Altbaumietenerhöhung

Altbaumietenerhöhung, Beschaffenheitsmerkmal, Schäden an der Aussenfassade, Hausflur und Treppenräumen

1. Erhebliche Schäden an der Außenfassade im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 3 der 2. GrundmietenVO liegen in der Regel dann vor, wenn mindestens 20 % der Gesamtfassadenfläche des zu beurteilenden Wohngebäudes von Putzabplatzungen und/oder Feuchtigkeitsschäden betroffen sind.

2. Der Kellerbereich bleibt für die Beurteilung der Frage, ob erhebliche Schäden an Hausflur und Treppenräumen im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 der 2. GrundmietenVO vorliegen, außer Betracht.

Die Klage ist begründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Restmietzinsanspruch für die Monate Januar 1993 bis Februar 1994 in Höhe von insgesamt 155,18 DM zu (§ 535 Satz 2 BGB).

Entgegen der Auffassung des Bekl. sind die von den Kl. erhobenen Beschaffenheitszuschläge nach der 2. GrundmietenVO gerechtfertigt.

1. Die Augenscheinseinnahme hat nicht ergeben, daß an der streitgegenständlichen Außenfassade des Seitenflügelgebäudes G. Straße erhebliche Schäden im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 3 der 2. GrundmietenVO vorhanden sind (§§ 371, 286 ZPO).

a) Nach dem Willen des Verordnungsgebers sind Kriterien für einen erheblichen Schaden u. a. großflächige Putzabplatzungen und/oder breite Risse sowie dadurch bedingte Feuchtigkeitsbeeinträchtigungen des Mauerwerks (vgl. die Beschaffenheitskriterien des Bundesbauministeriums vom 27. Juli 1992, GE 1992, Seite 958). Zwar definiert der Verordnungsgeber insbesondere nicht, was unter "großflächigen" Putzabplatzungen zu verstehen ist und ab welchem Grad Feuchtigkeitsbeeinträchtigungen zu berücksichtigen sind. Nach Auffassung des Gerichts muß jedoch wegen des gesetzlichen Erfordernisses einer "erheblichen" Beschädigung in der Regel ein Anteil von wenigstens 20 % der Gesamtfassadenfläche des zu beurteilenden Gebäudes von Putzabplatzungen und/oder Feuchtigkeitsschäden betroffen sein. Dieser Richtwert ist allerdings nicht absolut zu nehmen. Treten andere, beurteilungserhebliche Umstände wie beispielsweise durchlässige Fugen, breite Risse oder verrottete Balkone hinzu, so kann der genannte Grenzwert im Einzelfall unterschritten werden. Maßgeblich ist - entsprechend der Vorstellung des Verordnungsgebers - der Gesamteindruck.

b) Unter Beachtung dieser Kriterien reichen die am Seitenflügelgebäude vorhandenen Schäden nicht aus, um den Beschaffenheitszuschlag entfallen zu lassen. Bei einer Fassadenfläche des Seitenflügelgebäudes von ca. 440 m2 nehmen die Putzabplatzungen und feuchtigkeitsbetroffenen Mauerwerksteile eine Fläche von insgesamt höchstens 50 m2, mithin ca. 11 % der Gesamtfläche ein. Der Putz befindet sich im Innenhofbereich - abgesehen von den Schäden im Sockel- und Dachbereich sowie den Abplatzungen zwischen dem 3. und 4. Stock - gemessen an dem Umstand, daß es sich um einen Altbau handelt, in einem außerordentlich guten Zustand. Die Verputzung auf der Rückseite des Gebäudes ist mit kleinen Ausnahmen völlig intakt und verhältnismäßig neu. An diesem insgesamt positiven Gesamteindruck vermag der durchgehende Riß auf der Rückseite des Gebäudes nichts zu ändern, zumal es sich lediglich um einen feinen Riß handelt. Anhaltspunkte dafür, daß es aufgrund des Risses zu Funktionsbeeinträchtigungen des Mauerwerks, beispielsweise Wärmeverlust in den dahinterliegenden Wohnungen, gekommen ist, sind nicht ersichtlich.

2. Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme hat sich ferner nicht bestätigt, daß erhebliche Schäden im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 der 2. GrundmietenVO an Hausflur und Treppenräumen des Seitenflügelgebäudes vorhanden sind.

a) Kriterien für erhebliche Schäden sind nach der Vorstellung des Verordnungsgebers u. a. fehlende oder nicht verschließbare Hauseingangstüren, eine unzureichende Beleuchtung oder der Umstand, daß das Treppenhaus einen insgesamt verwahrlosten Eindruck macht (vgl. BMBau in GE 1993, 1176).

b) Keine dieser Kriterien liegen im Streitfall vor. Mit Ausnahme eines kleineren Feuchtigkeitsschadens im Sockelbereich des Hausflures und einiger weniger oberflächlicher Putzschäden vermitteln Flur und Treppenhaus den Eindruck durchschnittlicher, aber regelmäßiger Pflege und Instandhaltung. Von Verwahrlosung kann deshalb keine Rede sein. Der Umstand, daß der automatische Türschließer des Seitenflügelgebäudes im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung unstreitig nicht funktioniert hat, führt zu keiner entgegenstehenden Beurteilung. Denn erst die fehlende Möglichkeit, die Haustür überhaupt abschließen zu können, gibt Anlaß zu der Annahme, daß ein "erheblicher" Schaden vorliegt. Der Bekl. räumt aber selbst ein, daß die Tür zu verschließen ging, wenn auch nur unter Kraftanstrengung.

Etwaige Mängel im Kellerbereich, wie sie vom Bekl. behauptet werden ("marode" Kellerbeleuchtung, Wassereinbrüche), bleiben nach dem Wortlaut des Gesetzes außer Betracht. Denn der Keller zählt nach herkömmlicher Anschauung nicht zum Treppenhaus. Aus diesem Grund finden sich auch in den Kriterien des Bundesbauministeriums keine Beispiele, die den Kellerbereich betreffen.

Nach § 2 der 2. GrundmietenVO ist eine Mieterhöhung in den neuen Ländern nur in geringerem Umfang möglich, wenn die Außenwände erhebliche Schäden aufweisen. Wann ein solcher Beschaffenheitsabschlag vorzunehmen ist, ist zweifelhaft. In der Broschüre von Beuermann (Rdn. 55 zur GrundMV) wird vorgeschlagen, einen erheblichen Schaden dann anzunehmen, wenn mehr als 20 % der Fenster oder der Außenwandfläche betroffen sind.

Dem ist das Amtsgericht Mitte in seinem Urteil vom 12. September 1994 im Ergebnis gefolgt. Wie sich aus den Entscheidungsgründen ergibt, ging das Gericht dabei nicht von der Gesamtfläche der Außenwände des Hauses aus, sondern nur von der Fläche des Seitenflügels. Vom Mieter weiter vorgetragene Mängel im Kellerbereich sind in der GrundmietenVO nicht erwähnt und schließen deshalb eine Mieterhöhung nicht aus. Hier hat der Mieter lediglich die allgemeinen Rechte nach §§ 536 ff. BGB.