Altbaumietenerhöhung

Altbaumietenerhöhung, Beschaffenheitsmerkmal, Schäden an Fenstern, Außenwänden und Dach, Darlegungslast

1. Zum Begriff der erheblichen Schäden an Fenstern, Außenwänden und Dach im Sinne der Zweiten Grundmietenverordnung.

2. Der Mieter hat die Schäden konkret darzulegen; danach ist es Sache des Vermieters, das Gegenteil zu behaupten und zu beweisen.

Die Parteien streiten um die Frage, ob die Bekl. für das Ge-bäude ... in Berlin Friedrichshain Beschaffenheitszuschläge für Dach, Au-ßenwände und Fenster nach der 2. Grundmietenverordnung verlangen kann.

Die Kl. sind langjährige Mieter der Bekl. bzw. deren Rechtsvorgängerin in dem genannten Gebäude, in dem sie eine 69,96 m2 große Wohnung be-wohnen. Mit Schreiben vom 2. November 1992 kündigte die Bekl. zum 1. Januar 1993 eine Erhöhung der monatlichen Kaltmiete um (0,30 DM x 3 x 69,96 m2 =) 62,96 DM an. Zur Begründung stützte sich die Bekl. darauf, daß an dem Gebäude keine erheblichen Schäden an Dach, Fassade und Fenstern vorhanden und somit die nach der 2. Grundmietenverordnung vorgesehenen Zuschläge von jeweils 0,30 DM/m2 gerechtfertigt seien. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1992 widersprachen die Kl. dem Mieterhöhungsbegehren und legten ein Auftragsgutachten des Berliner Mietervereins vom 21. November 1992 vor. Danach sind Dach, Fenster und Fassa-de aus näher beschriebenen Gründen mit erheblichen Schäden behaftet.

Hinsichtlich der Beschaffenheitszuschläge für Fenster und Fassade steht der Bekl. der geltend gemachte Restmietzinsanspruch gemäß § 535 Satz 2 BGB zu. Wegen des Beschaffenheitszuschlages für das Dach war die Klage abzuweisen.

I. Beschaffenheitszuschlag Fenster

1. Der Begriff "erhebliche Schäden" im Sinne von § 2 Abs. 2 der 2. Grund-mietenVO ist ein unbestimmter, auslegungsfähiger und -bedürftiger Rechtsbegriff, dessen Feststellung aber entgegen der Ansicht der Kl. nicht nur an-hand rechtlicher Kriterien, sondern auch unter Berücksichtigung der maßgebenden tatsächlichen Verhältnisse zu erfolgen hat. Dies gilt insbesondere bei der Ermittlung, ob aus baulicher Sicht überhaupt ein (Gebäude-) Schaden vorliegt und wie dieser Schaden bautechnisch zu bewerten ist. Stehen die Tatsachen insoweit fest oder sind sie unstrittig, kann die recht-liche Prüfung einsetzen, ob ein aus baulicher Sicht bestehender (schwerwiegender) Schaden auch erheblich im Sinne der 2. GrundmietenVO ist.

2. Erhebliche Schäden an Fenstern im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 der 2. GrundmietenVO liegen nach den für die Auslegung in erster Linie maßgeblichen Beschaffenheitskriterien des Bundesbauministeriums (GE 1992, 958 f.) dann vor, wenn die Fenster z. B. auf einer Fassadenseite weit überwiegend undicht sind und einen ausreichenden Nässe-, Wärme- und Lärmschutz nicht mehr gewährleisten oder die Verschließbarkeit mangelhaft ist. Zwar definiert der Verordnungsgeber bzw. das Bundesbauministerium nicht, was unter der "weit überwiegenden" Anzahl der Fenster zu verstehen ist. Nach der Rechtsprechung des Gerichts müssen aber in der Regel an zumindest zwei Dritteln der vorhandenen Fenster einer Gebäudeeinheit - hier: des Gesamtgebäudekomplexes P. V. - erhebliche Schäden gegeben sein (3 C 556/93, GE 1994, 815). Hätte der Verordnungsgeber eine niedrigere Schwelle gewollt, hätte es genügt, auf die "überwiegende Anzahl" der Fenster einer Fassade (= mehr als 50 %) abzustellen. Dies ist jedoch ersichtlich im Hinblick auf das gesetzgeberische Ziel, grundsätzlich die Erhöhung der zu DDR-Zeiten aus politischen Gründen nicht kostendeckenden Mieten im Interesse der Sanierung alten und Schaffung neuen Wohnraums zu ermöglichen, nicht geschehen.

3. Diese Grenze war bzw. wird jedoch bereits nach den eigenen Angaben der Kl. nicht erreicht, und zwar insbesondere auch im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 2. November 1992 bzw. deren Inkrafttreten Anfang 1993.

a) Die Kl. haben in ihrem Widerspruchsschreiben vom 2. Dezember 1992 wie auch im Laufe des Rechtsstreits vorgetragen, die Fenster seien zu "über 50 %" mangelbehaftet. Inwieweit aber auch die Zwei-Drittel-Grenze erreicht ist, ist ihrem Vorbringen nicht zu entnehmen. Die eingereichten Mieterlisten einschließlich Gesamtaufstellung (Anlagen zum Schriftsatz vom 21. Juni 1994) enthalten offensichtlich zahlreiche Doppel- und Mehrfachzählungen, so daß sie zur Ermittlung nicht herangezogen werden können. Aus einer ordnungsgemäßen Auflistung hätte ersichtlich sein müssen, wieviele Fenster die jeweils untersuchte Wohnung hat und wieviele Fenster von etwaigen Schäden betroffen sind, wobei Mehrfachnennungen hätten kenntlich gemacht werden müssen. Obwohl das Gericht die Kl. im Termin am 6. März 1995 über seine Rechtsprechung zur Zwei-Drittel-Grenze in Kenntnis gesetzt hat, haben die Kl. eine Präzisierung ihres Sachvortrages nicht mehr erwogen.

4. Zwar liegt die Beweislast dafür, daß ein Gebäude nicht mit "erheblichen" Schäden im Sinne der 2. GrundmietenVO versehen ist, im Ergebnis bei dem Vermieter (insoweit zutreffend: LG Berlin - ZK 61 - GE 1995, 59). Der gegenteiligen Ansicht von Beuermann (GE 1995, 33), wonach es sich bei dem Nichtvorliegen erheblicher Schäden um eine sog. rechtshindernde Tatsache handele, die der Mieter darzulegen und notfalls auch zu beweisen habe, kann nicht gefolgt werden. Diese Auffassung trägt dem Gesamtkontext, in dem das negative Tatbestandsmerkmal "wenn keine erheblichen Schäden an Dach etc. vorhanden sind" steht, nicht ausreichend Rechnung. Ausgangspunkt für die sachgerechte Verteilung der Darlegungs- und Beweislast muß die Überlegung sein, daß § 2 Abs. 1 der 2. GrundmietenVO dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung gibt. Als eine ihm günstige Norm muß daher nach allgemeinen Grundsätzen der Vermieter die einzelnen Tatbestandsmerkmale des § 2 der 2. GrundmietenVO darlegen und beweisen. Eine Ausnahme ist - im Gegensatz allerdings zur Ansicht der ZK 61 (aaO.) - nur insoweit zu machen, als der Vermieter das negative Tatbestandsmerkmal, nämlich die Abwesenheit erheblicher Mängel, zunächst pauschal behaupten kann und darf. Erst wenn der Mieter derartige Mängel konkret darlegt, ist es Sache des Vermieters, dem substantiiert entgegenzutreten und seine gegenteilige Behauptung z. B. durch Sachverständigengutachten zu beweisen. Es verhält sich bei der Gesetzgebungstechnik in § 2 der 2. GrundmietenVO nicht anders als bei anderen Gesetzestatbeständen mit sog. negativen Tatbestandsmerkmalen, z. B. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. hierzu Palandt/Thomas, BGB Komm. 54. Aufl., § 812 Rdn. 107 zum "Fehlen eines rechtfertigenden Grundes").

b) Nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens, denen sich das Gericht nach eigener Prüfung anschließt, sind die Fenster der in Übereinstimmung mit den Parteien exemplarisch ausgesuchten sieben Wohnungen bautechnisch im wesentlichen nicht zu beanstanden. Der - nachträglich erhobene - Einwand der Kl., das Gutachten habe die erhöhte Undichtigkeitsneigung der Fenster auf der sog. Wetterseite nicht bzw. nicht ausreichend berücksichtigt, ist als widerlegt anzusehen. Denn der Sachverständige ist nach Hinweis des Gerichts auf die maßgebliche Zwei-Drittel-Grenze zu der Einschätzung gelangt, daß auch unter Berücksichtigung des Wetterseitenaspekts die Fenster aufs Ganze gesehen überwiegend intakt gewesen seien.

An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, daß sich die Zahl beschädigter Fenster aufgrund von Reparaturarbeiten, wie sie die Bekl. bis Anfang 1994 durchgeführt haben will, bis zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen verringert haben könnte. Denn nach dem insoweit nicht substantiiert bestrittenen Vorbringen der Bekl. war dies lediglich in begründeten Einzelfällen geschehen. Da allein das sog. Hochhaus über 1.650 Fenster hat, ist nicht anzunehmen, daß sich durch die Reparaturmaßnahmen der Bekl. das Gesamtbild nachhaltig zu ihren Gunsten verändert hat.

II. Beschaffenheitszuschlag Außenwände

1. Nach dem Willen des Verordnungsgebers sind Kriterien für erhebliche Schäden an den Außenwänden u. a. durchlässige Fugen und/oder eindringende Feuchtigkeit, insbesondere dann, wenn durch solche Schäden die ursprüngliche Wärmeisolierung beeinträchtigt wird (Beschaffenheitskriterien des Bundesbauministeriums, aaO.). Wiederum definiert der Verordnungsgeber nicht, ab welchem konkreten Grad der Beschaffenheitszuschlag entfällt. Mit Rücksicht auf das Erfordernis eines "erheblichen" Schadens muß nach der Rechtsprechung des Gerichts in der Regel ein Anteil von 20 % der Gesamtfassadenfläche von Feuchtigkeitsschäden betroffen sein (3 C 234/94, GE 1994, 1319).

2. Zwar ist davon auszugehen, daß die Dichtungsmasse in den Horizontal- und Vertikalfugen zwischen den Außenwandelementen größtenteils gerissen ist. Nach den Ausführungen des Gerichtssachverständigen hat dieser Umstand jedoch zu keinen Feuchtigkeitsschäden geführt. Ursache der von den Kl. behaupteten und gutachterlich festgestellten Feuchtigkeitsschäden im Bereich der überwiegenden Mehrzahl der Wohnungsfenster ist vielmehr eine mangelhafte Abdichtung zwischen Fenster und Mauerwerk (Brüstung).

Bei dieser Sachlage rechtfertigen die defekten Außenwandfugen für sich genommen entgegen der Ansicht der Kl. keinen Beschaffenheitszuschlag. Entsprechendes gilt für den unsachgemäßen Einbau der Fenster. Denn insoweit wird die maßgebliche 20 %-Grenze nicht annähernd erreicht, weil der Sachverständige die festgestellten Feuchtigkeitsschäden auf (nur) 5 % der Gesamtfassadenfläche hochgerechnet hat.

III. Beschaffenheitszuschlag Dach

Insoweit war die Widerklage abzuweisen, weil der Bekl. der geltend gemachte Beschaffenheitszuschlag nicht zusteht.

Erhebliche Schäden am Dach liegen vor, wenn das Dach z. B. aufgrund von Einzelschäden keinen ausreichenden Schutz gegen Feuchtigkeit bietet, etwa weil die Dachentwässerung defekt ist (Bundesbauministerium aaO.). Diese Voraussetzungen lagen und liegen vor, wobei nach Ansicht des Gerichts an die Dichtigkeit eines Daches regelmäßig strenge Anforderungen zu stellen sind. Zwar ist nicht schon jeder Wasserfleck im Bereich des Dachbodens ein Grund, den Beschaffenheitszuschlag zu versagen. Kommt es jedoch in den unterhalb des Daches gelegenen Wohnungen regelmäßig teilweise zu Wasserschäden in nicht unerheblichem Umfang, so ist ein "erheblicher" Schaden anzunehmen.

1. Unstreitig war den Kl. aufgrund permanenter Wasserschäden seit dem Jahre 1975 eine Mietminderung eingeräumt worden. Sie ist erst im April 1994 von der Bekl. einseitig rückwirkend ab Januar 1994 "rückgängig gemacht" worden, weil das Dach (spätestens) ab diesem Zeitpunkt als vollständig repariert angesehen worden ist. Maßgeblich für die Berechtigung des Beschaffenheitszuschlages ist jedoch der Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung, hier: 2. November 1992 (ZK 61, aaO.). Somit hätte die Bekl. den Beschaffenheitszuschlag für das Dach gemäß § 2 Abs. 4 der 2. GrundmietenVO frühestens ab dem Ersten des auf die entsprechende (neue) Mieterhöhungserklärung folgenden übernächsten Monats geltend machen können. Allerdings fehlt es insoweit bereits an der erforderlichen gesonderten Erhöhungserklärung.

Anm.: Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Die Mieterhöhung nach der Beschaffenheit nach der II. GrundMV setzte voraus, daß nicht erhebliche Schäden am Gebäude vorlagen. Ähnlich ist es bei der Mieterhöhung nach § 12 MüG. Wer hier was vorzutragen und zu beweisen hat, ist zweifelhaft.

Mit Urteil vom 24. April 1995 meinte das Amtsgericht Mitte, der Vermieter könne sich zunächst darauf beschränken, pauschal Mangelfreiheit zu behaupten. Der Mieter müsse dann konkret angeben, welche Schäden vorliegen. Hat der Mieter dies getan, muß wiederum der Vermieter dann die Mangelfreiheit beweisen, notfalls durch Sachverständigengutachten. Diese Ausführungen gelten für den Prozeß; was der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben als Begründung anzuführen hat, wird dadurch nicht geklärt; auch diese Frage ist umstritten.

Zu den einzelnen Beschaffenheitsmängeln bestätigt das Gericht seine bisherige Rechtsprechung, wonach zwei Drittel aller Fenster mangelhaft sein müssen, 20 % der Gesamtfassadenfläche, während beim Dach schon Wasserschäden in den darunterliegenden Wohnungen ausreichen.