Altbaumietenerhöhung

Altbaumietenerhöhung; Beschaffenheitszuschlag

1. Hat der Mieter den Beschaffenheitszuschlag vorbehaltlos zwanzig Monate lang gezahlt, ist trotz bestehender Preisbindung eine Einigung über den erhöhten Mietzins zustande gekommen.

2. Der Mieter ist allerdings nicht gehindert, bei späteren Mieterhöhungsverlangen Beschaffenheitsschäden geltend zu machen.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juni 1995 ist formell ordnungsgemäß erstellt.

Auch die materiellen Voraussetzungen des § 12 MHG sind erfüllt. Nach dem unbestritten gebliebenen und damit gem. § 38 Abs. 3 ZPO zugestandenen Vortrag der Kl. weist das Gebäude in der T. Straße keine erheblichen Schäden an den Gebäudebestandteilen Dach, Fenstern, Außenwänden und Hausfluren oder Treppenräumen auf, so daß vier der fünf in § 12 Abs. 1 S. 1 MHG genannten Merkmale schadensfrei sind.

Entgegen der Ansicht der Bekl. war der Ausgangsmietzins für die Mieterhöhung zum Stichtag 11. Juni 1995 mit 424,80 DM zugrunde zu legen. Die Kl. hat ordnungsgemäß von dem am 11. Juni 1995 gezahlten Mietzins in Höhe von 429,89 DM die Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung gem. § 12 Abs. 1 MHG in Höhe von 5,09 DM abgezogen. Von diesem Mietzins ist der zum 1. Januar 1994 erhobene Beschaffenheitszuschlag für Installationsanlagen gem. § 2 Abs. 1 Nr. 2 II. GrundMV in Höhe von 25,09 DM nicht abzuziehen. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Installationsanlagen des Gebäudes T. Straße zum Zeitpunkt der Mieterhöhung am 27. Oktober 1993 keine erheblichen Schäden aufwiesen, da die Bekl. durch die vorbehaltlose Zahlung des Beschaffenheitszuschlages über 20 Monate der Mieterhöhung konkludent zugestimmt haben.

In der einseitigen Mieterhöhungserklärung vom 27. Oktober 1993 lag zugleich das Angebot der Kl., sich auf den geforderten höheren Mietzins zu einigen. Durch die vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses über einen Zeitraum von 20 Monaten haben die Bekl. das Angebot der Kl. angenommen und ist der geforderte erhöhte Mietzins wirksam vereinbart worden (LG Berlin, ZMR 1987, 269 [270]). Dieser Vereinbarung steht nicht die Preisbindung des von den Bekl. genutzten Wohnraums entgegen (a. A. Beuermann, MüG und MHG § 12 Rn. 58). Zwar sind grundsätzlich Vereinbarungen, die eine Änderung des Mietzinses über den höchstzulässigen Preis beinhalten, gem. § 134 BGB nichtig. Im vorliegenden Fall liegt aber die Erhöhung im Rahmen der durch die II. GrundMV geregelten preisrechtlich zulässigen Grenzen. Eine Erhöhung über das preisrechtlich Höchstzulässige liegt nicht vor. Zu beachten ist insoweit, daß die Zustimmung des Mieters allein den Mieterhöhungsbetrag vom 1. Januar 1994 betrifft, nicht aber den Mieterhöhungsgrund als den Ausschluß von erheblichen Schäden. Die Bekl. waren nicht gehindert, die von ihnen behauptete Schadhaftigkeit der Installationsanlage im Zusammenhang mit der Mieterhöhung nach § 12 MHG einzuwenden.

Ein anderes Ergebnis wäre auch unsachgemäß, da, soweit sich im Rahmen einer Beweisaufnahme im Verfahren der Mieterhöhung nach § 12 MHG die erhebliche Schadhaftigkeit eines Gebäudeteiles herausstellen würde, für den in der Vergangenheit ein Beschaffenheitszuschlag nach § 2 II. GrundMV erhoben worden ist, der Ausgangsmietzins zum 11. Juni 1995 für die Mieterhöhung nach § 12 MHG jeweils zu korrigieren wäre. Dies hätte zur Folge, daß im Rahmen des Klageverfahrens nach § 12 MHG sämtliche Mieterhöhungen aufgrund der II. GrundMV einer nochmaligen gerichtlichen Überprüfung unterzogen würden und der Mietzins entsprechend - auch für die Vergangenheit - anzupassen wäre.

Zumindest haben die Bekl. ihren Anspruch auf Zurückweisung der Mieterhöhung vom 1. Januar 1994 gem. § 242 BGB verwirkt (Pfeifer, DtZ 1995, 309 [310]; Eisenschmidt, WM 1995, 363 [365]).

Die Bekl. haben ihr Recht auf Zurückweisung der Mieterhöhung nach der II. GrundMV über einen Zeitraum von 20 Monaten nicht geltend gemacht. Durch dieses Verhalten der Bekl. entstand bei der Kl. der Vertrauenstatbestand, daß die Bekl. ihr vermeintliches Recht auch in Zukunft nicht geltend machen würden, weshalb sie für die Mieterhöhung nach § 12 MHG den zum 11. Juni 1995 gezahlten Mietzins als Ausgangsmietzins zugrunde legte. Daß die Bekl. die von ihnen behauptete Unrechtmäßigkeit des Beschaffenheitszuschlages erst anläßlich der Mieterhöhung zum 1. August 1995 bemerkten, schließt die Verwirkung nicht aus, da das Rechtsinstitut kein Verschulden voraussetzt (Palandt § 242 Rn. 94).

In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 12 MüG machte der Mieter u. a. geltend, die Ausgangsmiete sei falsch berechnet. Eine frühere Mieterhöhung nach der Grundmietenverordnung sei unwirksam gewesen, da Schäden an den Installationsanlagen vorhanden waren.

Mit Urteil vom 6. März 1996 stellte das Amtsgericht Berlin-Hohenschönhausen darauf ab, daß der Mieter den geforderten Beschaffenheitszuschlag zwanzig Monate lang vorbehaltlos gezahlt hatte. Zumindest nach Treu und Glauben könne er sich dann jetzt nicht darauf berufen, daß die frühere Mieterhöhung unwirksam gewesen sei. Auch Preisbindungsvorschriften stünden dem nicht entgegen, da die Erhöhung in den Grenzen der 2. GrundmietenVO geblieben sei.