Altbaumietenerhöhung

Altbaumietenerhöhung; Zustimmungsfiktion

1. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nach § 12 MHG nur unter Vorbehalt zu, gilt die Zustimmung als verweigert.

2. Die Zustimmungsfiktion des § 12 Abs. 6 MHG (zweimalige Zahlung als Zustimmung) tritt dann nicht ein.

Die Kl. begehrt von den Bekl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Kl. vermietete mit Vertrag vom 15. März 1991 an die Bekl. eine Vier-Zimmer-Wohnung in 12685 Berlin. Die Wohnung verfügt über ein Bad und eine Zentralheizung. Das Gebäude weist keine erheblichen Schäden an den Bestandteilen Dach, Fenster, Außenwänden, Hausfluren und Treppenräumen und den Installationsanlagen auf. Der Mietzins betrug zum 11. Juni 1995 monatlich 464,75 DM, worin eine Modernisierungsumlage in Höhe von 5,09 DM enthalten war. Der Mietzins war zuletzt zum 1. Januar 1994 und in den letzten drei Jahren vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens, mit Ausnahme von Mieterhöhungen nach der Ersten und Zweiten Grundmietverordnung, um weniger als 30 % erhöht worden.

Mit Schreiben vom 22. Juni 1995, welches den Bekl. noch im Juni 1995 zugestellt wurde, forderte die Kl. die Bekl. zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 15 % auf 528,61 DM auf. Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung mit Schreiben vom 18. Juli 1995 "vorbehaltlich nachfolgender Punkte zu:

1. Punkt 2 der Erläuterung zur Mietänderung: Die Wasserinstallation weist am Rohrsystem entgegen deren Feststellungen erhebliche Mängel auf. 2. Diese Erklärung erfolgt vorbehaltlich der Rücknahme bei veränderten Rechtslagen oder der Feststellung, daß einzelne Vertragsinhalte nicht den rechtlichen Bestimmungen entsprechen."

Die Bekl. zahlten seit August 1995 den erhöhten Mietzins.

Die Bekl. tragen vor, daß sie die Zustimmung mit Schreiben vom 18. Juli 1995, zumindest aber durch die zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses erteilt hätten.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete um 15 % auf 528,61 DM gemäß §§ 12, 2 Abs. 3 MHG vom 18. Dezember 1974 in der Fassung des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht (Mietenüberleitungsgesetz) vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, 748 ff.).

Das Mieterhöhungsverlangen vom 22. Juni 1995 ist formell ordnungsgemäß. Das Schreiben enthält die notwendigen Informationen, aufgrund derer die Bekl. die Berechtigung des Anspruches überprüfen konnten, und genügt damit den Anforderungen nach § 12 Abs. 6 Nr. 1 MHG. Einer eigenhändigen Unterschrift bedurfte das Verlangen gemäß §§ 11 Abs. 2, 8 MHG nicht, da es vollständig mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt wurde.

Das Gebäude weist nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kl. keine wesentlichen Schäden an den fünf in § 12 Abs. 1 MHG genannten Gebäudebestandteilen auf.

Der Ausgangsmietzins für die Mieterhöhung beträgt zum Stichtag 11. Juni 1995 vorliegend 459,66 DM. Von dem am 11. Juni 1995 gezahlten Mietzins in Höhe von 464,75 DM ist die Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung gemäß § 12 Abs. 1 MHG in Höhe von 5,09 DM herauszurechnen. Hinsichtlich dieses Mietzinses steht der Kl. gemäß § 12 Abs. 1, 2 MHG ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 15 % zu, da die Wohnung der Bekl. mit einem Bad und einer Zentralheizung ausgestattet ist.

Dem Mieterhöhungsverlangen steht die Jahresfrist gemäß §§ 2 Abs. Nr. 1 i. V. m. 12 Abs. 4 MHG nicht entgegen. Innerhalb des letzten Jahres vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens ist die Miete nicht erhöht worden. Gleichfalls eingehalten ist die Kappungsgrenze gemäß §§ 2 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. 12 Abs. 4 MHG. Ausgehend von dem drei Jahre vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens gezahlten Mietzins zuzüglich der Mieterhöhungen nach der Ersten Grundmietverordnung und nach §§ 1, 2 und 4 der Zweiten GrundMV stellt der nunmehr verlangte Mietzins unter Abzug der Modernisierungsumlage gemäß § 3 MHG keine Erhöhung um 30 % dar. Diese Kappungsgrenze ist anzuwenden, da der zum 11. Juni 1995 geschuldete Mietzins unter Abzug der Betriebskostenanteile unter 8,00 DM/qm lag.

Der Anspruch der Kl. ist auch nicht durch Erfüllung gemäß § 362 Abs. 1 BGB untergegangen. Mit Schreiben vom 18. Juli 1995 haben die Bekl. der Erhöhung nur vorbehaltlich von zwei Punkten zugestimmt. Eine Zustimmung unter Vorbehalt oder einer Bedingung gilt aber als Verweigerung der Zustimmung gemäß § 150 Abs. 2 BGB (Sternel, Mietrecht III Rd.-Nr. 722). Anders kann auch die Erklärung der Bekl. vom 18. Juli 1995 nicht verstanden werden. Zwar handelt es sich bei dem zu 1. gemachten Vorbehalt um eine bloße Wissensmitteilung, die die Zustimmung der Bekl. nicht einschränkt. Den zu 2. erklärten Vorbehalt mußte die Kl. aber als Ablehnung ihres Mieterhöhungsverlangens verstehen. Es bestand für sie keine abschließende Sicherheit darüber, ob die Bekl. mit der Vertragsänderung einverstanden waren.

Durch die ausdrücklich erklärte Verweigerung der Zustimmung konnten die Bekl. nachfolgend auch nicht durch die zweimalige Entrichtung des erhöhten Mietzinses kraft gesetzlicher Fiktion gemäß § 12 Abs. 6 Nr. 2 MHG dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen. Die Zustimmungsfiktion tritt nur ein, wenn der Mieter außer der Zahlung schweigt. Jede entgegenstehende Erklärung verhindert den Fiktionseintritt (Palandt § 12 MHG Rd.-Nr. 16), da es sich bei der gesetzlichen Regelung lediglich um eine Vermutung handelt. Im Falle einer ausdrücklichen entgegenstehenden Erklärung bleibt aber für eine Vermutung kein Raum.

Ein Vermieter im Ostteil Berlins verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung von 15 % nach § 12 MHG. Der Mieter stimmte dem nur unter Vorbehalt zu und wies u. a. auf Mängel hin. Alsdann zahlte er zwei Monate lang den erhöhten Mietzins. Im Zuge der inzwischen erhobenen Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung meinte der Mieter, dessen Anspruch sei schon längst erfüllt.

Das AG Hohenschönhausen war da im Urteil vom 31. Januar 1996 allerdings anderer Meinung. Die Zustimmung unter Vorbehalt sei als Ablehnung zu werten. Es greife dann auch nicht die Zustimmungsfiktion ein, wonach bei zweimaliger Zahlung die Zustimmung als erteilt gilt. Da kann man allerdings anderer Meinung sein, denn der erklärte Wille des Gesetzgebers war es, hier für Klarheit zu sorgen, so daß die zweimalige Zahlung stets als Zustimmung anzusehen ist. Warum soll nicht nach einer vorherigen Ablehnung der Mieter seine Meinung geändert haben? Sachgerechter wäre es also wohl gewesen, hier eine Erledigung der Hauptsache anzunehmen.