Altbaumietenerhöhung

Altbaumietenerhöhung; Beschaffenheitsmerkmal; Zentralheizung und Bad

Die Mieterhöhung um 15 % nach dem MüG setzt voraus, daß die Wohnung mit Zentralheizung oder Bad ausgestattet ist.

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in der beantragten Höhe zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 12 Abs. 1 Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 448).

Die Kl. macht dementsprechend gegenüber der Bekl. eine Mieterhöhung von 15 % der bisherigen Grundmiete geltend. Dem hat die Bekl. widersprochen, da ihre Wohnung über keine Zentralheizung verfügt. Entsprechend § 12 Abs. 1 letzter Satz Mietenüberleitungsgesetz ermäßigt sich der Erhöhungssatz "um 5 vom Hundert beim Wohnraum, der nicht mit einer Zentralheizung und einem Bad ausgestattet ist". Diese Voraussetzungen sind bei der Wohnung der Bekl. nicht gegeben. Nach Auffassung des hiesigen Gerichts ist die sprachliche Aussage des Gesetzes eindeutig. Die Kürzung bezieht sich auf Wohnraum, in dem weder eine Zentralheizung noch ein Bad vorhanden ist. Ist jedoch eines der Ausstattungsmerkmale vorhanden, so wird der Erhöhungssatz nicht ermäßigt.

In dem Gesetzestext hat das Wort "und" eine additive Funktion. Eine Auslegung des Gesetzestextes dahingehend, daß bereits bei Fehlen eines Ausstattungsmerkmals die Kürzung von 5 % vorgenommen werden kann, verbietet sich nach hiesiger Auffassung nach dem Wortlaut des Gesetzes. Eine Gesetzesnorm muß für den Normadressaten, den Bürger, bereits aus sich heraus ohne Interpretation und Kommentierung verständlich gestaltet sein. Folgt man der Argumentation, daß bereits bei Fehlen eines Ausstattungsmerkmales eine Kürzung vorgenommen werden kann, so ist dies nicht mehr der Fall.

"Es entspricht den anerkannten Regeln der Gesetzesauslegung, daß die Grundlage der Auslegung zunächst der objektive Wortlaut und der objektive Wille des Gesetzgebers ist, wie er in dem Wortlaut seinen Niederschlag gefunden hat" (siehe auch Sternel in GE 14/1995).

Soweit der Wortlaut eines Gesetzes eindeutig ist, verbietet sich dessen Auslegung, es sei denn, daß der Wortlaut sinnwidrig ist. Soweit dies nicht vorliegt, steht der Auslegung der Vertrauensschutz des Normadressaten entgegen.

Vorliegend ist jedoch ein Sinn des Gesetzestextes auch darin zu sehen, daß die Mieterhöhung nur dann ausscheidet, wenn beide Ausstattungsmerkmale fehlen, denn eine Ofenheizungswohnung mit Bad hat allemal einen höheren Wohnwert als eine Wohnung ohne Bad. Auch bei der 1. GrundMV war ein Erhöhungszuschlag für Wohnungen mit Bad oder Zentralheizung vorgesehen (§ 1 Abs. 2 1. GrundMV), so daß auch hier bereits das Vorhandensein eines Ausstattungsmerkmals für die Mieterhöhung ausreichte.

Anderslautende Gesetzestextinterpretationen bedürfen nach hiesiger Auffassung jedesmal der Umstellung des Gesetzestextes zu ihrer näheren Erläuterung. Es geht jedoch nicht an, daß Gesetze nur noch aufgrund von Kommentierungen und Interpretationen verständlich sind.

Da die Wohnung der Bekl. über das Ausstattungsmerkmal Bad verfügt, ist sie entsprechend dem Antrag der Kl. zur Zustimmung zu verurteilen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 269 Abs. 3, 91 ZPO.

Mit der Klageerwiderung hatte die Bekl. bereits ein Schreiben der Kl. beigefügt, wonach sie dem Erhöhungssatz um 10 % der Grundmiete bereits zugestimmt hatte. Gleiches erklärte sie nochmals in der mündlichen Verhandlung vom 28. September 1995. Die Kl. änderte daraufhin ihren Klageantrag diesbezüglich ab. In der Klageänderung liegt eine Rücknahme des Klageantrages um 2/3. Diesbezüglich hat die Kl. auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Wir haben die Frage in dieser Zeitschrift mehrfach behandelt, ob für die Mieterhöhung in den neuen Ländern um 15 % die Wohnung mit Zentralheizung und Bad ausgestattet sein muß oder ob nur ein Ausstattungsmerkmal ausreicht. Inzwischen liegen die ersten Urteile vor, die Rechtsprechung ist erwartungsgemäß gespalten.

Das Amtsgericht Köpenick, das Amtsgericht Bad Liebenwerda und das Amtsgericht Lichtenberg meinen, beide Ausstattungsmerkmale müßten vorhanden sein. Anderer Ansicht sind die Amtsgerichte Bad Freienwalde und AG Pankow-Weißensee. Durch die Änderung des Mietenüberleitungsgesetzes (vgl. GE 1995, 1500) hat der Gesetzgeber die Vorschrift neu gefaßt.