Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; bisherige Miete

Zum Begriff des "bisherigen Mietzinses" nach § 3 GVW.

Die Fragestellung des vorliegenden Rechtsstreites war, welches der "bisherige Mietzins" nach § 3 GVW ist. Der bisherige Mietzins kann zum einen derjenige sein, welcher vom letzten Mieter vor dem Stichtag des 1. Januar 1988 gezahlt wurde. Zum anderen kann es auch derjenige Mietzins sein, welcher nach den mietpreisrechtlichen Vorschriften, die bis zum 31. Dezember 1987 für die Wohnung der Kl. Gültigkeit hatten, zulässig war. Die Beantwortung dieser Frage ergibt sich eindeutig aus dem Gesetz nicht, insbesondere auch nicht aus dem Wortlaut des § 3 GVW.

Die Ansichten zur Beantwortung dieser Frage sind nicht einheitlich. Höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu ist noch nicht erkennbar. Das Amtsgericht Schöneberg hat in einer Entscheidung vom 29. Juni 1988 (GE 88, 839) zum Ausdruck gebracht, daß die bisherige Miete jedenfalls nicht die bis zum 31.12.1987 preisrechtlich zulässige Miete ist. Diese Rechtsansicht wird auch von Beuermann vertreten (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 175 Rn. 1), welcher darüber hinaus der Meinung ist, daß es sich bei dem "bisherigen Mietzins" um den zuletzt vereinbarten oder durch eine begründete Mieterhöhung angehobenen Mietzins handelt, unabhängig davon, ob er preisrechtlich zulässig war oder nicht.

Dem hat Maciejewski widersprochen (MM 88, 113) mit der Begründung, es stehe mit Sinn und Zweck des ÜGA (= GVW) in Einklang, daß der bisherige Mietzins der preisrechtlich zulässige Mietzins sei. Hierzu beruft er sich auf die Rechtsauffassung des Senators für Bau- und Wohnungswesen, ohne jedoch die genaue Fundstelle anzugeben, in der diese Äußerung zu finden ist.

Eine überzeugende Begründung für eine der vertretenen Rechtsansichten liegt nach Ansicht des Gerichts bislang noch nicht vor. Das Gericht schließt sich jedoch der Meinung an, daß sich aus dem Wortlaut des § 3 GVW nicht mehr ergeben kann, als daß die bisherige Miete Maßstab der neuen zulässigen Miete sein muß. Die bisherige Miete ist jedoch im allgemeinen Verständnis mietrechtlicher Vorschriften diejenige Miete, die bislang gezahlt wurde. Hätte der Gesetzgeber hingegen die bisher preisrechtlich zulässige Miete gemeint, so hätte er dies durch Hinzufügung eines einzigen Wortes, nämlich "zulässig", zum Ausdruck bringen können. Dies ist jedoch erkennbar nicht geschehen.

Daß auch aus dem gesamten Sinn und Zweck des GVW zu entnehmen ist, daß nur die preisrechtlich zulässige Miete bei der Anwendung des § 3 GVW gemeint sein kann, ist ebenfalls nicht eindeutig zu beantworten. Sinn und Zweck des GVW war vielmehr, die Mieten für Wohnungen, die bislang der Mietpreisbindung unterlagen, einer völlig neuen gesetzlichen Regelung zu unterstellen und schrittweise dem im übrigen Bundesgebiet geltenden MHG anzupassen. Das ist jedoch nach Ansicht des Gerichts eine eindeutige Abkehr von dem bisherigen Prinzip der Mietpreisbindung, mag dies rechts- und wohnungsmarktpolitisch begrüßenswert sein oder nicht. Die Tendenz des "Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin" geht also eher dahin, die Mietpreisbindung endgültig ad acta zu legen als sie - wenn auch indirekt - immer noch in Gültigkeit zu belassen.

Eine derartige Verfahrensweise des Gesetzgebers ist im übrigen nicht neu. Auch während der Geltung der Mietpreisbindung ist es zu einer Festlegung der vor einem bestimmten Stichtag vereinbarten und gezahlten Miete gekommen und diese Miete für die Folgezeit ohne Berücksichtigung der bisherigen preisrechtlichen Zulässigkeit zur neuen Stichtagsmiete gemacht worden.

Dies hat jedoch zur Folge, daß sich die Kl. nicht mehr auf die bisherige preisrechtlich zulässige Miete berufen können, wenn sie eine Begrenzung des von ihnen zu zahlenden Mietzinses auf die bisherige Miete + 10 % erreichen wollen. Vielmehr brauchen sich die Bekl., wie sie es im Prinzip auch schon zugegeben haben, nur auf die Höhe der bisher vereinbarten und gezahlten Miete + 10 % verweisen zu lassen.

Da die zuletzt vereinbarte und gezahlte Miete jedoch bislang nicht bekannt ist, steht den Kl. insoweit ein Auskunftsanspruch gegenüber den Bekl. zu. Dieses Recht ergibt sich aus § 242 BGB (Maciejewski a.a.O.). Ein solcher Auskunftsanspruch war auch nach bisherigem Mietpreisrecht gegeben (vgl. zuletzt LG Berlin, MM 88, 148). Es ist nicht einzusehen, daß nach Einführung des GVW ein solcher Auskunftsanspruch ersatzlos weggefallen sein sollte, wo doch auch gerade dieses Gesetz die Zulässigkeit der vereinbarten Miete von einer früheren Miete abhängig macht, welche dem jetzigen Mieter nicht bekannt ist.