Altbaumieterhöhung

Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; Hausflur im Einfamilienhaus

Volle Mieterhöhung bei der Grundmietenverordnung, wenn Hausflur und Treppenräume nicht vorhanden sind und deshalb auch keine Schäden aufweisen.

Die Bekl. sind Mieter des im Eigentum des Kl. stehenden Einfamilienhauses in K.

Der Kl. macht gegenüber den Bekl. per 1. Januar 1994 Beschaffenheitszuschläge von 0,60 DM/qm, insgesamt 31,88 DM pro Monat, für Hausflur bzw. Treppenräume geltend. Nachdem die Bekl. diesen Betrag zunächst gezahlt hatten, stellten sie die Zahlung des Beschaffenheitszuschlages ab dem 1. April 1995 ein.

Vorhandene Treppen und Flure sind Bestandteil der angemessenen Wohnfläche. Mit Schreiben vom 24. Juni 1995 begehrte der Kl. Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Mietenüberleitungsgesetz von früher 523,51 DM netto kalt auf 622,80 DM netto kalt.

Auf dieses Verlangen erklärten die Bekl. mit Schreiben vom 5. Juli 1995, daß sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen und brachten bei der von ihnen aufgeführten Mietberechnung den Betrag von 31,88 DM unter Hinweis auf den Beschaffenheitsabschlag für Treppenräume und Hausflur in Abzug. Mit der von ihnen berechneten Nettokaltmiete von 584,55 DM erklärten sie sich in diesem Schreiben einverstanden.

Der Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zu der vorgelegten Mieterhöhung gemäß § 2, 12 MHG in der Fassung des Mietenüberleitungsgesetzes vom 6. Juni 1995. Der Anspruch gemäß § 2 Abs. 1 MHG geht auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses. Denn geschuldet wird die Zustimmung zur Erhöhung des Ausgangsmietzinses um einen bestimmten Betrag auf einen festen Betrag. Die Zustimmung zu einem abstrakt prozentual bestimmten Erhöhungssatz - hier 20 % - ist nicht ausreichend.

Der Ausgangsmietzins für die Mieterhöhung gemäß § 12 MHG beträgt zum Stichtag 11. Juni 1995 vorliegend 523,51 DM. Dieser Mietzins ist gemäß § 5 der Zweiten Grundmietenverordnung preislich zulässig gewesen. Dabei durfte der Kl. auch ab dem 1. Januar 1994 den Mietzins von 0,60 DM/qm Wohnfläche gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 der Zweiten Grundmietenverordnung erhöhen. Eine Reduzierung von 0,30 DM/qm gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1 kommt dann nicht in Betracht, wenn das Beschaffenheitsmerkmal Hausflur bzw. Treppenräume überhaupt nicht vorhanden ist. Der Gesetzgeber hat mit dem § 2 Abs. 1 Nr. 2 eine Mietzinserhöhung und in § 2 Abs. 3 die Voraussetzungen einer Reduzierung des Erhöhungsbetrages geregelt.

Damit sind keine Beschaffenheitszuschläge, sondern Abschläge beim Vorhandensein von Schäden an Beschaffenheitsobjekten bestimmt worden. Ein Abschlag beim Nichtvorhandensein eines solchen Objekts (Treppenraum bzw. Hausflur) kommt daher nicht in Betracht (vgl. AG Rostock, WuM 1994, 671, AG Potsdam, HE 1995, 564).

Das Mieterhöhungsverlangen ist ausgehend von der geschuldeten Nettokaltmiete von 523,51 DM erhöht um 99,29 DM auf 622,80 DM begründet.

Nach der 2. GrundMV konnten sogenannte Beschaffenheitszuschläge verlangt werden; soweit dies noch nicht geschehen ist, kann dies nach dem MüG auch jetzt noch nachgeholt werden. Dabei sind Abschläge nach der Beschaffenheit vorgesehen, etwa bei erheblichen Schäden im Treppenhaus. Fraglich ist, wie zu verfahren ist, wenn ein Treppenhaus nicht vorhanden ist, wie bei einem Einfamilienhaus.

Mit Urteil vom 8. Dezember 1995 hat sich das Amtsgericht Potsdam der Auffassung angeschlossen, daß ein nicht vorhandenes Merkmal auch keinen Mangel aufweisen kann, weswegen die Mieterhöhung ohne Abschlag verlangt werden kann.