Altbau Berlin

Altbau Berlin; Modernisierungszuschlag; Betriebskostenzuschlag; Wesentlichkeitsgrenze

Bei ehemals preisgebundenem Altbauwohnraum in Berlin ist eine aus Betriebskosten- oder Modernisierungszuschlägen resultierende Überschreitung der anhand des Mietspiegels ermittelten Wesentlichkeitsgrenze zulässig; dies gilt auch für Modernisierungs- und Betriebskostenzuschläge, die nach dem 31. Dezember 1987 zulässig geworden sind.

Es geht um Rückforderungsansprüche des Kl. (Mieters) wegen einer angeblichen Überschreitung der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze. Aufgrund des Mietvertrages vom 5. August 1989 schuldet der Kl. eine Miete von 372,86 DM. Geht man vom Oberwert des Berliner Mietspiegels aus, ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 242,95 DM. Die mit 20 % über dieser Vergleichsmiete anzunehmende Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz läge damit bei 291,54 DM. Aus der Differenz von 81,32 DM zur vereinbarten Miete von 372,86 DM errechnete der Kl. seinen Rückforderungsanspruch. Dem folgte das Landgericht je-doch nicht.

Aus den Gründen: Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts legt die Kam-mer jedoch den Wert von 291,54 DM ihrer Berechnung des Rückforderungsanspruchs nicht zugrunde, obwohl sie nach und aufgrund des Rechtsentscheids des Kammergerichts zum Mietspiegel vom 6. Juni 1991 (- 8 RE-Miet 323/91 = GE 1991, 725) die Werte des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legt. Denn der Bekl. kann vorliegend von der zum 31.12.1987 preisrechtlich zulässigen Miete ausgehend zuzüglich Erhöhungsbeträge für Betriebskosten und Modernisierung eine höhere Miete verlangen, als sie durch die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel zulässig wäre.

Der Rechtsprechung der Kammer gemäß (vgl. Urteil vom 11. Dezember 1989 zu 62 S 235/89 = GE 1990, 103) genießt die zum 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Miete Bestandsschutz und kann von dem Vermieter verlangt werden, auch wenn die Grenze des § 5 WiStG überschritten sein sollte. Diese Rechtsprechung wird auch von anderen Kammern des Landgerichts geteilt (vgl. z. B. LG Berlin, Urteil vom 29. Mai 1990 - 64 S 30/90 = MM 1990, 312). Vorliegend ist demgemäß von einer nach Auskunfts-erteilung durch den Bekl. unstreitigen preisrechtlich zulässigen Miete von 285,73 DM auszugehen. Dieser Miete sind jedoch noch Beträge für ge-stiegene Betriebskosten und für die durchgeführte Modernisierung mittels Wärmedämmung in Höhe von insofern dem Grunde und der Höhe nach unstreitig 3,96 DM zum 1. März 1988, 5,09 DM zum 1. Juli 1989 und 31,36 DM (Modernisierungszuschlag) zum 1. Februar 1989 hinzuzusetzen, so daß sich eine zulässige Miete von 326,14 DM ergibt. Dieser Betrag würde zwar die anhand des Mietspiegelwertes ermittelte Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschreiten, führt dennoch nicht zur Unwirksamkeit. Die Kammer vertritt dazu die Ansicht, daß jedenfalls für den bis zum 31. De-zember 1987 preisgebundenen Altbau in Berlin eine nach dem 1. Januar 1988 nach §§ 3 und 4 MHG zulässige Mieterhöhung nicht durch § 5 WiStG begrenzt wird (vgl. dazu auch für den Fall des § 5 MHG den Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 23. November 1982 - 4 RE Miet 10/82 = NJW 1983, 1915, 1916). Wie schon im bisherigen Preisrecht sollen gerade die §§ 3 und 4 MHG dem Vermieter die Möglichkeit (im Rahmen der Moderni-sierung auch als Anreiz für den Vermieter zur Standardisierung des Woh-nungsbestandes) geben, tatsächlich entstandene Kosten und Aufwendungen umzulegen, was nicht im nachhinein durch § 5 WiStG wieder rela-tiviert werden kann. Gerade beim bisherigen Berliner Altbau ist dabei auch zu beachten, daß die bisherigen Mieten durch Preisvorschriften begrenzt und einer marktwirtschaftlichen Entwicklung nicht zugänglich waren. Dem-gemäß orientieren sich die ortsüblichen Vergleichsmieten für die bisherigen Altbauwohnungen auch am bisherigen Preisrecht und sind demgemäß vom Niveau her niedriger, als die ortsüblichen Vergleichsmieten im preisfreien Wohnraum, die sich marktwirtschatlich entwickelt haben. Anders als die Zivilkammer 64 in dem genannten Urteil vom 29. Mai 1990 - 64 S 30/90 - ist daher die Kammer der Ansicht, daß einem Vermieter in der vorliegenden Fallkonstellation die Umlegung der tatsächlich entstandenen Kosten und Aufwendungen möglich ist. Dabei kann unentschieden bleiben, ob nach einem Auslaufen des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW Berlin), das nach wie vor zu einer teilweisen Mietbegrenzung führt und damit nur teil-weise eine Marktentwicklung zuläßt, eine andere Beurteilung dieser Rechtsfrage angezeigt sein wird. Die Kammer ist bei dieser Entscheidung nicht an den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 19. August 1983 - 3 RE-Miet 3/83 = NJW 1984, 62 - gebunden, da im dortigen Fall keine Miete zugrunde lag, die bislang preis-gebunden war und für die jetzt das MHG in der durch das GVW Berlin relativierten Form maßgeblich ist. Wie die entsprechende Rechtsfrage bei un eingeschränkter Anwendung des MHG zu entscheiden wäre, läßt die Kam-mer ausdrücklich offen.

Den 10 %igen Zuschlag für Neuvermietung kann der Bekl. in Anwendung des § 5 WiStG nicht verlangen. Denn hierbei handelt es sich nicht um die Umlegung tatsächlich entstandener Aufwendungen und Kosten, sondern um einen allgemeinen Zuschlag bei Neuvermietung, der seine Grenze wie bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG i. V. m. § 2 GVW in der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 20 % findet.

§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes verbietet es dem Vermieter, "unangemessen hohe Entgelte" zu fordern, sich versprechen zu lassen oder entgegenzunehmen. Nach ständiger Rechtsprechung in der Bundesrepublik Deutschland liegt ein unangemessen hohes Entgelt im Sinne dieser Vorschrift vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird. Diese Grundsätze gelten sowohl beim Abschluß neuer Mietverträge als auch für Mieterhöhungen während des Bestehens eines Mietverhältnisses. Wird diese Wesentlichkeitsgrenze überschritten, so kann dies auf der einen Seite eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die dazu führen kann, daß der Vermieter mit einem Bußgeld belegt wird, und außerdem den sogenannten Mehrerlös (den Betrag, der über die Wesentlichkeitsgrenze hinaus gefordert wurde) abführen muß. Nun kennt das Gesetz zur Regelung der Miethöhe neben der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ja noch eine Reihe von einseitigen Mieterhöhungsmöglichkeiten, nämlich wegen 1. gestiegener Betriebskosten (§ 4 MHG), 2. durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§ 3 MHG), 3. gestiegener Kapitalkosten (§ 5 MHG). Mieterhöhungen aus diesen Gründen können in den Fällen, in denen die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überschritten, aber die Wesentlichkeitsgrenze noch nicht erreicht hat, dazu führen, daß nach der Mieterhöhung die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wäre. Das ist vor allem in den Fällen außerordentlich problematisch, in denen Altbauwohnungen in erheblichem Umfang modernisiert wurden. Ein Problem, das in der Praxis immer wieder anzutreffen ist.

Die Rechtsprechung zu preisfreiem Wohnraum ist in diesen Fällen - im Prinzip - recht eindeutig: Auch durch Modernisierungsmaßnahmen dürfe es nicht zu einer Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze kommen, entschied beispielsweise das OLG Karlsruhe durch Rechtsentscheid. Dagegen dürfe, so hatte das OLG Hamm durch Rechtsentscheid entschieden, die Wesentlichkeitsgrenze durch Kapitalkostenerhöhungen bedingte Mietsteigerungen sehr wohl überschritten werden. Allerdings ist diese Auffassung des OLG Hamm keineswegs unumstritten. Ob durch Betriebskostensteigerungen die Wesentlichkeitsgrenze überschritten werden darf, ist ebenfalls umstritten, obergerichtlich aber bisher - soweit ersichtlich - nicht geklärt.

Vor diesem Hintergrund gewinnt die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 1991 für ehemals preisgebundene Berliner Altbauwohnungen eine besondere Bedeutung. In ständiger Rechtsprechung vertreten die Zivilkammern des Landgerichts Berlin soweit ersichtlich einheitlich die Auffassung, daß jedenfalls bei ehemals preisgebundenen Berliner Altbauwohnungen die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Miete Bestandsschutz hat, auch wenn die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz überschritten wird (vgl. LG Berlin [ZK 62], GE 1990, 103; [ZK 64], MM 1990, 312). Auf diesen Standpunkt hat sich - jedenfalls was den Ordnungswidrigkeitentatbestand einer Überschreitung betrifft - auch das Kammergericht gestellt (KG, GE 1991, 1033).

Damit sind aber nur die sogenannten Altfälle vom Tisch. Wie ist die Rechtslage aber zu beurteilen, wenn nach Ende der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen (seit dem 1. Januar 1988) Betriebskosten sich erhöht haben oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind und durch Mieterhöhungen deshalb die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird?

Die neue Landgerichtsentscheidung gibt darauf die Antwort: Für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum darf durch Modernisierungs- und Betriebskostenzuschläge die Wesentlichkeitsgrenze überschritten werden. Begründung: Die Altbaumieten hätten sich bislang nicht marktüblich entwickeln können.

Nicht zugestanden hat das Landgericht Berlin allerdings dem Vermieter in dem entschiedenen Fall, daß dieser auch noch den 10 %igen Zuschlag für die Neuvermietung gefordert hatte.

Darauf hinzuweisen ist allerdings, daß in bezug auf die Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze durch Modernisierungszuschläge die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin eine andere Auffassung vertritt (vgl. Urteil vom 29. Mai 1990, MM 90, 312).