Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; Zentralheizung und Bad

Die Mieterhöhung um 15 % nach dem MüG setzt voraus, daß die Wohnung mit Zentralheizung und Bad ausgestattet ist.

Das auf § 12 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 6 Nr. 3 MHG gestützte Zustimmungsbegehren der Kl. ist jedoch aufgrund der Ausstattung der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung nicht gerechtfertigt.

Die Bekl. haben außergerichtlich einer Mieterhöhung um 10 % zugestimmt. Dies entspricht dem § 12 Abs. 1 MHG, denn der derzeit maximal zulässige Erhöhungssatz von 15 % ermäßigt sich um 5 % bei Wohnraum, "der nicht mit einer Zentralheizung und einem Bad ausgestattet ist". Da vorliegend die Gas-Zentralheizung von den Bekl. mit Zustimmung der Kl. eingebaut und auch finanziert wurde, ist die Wohnung als nicht modernisiert anzusehen (vgl. Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, § 12 Rdn. 61). Entgegen der von der Kl. vertretenen Auffassung ermäßigt sich der Erhöhungssatz bereits dann, wenn eines der beiden Ausstattungsmerkmale fehlt.

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist die Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht so eindeutig, wie dies teilweise in der Fachliteratur vertreten wird. Dies belegen bereits die beiden "Meinungslager" (vgl. z. B. die "mieterfreundliche" Interpretation bei Eisenschmid, WM 1995, 363; Börstinghaus, WM 1995, 467; Maciejewski, MM 1995, 267, und andererseits die "vermieterfreundliche" Interpretation bei Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz, § 12 Rdn. 65; Sternel, GE 1995, 838; Blümmel, GE 1995, 662). Zwar hat das "und" in § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG eine additive Funktion und ermöglicht so die "vermieterfreundliche" Interpretation. Ande-rerseits ist eine Wohnung, bei der ein Ausstattungsmerkmal fehlt, kein Wohnraum mit Zentralheizung und Bad. Im übrigen ist nach der Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofes bei der Auslegung von Gesetzen nicht am Wortlaut zu haften, sondern unter Anwendung der Grundsätze des § 133 BGB der wirkliche Wille des Gesetzes sowie der Sinn und Zweck des Ge-setzes zu erforschen (BGHZ 2, 176, 184; 13, 28, 30). Selbst bei einem sprachlich unzweideutigen Wortlaut sei eine Auslegung nicht ausgeschlossen, denn die Worte seien möglicherweise nur unvollkommener Ausdruck der maßgeblichen Gedanken (BGH, aaO.; BGH, NJW 1988, 2109).

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte sich bei Wohnraum mit niedrigerem Wohnwert der in § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG festgelegte Erhöhungssatz ermäßigen. Bad und Zentralheizung haben wesentliche Bedeutung bei der Bildung des Wohnwertes. Es kann aber kein Zweifel daran bestehen, daß bereits bei Fehlen eines dieser Merkmale der Wohnwert erheblich sinkt. Dementsprechend gaben die Gesetzesmaterialien keine Anhaltspunkte für die teilweise vertretene "vermieterfreundliche" Version (vgl. die Zusammenstellung bei Sternel, GE 1995, 838). Im Gegenteil, diskutiert wurde lediglich die Frage, ob sich der Erhöhungssatz jeweils um 5 % ermäßigt, wenn eines der im Gesetz genannten Ausstattungsmerkmale fehlt (vgl. BT-Drs. 13/783). Dies wurde jedoch nicht ins Gesetz aufgenommen. Statt dessen heißt es in der abschließenden Begründung: "Der Spielraum für Mieterhöhungen reduziert sich um 5 %, wenn eines der in Satz 2 genannten Ausstattungsmerkmale oder beide fehlen. Die Reduzierung soll dem niedrigeren Wohnwert einer nicht mit Zentralheizung und Bad ausgestatteten Wohnung Rechnung tragen" (Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau des Bundestages vom 17. Mai 1995 zu der unverändert gebliebenen Fassung, die dann Gesetz geworden ist, in BT-Drs. 13/1386, S. 26). Das ist eindeutig.

Wir haben die Frage in dieser Zeitschrift mehrfach behandelt, ob für die Mieterhöhung in den neuen Ländern um 15 % die Wohnung mit Zentralheizung und Bad ausgestattet sein muß oder ob nur ein Ausstattungsmerkmal ausreicht. Inzwischen liegen die ersten Urteile vor, die Rechtsprechung ist erwartungsgemäß gespalten.

Das Amtsgericht Köpenick, das Amtsgericht Bad Liebenwerda und das Amtsgericht Lichtenberg meinen, beide Ausstattungsmerkmale müßten vorhanden sein. Anderer Ansicht sind die Amtsgerichte Bad Freienwalde und AG Pankow-Weißensee. Durch die Änderung des Mietenüberleitungsgesetzes (vgl. GE 1995, 1500) hat der Gesetzgeber die Vorschrift neu gefaßt.