Altbau Berlin

Altbau Berlin; Mieterhöhung; Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze von 5 % nach § 2 GVW ist nicht mehr anzuwenden, wenn ein Mieterhöhungsverlangen zwar vor dem 31. Dezember 1994 zugegangen ist, aber erst danach wirksam werden soll.

Die Berufung hat [jedoch] in der Sache keinen Erfolg. Der Bekl. ist gemäß § 2 MHG verpflichtet, seine Zustimmung zu der von der Kl. geforderten Erhöhung der Bruttokaltmiete zu erteilen.

Das entsprechende Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 1994 ist - mit der Maßgabe, daß die Kl. zuletzt eine Erhöhung der Bruttokaltmiete von monatlich 535,07 DM auf 601,88 DM begehrt hat - wirksam. Die Kl. war entgegen der Rechtsauffassung der Bekl. bei ihrem Erhöhungsverlangen ungeachtet seines Zugangs vor dem 1. Januar 1995 nicht (mehr) an die 5 %ige Kappungsgrenze des zum 31. Dezember 1994 außer Kraft getretenen Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) gebunden, da die Mieterhöhung vorliegend erst zum 1. Januar 1995, das heißt nach Außerkrafttreten des GVW, fällig werden sollte.

Auf diese Fallkonstellation ist die ständige Rechtsprechung zur sogenannten Vorauswirkung von Mieterhöhungsverlangen analog heranzuziehen, wonach der Vermieter einer noch preisgebundenen Wohnung berechtigt ist, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, die erst nach Ablauf der Preisbindung Wirksamkeit erlangen soll (grundlegend zur "Vorauswirkung": OLG Hamm, NJW 1981, 234; KG, NJW 1982, 2077; ausdrücklich zum Übergang vom GVW zum MHG: Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 265).

Nach dem GVW Berlin war zwar grundsätzlich bereits das MHG anwendbar; jedoch regelt das GVW eine Reihe von Beschränkungen preisrechtlicher Art, insbesondere die niedrigere Kappungsgrenze von 5 % (§ 2 GVW), so daß der Einwand des Bekl., die durch das GVW modifizierte Kappungsgrenze stelle weder inhaltlich noch technisch eine Preisbindung dar, nicht überzeugt. Auch der Übergang von der Geltung des GVW zur unbeschränkten Anwendbarkeit des MHG stellt einen Fall der auslaufenden Preisbindung dar, bei der es dem Vermieter nicht verwehrt werden darf, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung so rechtzeitig zu verlangen, daß die Mieterhöhung im Augenblick des Wegfalls der Preisbindung auch tatsächlich fällig wird. Nur so wird das systemwidrige Ergebnis vermieden, die Parteien eines Mietvertrages noch eine gewisse Zeit nach Ablauf der Preisbindung an die außer Kraft getretenen Mietpreisbeschränkungen zu binden.

Dem steht schließlich auch der vom Bekl. zitierte Rechtsentscheid des BGH vom 16. Juni 1993 (WuM 1993, 388) nicht entgegen. Denn dort nimmt der BGH ausschließlich zur Berechnung der Wartefrist i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG Stellung, nicht jedoch zur Frage, ob bei Auslaufen der Preisbindung nach dem GVW eine Mieterhöhung bereits zu einem Zeitpunkt zugehen kann, zu dem die Preisbindung noch besteht. Daß der BGH den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vor Ablauf der Wartefrist i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG für unwirksam erachtet, das heißt für die Frage der Wirksamkeit auf den Zugang und nicht auf die Fälligkeit der Mieterhöhung abstellt, hat mangels Vergleichbarkeit der Rechtsfragen keine Relevanz für den vorliegenden Fall.

Vielmehr war die Kl. - wie das Amtsgericht vollkommen zutreffend ausgeführt hat - vorliegend berechtigt, nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung dem Umfange nach bis zur Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG zu verlangen, obgleich das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu einem Zeitpunkt zuging (1994), zu dem die Anwendbarkeit dieser Kappungsgrenze durch § 2 GVW noch ausgeschlossen war.

Für ehemals preisgebundenen Altbau in West-Berlin galt eine besondere Kappungsgrenze von 5 %, die bei einer Mieterhöhung nach § 2 GVW nicht überschritten werden durfte. Das GVW ist zum Ende des Jahres 1994 außer Kraft getreten. Umstritten war, ob die allgemeine Kappungsgrenze von 30 % bzw. 20 % nach dem MHG gilt, wenn ein Mieterhöhungsverlangen zwar erst 1995 wirksam werden soll, es aber noch im Jahre 1994 dem Mieter zugegangen ist. Stellt man auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens ab, wäre das GVW anzuwenden mit der besonderen Kappungsgrenze von 5 %.

Mit Urteil vom 10. Juli 1995 hat sich das Landgericht Berlin auf den Standpunkt gestellt, maßgeblich müsse der Zeitpunkt sein, an dem das Mieterhöhungsverlangen wirksam wird. Wenn dies erst nach dem Außerkrafttreten des GVW der Fall ist, kann dessen besondere Kappungsgrenze von 5 % auch nicht mehr gelten. Diesen Standpunkt vertritt auch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seinem Urteil vom 3. April 1995, das zusätzlich darauf hinweist, daß anders als in den Fällen der Aufhebung der Preisbindung das GVW die grundsätzliche Geltung des MHG voraussetzt. Eine Sondervorschrift (GVW) kann aber solange anwendbar sein, wie sie gilt.