Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; erhebliche Schäden; Beweislast des Mieters

Erhebliche Schäden i. S. § 12 Abs. 1 MüG muß der Mieter konkret darlegen; erst dann muß der Vermieter deren Fehlen beweisen.

Die Klage ist begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. auf der Grundlage des von ihr unter dem 20. Juni 1995 abgegebenen Mieterhöhungsverlangens einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung nach § 12 Absatz 1 und Absatz 6 Ziffer 3 MHG. Das Verlangen vom Juni 1995 entspricht den nach § 12 MHG an ein solches zu stellenden förmlichen Voraussetzungen. Die Kl. hat auch die Klagefrist des § 2 Absatz 3 MHG eingehalten. Auch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 12 Absatz 1 MHG lagen vor.

Der Einwand der Bekl., die Klage sei hinsichtlich der Frage der Schadensfreiheit von Gebäudeteilen unsubstantiiert, war nicht nachvollziehbar. Die Kl. behauptet ausdrücklich, daß mindestens drei der fraglichen Bestandteile des § 12 MHG keine erheblichen Schäden aufweisen und bezieht sich dabei auf das Erhöhungsverlangen vom 20. Juni 1995. Aus diesem ist eindeutig zu entnehmen, daß die Kl. die Auffassung vertritt, daß sämtliche maßgeblichen Gebäudeteile die für die Erhöhung der Miete nach § 12 MHG erforderliche Schadensfreiheit aufweisen. Diese Behauptung mußte die Kl. zunächst nicht weiter konkretisieren.

Vielmehr ist der Vortrag der Bekl. zu den von ihnen behaupteten Mängeln des Gebäudes unsubstantiiert.

Unstreitig zwischen den Parteien war insoweit, daß die Installationen sowie die Hausflure und Treppenräume erhebliche Schäden nicht aufwiesen, so daß hinsichtlich der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 12 Absatz 1 MHG nur die Schadensfreiheit eines weiteren Gebäudebestandteils notwendig war, ohne daß es letztlich darauf ankommen konnte, ob die klägerische Behauptung des mangelfreien Zustandes des gesamten Gebäudes zutrifft.

Hinsichtlich der weiteren Bestandteile des Gebäudes haben die Bekl. konkrete Mängel, welche eine Mieterhöhung ausschließen würden, aber nicht vorgetragen. Dabei kann dahinstehen, ob den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Schäden insgesamt trifft (so Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, Rz. 59 zu § 12 MHG) oder ob diese beim Vermieter liegt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rz. 392 m. w. N.). Auf jeden Fall kann sich der Vermieter zunächst auf die pauschale Behauptung stützen, das Gebäude sei schadensfrei. Erst wenn der Mieter konkrete Schäden behauptet und sich auf diese beruft, muß der Vermieter auch nach der zweiten, wohl zutreffenden Ansicht deren Fehlen darlegen und beweisen. Dabei kann aber die Beschreibung jedweder Schäden nicht ausreichen, vielmehr muß sich aus dem Vortrag des Mieters das Vorliegen erheblicher Schäden ergeben. Die Bekl. haben jedoch in keiner Weise selbst zum Zustand des Wohngebäudes vorgetragen. Die bloße Bezugnahme auf ein Schreiben des Berliner Mietervereins an sie vom 11. Oktober 1994 kann einen solchen Vortrag kaum ersetzen.

Hinsichtlich dieses Schreibens kann dahingestellt bleiben, ob die dort vor-gebrachten Schäden an den Fenstern zutreffen. Zumindest bezüglich des Daches und der Außenwände sind erhebliche Schäden nicht ersichtlich.

Erhebliche Schäden am Dach liegen vor, wenn nicht nur vereinzelt Ziegel oder die Dachhaut abgelöst sind und es zu Feuchtigkeitsschäden kommt (vgl. Beuermann, aaO., Rz. 31). Die Ablösung von Ziegeln behaupten die Bekl. aber nicht. In der eingereichten "Checkliste" heißt es lediglich, daß sich die Ziegelverschmierung von den Ziegeln löse und das Dach in Zukunft zu einer Gefahrenquelle werden könne. Die letztere Behauptung ist aber so für sich nicht nachvollziehbar, während eine zukünftig angenommene Verschlechterung des Zustandes des Daches für die Frage der Zulässigkeit einer Mieterhöhung im August 1995 unerheblich ist. Auch die Ausführungen zur angeblichen Undichtigkeit des Daches sind nicht verständlich. Offenbar wollen die Bekl. das Entstehen von Feuchtigkeitsschäden nicht behaupten, wobei dann allerdings fraglich ist, was unter "mehreren kleineren Stellen mit insgesamt 5 qm Undichtigkeit", wie in der "Checkliste" aufgeführt, zu verstehen sein soll. Eine bloße geringe Luftdurchlässigkeit an manchen Stellen, welche nicht mit dem Eintritt von Feuchte verbunden ist, kann nicht zur Annahme eines erheblichen Schadens am Dach führen.

Ähnliches gilt bezüglich der Außenwände. Zwar werden Putzrisse und Fehlstellen im Putz behauptet, doch ist ein erheblicher Schaden an den Außenwänden, welcher zum Ausschluß einer Mieterhöhung führen könnte, erst dann anzunehmen, wenn ungefähr 20 % der Gesamtfläche betroffen sind (vgl. auch AG Mitte, GE 1994, 1319; Beuermann, aaO., Rz. 40). Das Gesamtausmaß der Schädigung läßt sich aus dem Schreiben des Mietervereins aber nicht entnehmen. Soweit auch Feuchte und Schimmel behauptet werden, läßt sich aus dem fraglichen Schreiben eher schließen, daß dabei eine einzige Wohnung betroffen ist, wobei es im Rahmen des § 12 MHG aber auf das Gesamtgebäude ankommt. Da die Bekl. mithin auch unter Zugrundelegung ihres eigenen Vortrages nicht dargetan haben, daß drei oder mehr Bestandteile des Hauses erhebliche Schäden aufwiesen, kam es auf die gegenteiligen Behauptungen der Kl. nicht mehr an.

Nach § 12 MüG ist die Mieterhöhung an die Voraussetzung geknüpft, daß an dem Gebäude keine erheblichen Schäden vorliegen. Wer im Prozeß hier etwas vortragen und beweisen muß (an der Frage der Beweislast hängt oft das Schicksal einer Klage), ist im einzelnen umstritten.

Mit Urteil vom 13. März 1996 meinte das AG Berlin-Hohenschönhausen, der Vermieter könne sich zunächst darauf beschränken, pauschal die Schadensfreiheit zu behaupten. Der Mieter habe konkrete Schäden vorzutragen, wobei es sich darüber hinaus auch um nach dem Gesetz erhebliche Schäden handeln müsse. Erst danach sei es dann Sache des Vermieters, das Fehlen dieser Schäden zu beweisen.