Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; Zentralheizung und Bad

Die Mieterhöhung um 15 % nach dem MüG setzt voraus, daß die Wohnung mit Zentralheizung und Bad ausgestattet ist.

Gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG ermäßigt sich der Erhöhungssatz um 5 % bei Wohnraum, der nicht mit einer Zentralheizung und einem Bad ausgestattet ist.

Wie diese Vorschrift zu verstehen ist, ist umstritten (vgl. zum Meinungsstand Maciejewski, Mietrechtliche Mitteilungen 8/95, Seite 31 f.).

Nach der einen Meinung, die wohl inzwischen mehrheitlich vertreten wird, ergibt sich aus § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG, daß sich der Erhöhungssatz von 15 % schon dann auf 10 % ermäßigt, wenn die Wohnung bereits eines der Merkmale nicht aufweist, d. h. entweder eine Zentralheizung fehlt oder sie nicht mit einem Bad ausgestattet ist. Diese Auffassung vertreten u. a. das Bundesjustizministerium (vgl. den Aufsatz des parlamentarischen Staatssekretärs bei der Bundesministerin der Justiz, Rainer Funke, GE 15/1995, S. 912), das Bundesbauministerium (vgl. Informationsschreiben des Ministers Dr. Klaus Töpfer), das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg (vgl. die Informationsschrift "Das Mietenüberleitungsgesetz" des Ministers Hartmut Meyer), des weiteren im mietrechtlichen Schrifttum u. a. Börstinghaus (in MDR 7/1995, S. 657 f. und in WM 8/1995, S. 467 f., sowie Pfeifer in DWW 7/1995, S. 213 f.).

Nach der anderen Meinung soll die Mieterhöhung um 15 % auch dann zulässig sein, wenn die Wohnung nur mit einer Zentralheizung oder nur mit einem Bad ausgestattet ist, d. h. sich der Erhöhungssatz nur dann um 5 % ermäßigt, wenn die Wohnung weder mit einer Zentralheizung noch mit einem Bad ausgestattet ist.

Diese Auffassung wird u. a. vertreten von Sternel (GE 14/1995, S. 838 f.) und von Beuermann ("Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz" 1995, § 12 MHG Rn. 65 f.), des weiteren auch vom Amtsgericht Köpenick (vgl. 4 C 429/95 - rechtlicher Hinweis in der Verfügung vom 25. August 1995).

Das Gericht schließt sich der erstgenannten Auffassung an, da nur sie eine hinreichende Stütze im Gesetzeswortlaut findet. Dieser kann bei sorgfältigem Lesen schwerlich anders verstanden werden als dahingehend, daß sich der Erhöhungssatz bereits dann um 5 % ermäßigt, wenn die Wohnung nur mit einer Zentralheizung oder nur mit einem Bad ausgestattet ist. Diejenigen, die die Gegenmeinung vertreten, gehen dann teilweise auch - unzulässigerweise - nicht vom Gesetzeswortlaut aus und legen andere Voraussetzungen zugrunde.

Im Gesetz steht aber gerade nicht, daß sich der Erhöhungssatz nur dann um 5 % ermäßigt, wenn Bad und Zentralheizung "fehlen" (so offenbar aber AG Köpenick, aaO.).

Wir haben die Frage in dieser Zeitschrift mehrfach behandelt, ob für die Mieterhöhung in den neuen Ländern um 15 % die Wohnung mit Zentralheizung und Bad ausgestattet sein muß oder ob nur ein Ausstattungsmerkmal ausreicht. Inzwischen liegen die ersten Urteile vor, die Rechtsprechung ist erwartungsgemäß gespalten.

Das Amtsgericht Köpenick, das Amtsgericht Bad Liebenwerda und das Amtsgericht Lichtenberg meinen, beide Ausstattungsmerkmale müßten vorhanden sein. Anderer Ansicht sind die Amtsgerichte Bad Freienwalde und AG Pankow-Weißensee. Durch die Änderung des Mietenüberleitungsgesetzes (vgl. GE 1995, 1500) hat der Gesetzgeber die Vorschrift neu gefaßt.