Altbau Berlin

Altbau Berlin; Stichtagsmiete; Mietpreisüberhöhung; Auskunftsanspruch

1. Ist der Mietvertrag nach dem Auslaufen des GVW (31. Dezember 1994) abgeschlossen worden, kommt es für die Frage einer Mietpreisüberhöhung nicht mehr auf den am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Mietzins an.

2. Der Mieter hat in solchen Fällen deshalb keinen Auskunftsanspruch über die Höhe der Preisbindungsmiete.

Den Kl. steht gegen den Bekl. der im Wege der Stufenklage geltend gemachte Auskunftsanspruch bezüglich der Zusammensetzung der Miete für ihre Wohnung in der G.straße in Berlin (insbesondere der Miete zum 31.12.1987 sowie der Stichtagsmiete zum 31.12.1978) nicht zu. Zwar weisen die Kl., die mit der zweiten Stufe der Klage einen Rückforderungsanspruch gegen den Bekl. nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG geltend machen wollen, zu Recht darauf hin, daß nach der bisherigen Rechtsprechung der Kammer die Mieter verpflichtet sind, im Rahmen ihres Rückforderungsanspruches die Höhe des zum 31.12.1987 preisrechtlich zulässigen Mietzinses darzulegen. Für die Zeit der Geltung des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin (GVW) bestand in der Rechtsprechung im Kammergerichtsbezirk Einigkeit darüber, daß die zum 31.12.1987 preisrechtlich zulässige Miete auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz genoß (KG; Beschluß vom 10.9.1991, GE 1991, 1033; ZK 62, GE 1990, 101, MM 1995, 185; ZK 64, GE 1990, 315; MM 1992, 340; ZK 65, GE 1995, 939). An diesem Bestandsschutz nehmen auch Mietverträge teil, die nach Aufhebung der Preisbindung, also ab dem 1.1.1988, geschlossen worden sind (so Urteil der Kammer vom 1.6.1995, GE 1995, 945). Da der Mieter regelmäßig die Höhe der Stichtagsmiete sowie der Miete zum 31.12.1987 nicht kennt, wenn der von ihm abgeschlossene Mietvertrag aus einer Zeit danach datiert, steht ihm gegen den Vermieter ein Auskunftsanspruch grundsätzlich zu (LG Berlin, ZK 62, GE 1990, 257; ZK 63, GE 1990, 495; ZK 64, GE 1992, 41).

Der Sachverhalt im vorliegenden Fall unterscheidet sich insofern von den Sachverhalten der vorzitierten Entscheidungen, als die Parteien den Mietvertrag erst am 6.3.1996 abgeschlossen haben, die Rückforderungsansprüche mithin aus einer Zeit nach Auslaufen des GVW (31.12.1994) datieren. Für diese Zeit ist eine abweichende Beurteilung der Rechtslage geboten. Denn zu Recht weist der Bekl. darauf hin, daß die durch das GVW geregelte Übergangsphase abgelaufen ist und nunmehr uneingeschränkt die Regelungen des Miethöhegesetzes (MHG) gelten. Diese sehen einen Bestandsschutz nicht vor. Er ist auch verfassungsrechtlich nicht (mehr) geboten. Die Rechtsprechung zum Bestandsschutz der vormals preisrechtlich zulässigen Miete basierte auf dem aus dem Rechtsstaatsprinzip (Artikel 20 Abs. 3 des Grundgesetzes) hergeleiteten Prinzip des Vertrauensschutzes. Der Vermieter sollte, wenn er eine Wohnung mit großem finanziellen Aufwand modernisiert hat, auch künftig die Miete fordern können, die bisher im Hinblick auf § 11 Abs. 1 AMVOB preisrechtlich zulässig war (vgl. KG, aaO.). Dieses Schutzes bedarf der Vermieter mittlerweile nicht mehr. Wie sich an den repräsentativen Daten der Berliner Mietspiegel aus den letzten Jahren zeigt, sind die Mieten gerade im Bereich der modernisierten Altbauwohnungen bis 1995 kontinuierlich gestiegen. So betrug zum Beispiel der Mittelwert einer 40 bis 60 m2 großen bis 1918 bezugsfertig gewordenen, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestatteten Wohnung in einfacher Wohnlage nach dem Mietspiegel 1990 noch 6,78 DM/m2, nach dem Mietspiegel 1992 7,73 DM/m2, nach dem Mietspiegel 1994 9,79 DM/m2 und nach dem Mietspiegel 1996 9,74 DM/m2. Im Rahmen der Datenerhebungen zu den Mietspiegeln haben Bestandsmieten Eingang in den jeweiligen Mietspiegel gefunden. Jedenfalls für den Mietspiegel 1996 ist angesichts der aufgezeigten Wahrscheinlichkeit auszugehen, daß die Bestandsmieten mit aller Wahrscheinlichkeit davon hinter dem nunmehr ermittelten Mietzinsmittelwert zurückbleiben, so daß Rechtsverluste für den Vermieter nicht mehr drohen. Daraus folgt, daß sich Rückforderungsansprüche allein anhand der Mietspiegelwerte oder auch eines einzuholenden Sachverständigengutachtens ermitteln lassen, ohne daß es eines vorherigen Auskunftsanspruchs hinsichtlich der Bestandsmiete bedarf.

Nach Aufhebung der Preisbindung am 31. Dezember 1987 in West-Berlin nahm die Rechtsprechung einen Bestandsschutz des Vermieters an, wonach eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG auszuscheiden habe, wenn die Preisbindungsmiete weiter gefordert wird. Das galt auch bei einer Neuvermietung. In diesen Fällen mußte der Mieter also die Höhe der Preisbindungsmiete wissen, so daß ihm ein Auskunftsrecht zugebilligt wurde.

Durch Urteil vom 10. März 1997 stellte das Landgericht Berlin fest, daß dies nicht mehr gelte, wenn der Mietvertrag nach dem Auslaufen des GVW abgeschlossen wurde. Hier sei allein das MHG anzuwenden in Verbindung mit § 5 WiStG; einen Bestandsschutz gebe es dabei nicht. Deshalb war auch die Auskunftsklage unbegründet.