Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; Dach; Fenster; Hausflur; Treppenräume; Hausinstallationen

Zu den Voraussetzungen der Mieterhöhung nach Beschaffenheit.

Die Kl. war nicht berechtigt, den Mietzins zum 1. Januar 1993 nach § 2 Abs. 1 2. GrundMV um 0,90 DM je qm zu erhöhen. Bezüglich der Bestandteile Dach und Fenster waren Abschläge um jeweils 0,30 DM je qm vorzunehmen, weil diese erhebliche Schäden i. S. von § 2 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 2. GrundMV aufwiesen.

Der Sachverständige R. hat in seinem Gutachten ausgeführt, daß von den 45 Fenstern des Hauses 30 Fenster und damit 2/3 aller vorhandenen Fenster Schäden aufweisen, die als erheblich i. S. der o. g. Vorschrift einzustufen sind. Dies erkennt auch die Kl. an.

Das Dach war zwar zur Zeit der Begutachtung am 26. September 1995 eindeutig nicht mit erheblichen Schäden behaftet, wie der Sachverständige ausführt, jedoch ist der Zustand maßgebend, der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung 15. Oktober 1992 vorgelegen hatte. Unstreitig drang durch das Dach des Hauses Feuchtigkeit in die Wohnung der Bekl. Das Eindringen der Feuchtigkeit wurde durch die Dachreparatur im November 1993 beseitigt. Es hätte der Kl. oblegen, unter Beweis zu stellen und letztendlich auch zu beweisen, daß der Zustand vor der Reparatur des Daches so beschaffen war, daß keine erheblichen Schäden vorgelegen haben. Der Anschein bekräftigt jedoch die Annahme der Bekl., daß das Dach so beeinträchtigt war, daß ein Abschlag von der höchstzulässigen Miete vorzunehmen war.

Nach der Dachreparatur zahlen die Bekl. von sich aus den diesbezüglich von der Kl. geforderten Mietzins, so daß ab Dezember 1993 kein Abschlag mehr zu machen ist.

Die Ausführungen des Sachverständigen zum Zustand der Fassade lassen das Gericht zu dem Ergebnis kommen, daß die Kl. hier zu Recht keinen Abschlag vorgenommen hatte. Der Gutachter hat ausgeführt, daß an der Außenwandkonstruktion keine nachhaltigen Mängel festgestellt werden konnten. An 21 von 40 Räumen waren Rißbildungen zu erkennen. Bei den aufgetretenen Rißbildungen im Inneren der Wohnungen handelt es sich bei den sog. Plattenbauten um Setzerscheinungen des Gebäudes, die sich allein noch nicht negativ auf die Tauglichkeit der Fassade hinsichtlich des Witterungsschutzes und der optischen Funktion auswirken. Diese Funktion wird aber dann beeinträchtigt, wenn Durchfeuchtungen hinzukommen. Dies war bei 11 Räumen der Fall.

Durchfeuchtungserscheinungen stellen für jeden Raum, bei dem diese festgestellt wurden, isoliert betrachtet jeweils einen erheblichen Schaden dar. Es ist jedoch von dem Gesamtzustand des Gebäudes auszugehen, so daß die beeinträchtigten Räume mit der Gesamtzahl der Räume ins Verhältnis zu setzen sind. Dabei ergibt sich, daß 27,5 % der Räume mit erheblichen Schäden behaftet sind. Demgegenüber sind 72,5 % der Räume ohne erhebliche Schäden. Insgesamt liegt deshalb keine erhebliche Beschädigung der Außenwand des Gebäudes vor. Auch wenn der Sachverständige in seinem Gutachten die Wertung vornimmt, daß erhebliche Schäden an der Außenfassade vorliegen, so ist diese Wertung allein dem Gericht vorbehalten, da es sich dabei um einen mit Tatsachen ausfüllungsbedürftigen Rechtsbegriff handelt.

Zum 1. Januar 1994 war die Kl. berechtigt, gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 2. GrundMV den Mietzins um 0,60 DM je qm zu erhöhen.

Sowohl Hausflur/Treppenräume als auch die Hausinstallationen waren nicht mit erheblichen Schäden behaftet.

Der Sachverständige führt in seiner gutachterlichen Stellungnahme aus, daß an den fünf an die Außenwand angrenzenden Bauteilen an allen Rißbildungen und an zweien Durchfeuchtungserscheinungen aufgetreten sind. Weitere Mängel, insbesondere Sicherheitsmängel, hat der Sachverständige nicht festgestellt. Zu der Gewichtung hinsichtlich der Rißbildungen und der Durchfeuchtungserscheinungen gilt das oben Ausgeführte entsprechend, so daß an 40 % der Außenbauteile erhebliche Schäden vorliegen, mangels anderer Beeinträchtigungen jedoch keine erheblichen Schäden an dem Bestandteil Hausflur/Treppenräume vorliegen.

Hinsichtlich der Hausinstallationen fehlt es an dem substantiierten Vortrag der Bekl. Der Mieter muß zunächst detailliert vortragen, warum erhebliche Schäden vorliegen sollen, erst dann muß der Vermieter das Gegenteil beweisen. Der Vortrag der Bekl. diesbezüglich ist nicht ausreichend. Insbesondere reicht nicht aus, daß an Teilen der Installationen Reparaturarbeiten der Kl. ausgelöst wurden. Diese können, wie die Kl. richtig vorträgt, vielerlei Ursachen haben. Notwendig gewesen wäre eine Zustandsbeschreibung der Installationen, und zwar auf das Gesamtgebäude bezogen und nicht nur auf die Beeinträchtigungen innerhalb der Wohnung der Bekl. Solche Beeinträchtigungen lösen allenfalls ein Recht auf Minderung des Mietzinses aus.