Altbaumieten

Altbaumieten; preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung; Preisrecht; Mieterhöhungserklärung; Mietpreisgleitklausel

1. Eine preisrechtlich unzulässige Mietzinsvereinbarung wird nicht automatisch wirksam, soweit spätere Mieterhöhungen möglich werden.

2. Eine Mietpreisgleitklausel ersetzt nach § 18 I. BMG nicht die förmliche Erhöhungserklärung.

Der Bekl. schuldete den Kl. für den Monat April 1985 Restmietzins in Höhe von 54,91 DM. Denn die geschuldete Miete betrug für diesen Monat 539,90 DM, während der Bekl. lediglich 484,99 DM gezahlt hatte.

Bei der Berechnung der für April 1985 geschuldeten Miete ist auszugehen von der bei Vertragsschluß am 6. Oktober 1983 zulässigen Grundmiete. Diese belief sich nach der zutreffenden Berechnung des W. zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf 293,42 DM. Ausgehend von der sich nach seinen Ausführungen aus den Katasterunterlagen vom 22. Februar 1926 ergebenden Miete hat er in rechnerisch richtiger Weise unter Berücksichti-gung der Wohnungsteilung einen Ausgangswert für 1953 von 76,32 DM berechnet, der vom Bekl. auch nicht angegriffen wird. Hierauf aufbauend hat er in zutreffender Weise die aufgrund des I. bis XII. BMG sowie der hier-auf beruhenden Verordnungen zulässigen Grundmietenerhöhungen errechnet.

Dem kann der Bekl. nicht mit Erfolg entgegenhalten, diese Grundmietenerhöhungen seien tatsächlich nicht erfolgt. Denn abgesehen davon, daß § 10 AMVOB jedenfalls für den Stichtag 31. Dezember 1978 eine Erhöhung einer eventuell niedrigeren Stichtagsmiete auf die preisrechtlich zulässige Miete erlaubte, so daß unerheblich ist, ob vor Eigennutzung der Rechtsvorgängerin der jetzigen Kl. gegenüber dem vorherigen Mieter alle gesetzlich zulässigen Grundmietenerhöhungsmöglichkeiten durchgeführt wurden, lag hier aufgrund der unstreitigen Besonderheit der Eigennutzung der Wohnung bis zur Vermietung an den Bekl. keine Veranlassung vor, überhaupt Mieterhöhungserklärungen abzugeben. Aus diesem Grund kann die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte Miete nur insoweit unwirksam sein, wie sie preisrechtlich unter Berücksichtigung jeder Erhöhungsmöglichkeit unzulässig ist. Die Besonderheit der vorherigen Eigennutzung erforderte auch keine besondere Aufschlüsselung der Miete im Mietvertrag. Insoweit bestand für den Bekl. wie für jeden anderen Altbaumieter die Möglichkeit, die Zusammensetzung der Miete zu erfragen, der die Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung gegenüberstand.

Vorliegend ist mangels entsprechenden Vortrags der Kl. davon auszugehen, daß die Vermieterin von ihrem Recht, ab 1. Januar 1984 die Grundmiete gemäß § 1 Abs. 1 der 1. Verordnung zum XII. BMG um 3 % gemäß § 1 Abs. 2 der genannten Verordnung um weitere 4 % zu erhöhen, keinen Gebrauch gemacht hat, so daß eine entsprechende Erhöhung nicht eingetreten ist.

Nach Auffassung der Kammer war eine solche Erhöhung nicht deshalb überflüssig, weil die Vereinbarung der Parteien betreffend den Mietzins ohnehin auf einen höheren Betrag lautete. Dies wäre nur dann der Fall, wenn entweder die zunächst unwirksam vereinbarte Miete mit Steigen der zulässigen Miete in die Wirksamkeit hineingewachsen wäre oder aufgrund der zwischen den Parteien unter § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages vereinbarten Gleitklausel ohnehin der jeweils zulässige Höchstmietzins wirksam vereinbart werden konnte. Beides ist nicht der Fall.

Die Auffassung der Kl., eine unwirksame Mietpreisvereinbarung für Altbauwohnungen zu Zeiten der Mietpreisbindung sei mit Ansteigen des zulässigen Mietzinses wirksam geworden, findet in den Bundesmietengesetzen keine Stütze. Insbesondere kann § 26 Abs. 2 I. BMG, wonach eine Mietvereinbarung insoweit und solange unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist, für diese Auffassung nicht herangezogen werden. Die Nichtigkeit des die Höchstgrenze übersteigenden Teilbetrages gilt auch für die Zukunft. Wenn die Nichtigkeit infolge des späteren Wegfalls des Nichtigkeitsgrundes behoben werden kann, bedarf es einer Neuvornahme des Rechtsgeschäfts (Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Aufl., § 26 I. BMG Rn. 9). Dementsprechend sind die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin und der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in ihren Urteilen vom 17. Dezember 1974 (63 O 123/73) bzw. 27. Oktober 1975 (8 U 739/75) (beide unveröffentlicht, letzteres besprochen in GE 1976, 252 f.) bei einer Klage auf Rückforderung überzahlten Mietzinses und fehlender Erhöhungserklärung trotz zwischenzeitlicher Möglichkeit einer Erhöhung nicht von einem Wirksamwerden der Vereinbarung per Gesetz ausgegangen, sondern haben auf die auch dort vereinbarte Mietpreisgleitklausel abgestellt, nach der eine Erhöhung eingetreten ist.

Aber auch der oben aufgeführte denkbare Fall einer Erhöhung des geschuldeten Mietzinses ohne Erhöhungserklärung lediglich aufgrund der vereinbarten Gleitklausel konnte im vorliegenden Fall nicht eintreten. Denn nach den oben erwähnten Entscheidungen, aber vor Abschluß des Mietvertrages der hiesigen Parteien ist § 18 I. BMG durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3. August 1982 dahingehend geändert worden, daß eine Mietpreisgleitklausel lediglich die Wirkung haben kann, daß eine Nachforderung höchstens für einen Nachforderungszeitraum von einem Jahr geltend gemacht werden kann, eine Erhöhungserklärung aber erforderlich bleibt (§ 18 Abs. 3 Satz 3 I. BMG). Dies gilt auch für die Erhöhungsmöglichkeit gemäß der 1. Verordnung über Mieterhöhungen nach dem Zwölften Bundesmietengesetz (so auch LG Berlin [ZK 64] GE 1987, 1221 [1223] für eine Erhöhung nach dem XII. BMG).

Eigentlich ist ja die Preisbindung für Altbauten in West-Berlin schon seit dem 31. Dezember 1987 aufgehoben; auch die Übergangsregelungen des GVW sind nicht mehr in Kraft. Es gibt jedoch noch zahlreiche Rechtsstreitigkeiten über die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete, und zwar nicht nur die bei den Verwaltungsgerichten anhängigen Verfahren nach § 11 AMVOB (Wertverbesserungszuschlag).

Mit Urteil vom 15. November 1996 hatte sich das Landgericht Berlin mit einer Mietzahlungsklage zu befassen, bei der es unter anderem um die Berechnung der preisrechtlich zulässigen Miete ging. Die Besonderheit lag darin, daß die schon längst verstorbene Vermieterin die Wohnung jahrelang selbst bewohnt hatte. Für alle Fälle der Preisbindung von Bedeutung sind die Ausführungen des Gerichts zur "Heilung" einer ursprünglich zum Teil preisrechtlich unzulässigen Miete, wenn später gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten gegeben waren. Das Landgericht Berlin führt dazu aus, daß eine solche Heilung nicht automatisch eintritt, sondern einer förmlichen Mieterhöhung bedarf. Schließlich sind ja auch die Formalien einer Mieterhöhung in den einzelnen Gesetzen zwingend geregelt. Davon kann nicht zuungunsten des Mieters abgewichen werden. Aus diesem Grunde konnte sich der Vermieter auch nicht auf eine Mietpreisgleitklausel, die im Vertrag vorgesehen war, berufen. Sie ersetzt nicht eine förmliche Erhöhungserklärung.