Altbaumiete

Altbaumiete; Bestandsschutz; Preisrechtsmiete; Wesentlichkeitsgrenze; Vergleichsmiete

1. Der Bestandsschutz für die bisher preisrechtlich zulässige Miete greift bei Modernisierungsmaßnahmen, die erst nach dem 1.1.1988 ausgeführt worden sind, nicht ein.

2. Die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG gilt auch für Modernisierungszuschläge gem. § 3 MHG.

3. Bei der Ermittlung der Wesentlichkeitsgrenze ist von der konkret für die Wohnung maßgeblichen Vergleichsmiete auszugehen.

4. Diese ergibt sich für früher preisgebundenen Altbau aus dem Mit-telwert des Berliner Mietspiegels, wenn der Vermieter nicht die Unanwendbarkeit des Mietspiegels oder werterhöhende Merkmale darlegt, die eine Überschreitung des Mittelwertes rechtfertigen.

Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß die Feststellungsklage der Kl. zulässig und begründet ist, denn die Kl. schulden der Bekl. keinen über 525,25 DM hinausgehenden monatlichen Mietzins. Ein über diesen Betrag hinausgehender Mietzins wäre wegen Verstoßes gegen § 5 Absatz 1 Wirtschaftsstrafgesetz gem. § 134 BGB un-zulässig.

1. Nach Ansicht der Kammer ist die Vorschrift des § 5 Satz 1 Wirtschaftsstrafgesetz im vorliegenden Fall anzuwenden. Zwar ist dem Vermieter von ehemals preisgebundenem Altbauwohnraum Bestandsschutz einzuräumen und demgemäß § 5 Absatz 1 Wirtschaftsstrafgesetz insoweit nicht anzuwenden, soweit die Überhöhung des Mietzinses im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darauf beruht, daß nach dem früher geltenden Preisrecht in zulässiger Weise ein Modernisierungszuschlag erhoben wurde (vgl. Beschluß der Kammer vom 9. Januar 1990 - 64 S 346/89 - GE 1990, 315; ebenso Zivilkammer 62, Urteil vom 16. November 1989 - 62 S 235/89 - GE 1990, 101, 103).

2. Der vorliegende Sachverhalt liegt aber insofern anders, als die Moderni-sierungsmaßnahmen nach den der Kammer vorliegenden Rechnungen der die Arbeiten ausführenden Firmen erst im Jahre 1988, d. h. nach In-krafttreten des GVW durchgeführt worden sind, so daß die Bekl. auch erst danach zur Erhebung eines Modernisierungszuschlages nach § 3 MHG berechtigt gewesen wäre (§ 7 Absatz 2 GVW). In der bis Inkrafttreten des GVW maßgebenden preisrechtlich zulässigen Miete war daher ein Modernisierungszuschlag nicht enthalten; der Modernisierungszuschlag hätte auch aufgrund der nach dem 1. Januar 1988 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr auf der Grundlage der bis zum 31. Dezember 1987 geltenden Vorschriften des früheren Mietpreisrechts (§ 11 AMVOB) berechnet werden können.

3. Die Gewährung des Bestandsschutzes für die bisher preisrechtlich zu-lässige Miete beruht im wesentlichen auf rechtsstaatlichen Erwägungen, auf deren Grundlage bei Versagung des Bestandsschutzes eine unzulässige unechte Rückwirkung des Gesetzes anzunehmen wäre; der Vermieter, der auf der Grundlage der früheren Gesetzgebung die Wohnung mit großem finanziellen Aufwand modernisiert hat, durfte ein begründetes Vertrauen darauf haben, wenigstens die dafür nach der früheren Rechtsla-ge bereits gerechtfertigte Miete weiter verlangen zu können, ohne daß ihm rückwirkend aufgegeben werden könnte, die Miete wieder zu senken (Ur-teil der ZK 62 vom 16. November 1989 - GE 1990, 103; s. a. Müller, GE 1987, 1014, 1020). Dieses Vertrauen ist nicht gegeben, wenn ein Moderni-sierungszuschlag aufgrund der früheren Gesetzeslage bei Inkrafttreten des Gesetzes noch gar nicht erhoben werden konnte. Nach dem Inkrafttre-ten des GVW eingetretene Veränderungen sind vielmehr ausschließlich nach dem neuen Recht zu beurteilen. Hierbei kommt es für die Zulässigkeit einer Mietpreiserhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht dar-auf an, daß sich der Vermieter gesetzestreu verhält, da die Umlage der Mo-dernisierungskosten an sich nach § 3 MHG zulässig wäre. Die Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gilt vielmehr, abgesehen von dem oben an-gegebenen Ausnahmetatbestand, grundsätzlich unabhängig davon, wie die unzulässige Miete zustande gekommen ist, und unabhängig davon, ob dem Vermieter dadurch im Ergebnis die Umlegung tatsächlich entstandener Aufwendungen verwehrt wird. Vielmehr sollen nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz lückenlos wesentlich überhöhte Mieten abgewehrt werden und der Vermieter nicht durch § 3 MHG die Möglichkeit erhalten, beliebig hohe Kosten, auch wenn sie für den Mieter wirtschaftlich nicht mehr vertretbar wären, auf die Miete umzulegen (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 19. August 1983, 3 RE Miet 3/83, NJW 1984, 62, 63). Daß dies im früheren Mietpreisrecht nicht galt, ist allein darauf zurückzuführen, daß nach dem früheren Mietpreisrecht eine Mietbildung nach marktwirtschaftlichen Ge-sichtspunkten gar nicht möglich war (vgl. Urteil der Zivilkammer 62 vom 16. November 1989 - GE 1990, 103).

4. Härten, die für den Vermieter, der Modernisierungsmaßnahmen möglicherweise noch im Vertrauen auf die Fortgeltung des alten Rechts begonnen, aber erst nach dem 1. Januar 1988 beendet hat, sind wie stets bei Ein-führung einer notwendigen Stichtagsregelung auch bei einer Gesetzesänderung als unvermeidbare Nachteile hinzunehmen.

5. Für die Beurteilung der Mietpreisüberschreitung im Sinne von § 5 Ab-satz 1 Satz 1, 2 Wirtschaftsstrafgesetz geht die Kammer davon aus, daß als ortsübliche Vergleichsmiete die konkret für die Wohnungen maßgebli-che Vergleichsmiete im Sinne von § 2 MHG zu ermitteln ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Randnr. 13 zu § 5 Wirtschaftsstrafgesetz; OLG Hamm RiM 1, 932, 936), und nicht, ent-sprechend Ziffer 4.6. der Richtlinien zur wirksamen Bekämpfung von Miet-preisüberhöhungen nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, von der Obergrenze der maßgeblichen Mietpreisspanne des Mietspiegels auszugehen ist. Die Richtlinien binden lediglich das Ermessen der Verfolgungsbehörde dahingehend, wann eine Mietpreiserhöhung als Ordnungswidrigkeit nach § 47 OWiG verfolgt werden soll, während es vom zivilrechtlichen Standpunkt um die Ermittlung eines konkreten Betrages geht, über den die verlangte Miete nicht hinausgehen darf.

6. Als ortsübliche Vergleichsmiete hält die Kammer eine Miete in Höhe von 5,42 DM pro m2, entsprechend dem Mittelwert des für die Wohnung der Kl. maßgeblichen Rasterfeldes G 4 für angemessen, so daß sich eine Vergleichsmiete von 433,76 DM ergibt und demgemäß die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem über den Be-trag von 520,52 DM hinausgehenden Mietzins überschritten ist. Soweit die Bekl. in 2. Instanz bestritten hat, daß die ortsübliche Miete hier 5,42 DM pro m2 betrage, fehlt es weiterhin an einem Vortrag dazu, welche wohnwerterhöhenden Merkmale eine Abweichung vom Mittelwert des für die Wohnung der Kl. maßgeblichen Rasterfeldes G 4 rechtfertigen würden. Verlangt der Vermieter aber eine über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels gehende Miete, so muß er entweder die Unanwendbarkeit des Mietspiegels im Einzelfall darlegen oder Faktoren vortragen, die eine über dem Mit-telwert liegende Miete als gerechtfertigt erscheinen lassen (siehe Urteil der Kammer vom 17. März 1989 - 64 S 438/88 - GE 1989, 509).