverordnung bestanden.

Das Haus wies erhebliche Schäden am Dach und an den Fenstern auf, so daß bei Vorliegen eines weiteren Beschaffenheitsmangels die Mieterhöhung nach § 12 MHG ausgeschlossen war.

In dem vom AG Frankfurt (Oder) am 3. Mai 1996 entschiedenen Fall hatte der Mieter weiter gerügt, die Wasserinstallation liefere dauerhaft nur braunes Wasser, was das Amtsgericht nach Augenscheinseinnahme bestätigte. Es wies deshalb die Erhöhungsklage des Vermieters ab, der sich erfolglos darauf berufen hatte, dies sei eben in der DDR so üblich gewesen. Er hätte hierzu konkret vortragen und beweisen müssen, daß die Installationen zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit dem Stand der Technik und den Vorschriften der DDR entsprachen.