Altbau Berlin

Altbau Berlin; Stichtagsmiete; Mietpreisüberhöhung

Weicht ein nach dem 1. Januar 1988 vereinbarter Mietzins derart von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, daß ein Verstoß gegen § 5 WiStG vermutet werden kann, gilt ausnahmsweise die vom Gesetzgeber als eine Art Stichtagsmiete getroffene Regelung des § 3 GVW nicht.

Der Kl. begehrt im Rahmen einer Stufenklage zunächst Auskunft über die Zusammensetzung der preisrechtlich zulässigen Miete. Er ist Mieter im Hause der Antragsgegner aufgrund eines Mietvertrages vom 14. Januar 1988 zu einem Mietpreis von 419,80 DM; es ist ein Staffelmietzins vereinbart. Es handelt sich um eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung, die unstreitig in das Rasterfeld D 2 des Berliner Mietspiegels für bis 1918 bezugsfertig gewordene Wohnungen einzuordnen ist. Die Wohnung hat eine Größe von 50,54 qm.

In dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht Prozeßkostenhilfe verweigert, da dem Antragsteller nur ein Auskunftsanspruch über den bisherigen Mietzins im Sinne des § 3 GVW Bln zustehe, wobei es sich um den zuletzt vereinbarten oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobenen Mietzins handele und es keine Rolle spiele, ob dieser preis-rechtlich zulässig war.

Die Beschwerde ist nach § 127 Abs. 2 ZPO zulässig. Sie hat auch Erfolg.

Dem Amtsgericht ist zwar im Grundsatz zuzustimmen, weil (gerade nach der Rechtsprechung der erkennenden Kammer) unter "bisherigem Mietzins" der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins zu verstehen ist, unabhängig davon, ob die-ser preisrechtlich zulässig war oder nicht (vgl. GE 1989/1082). Damit ist vom Gesetzgeber eine Art Stichtagsmietenregelung getroffen worden (so auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rdnr. 2).

Dies gilt im Ausnahmefall jedoch dann nicht, wenn bei einem Neuabschluß des Mietvertrages nach dem 1. Januar 1988 ein Mietzins vereinbart wor-den ist, der von der ortsüblichen Vergleichsmiete derart abweicht, daß ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder § 138 BGB (Wuchertatbestand) vermutet werden kann. ... Die Rechtsprechung legt die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze (des § 5 WiStG, Anm. d. Red.) seit längerem bei 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten fest. Grundsätzlich hat sich die Kammer dieser Wesentlichkeitsgrenze mit 20 %, bei deren Überschreiten jedenfalls ein objektiver Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt, ausdrücklich angeschlossen (vgl. GE 89/91). Bei der Beurteilung der entsprechenden konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete spielen die Daten des Berliner Mietspiegels eine wesentliche Rolle. Vorliegend würde unter Zugrundelegung des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Antragstellers ausgehend vom Mittelwert monatlich 192,05 DM betragen. Sie würde sich ausgehend vom Höchstwert von 4,47 DM/qm mit 225,91 DM berechnen. Bestimmt man dabei die Wesentlichkeitsgrenze, würde man zu einem Wert von 271,10 DM kommen. Nach § 3 GVW-Bln darf bei Abschluß eines (Neu-)Mietvertrages der bis-herige Mietzins nicht um mehr als 10 % überschritten sein, so daß sich eine Miete von 298,21 DM ergeben konnte. Die vereinbarte Miete von 419,80 DM liegt ganz wesentlich über diesem Wert.

Dennoch kann unter Berücksichtigung dieser Zahlen nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die zwischen den Parteien vereinbarte Miete hier tatsächlich (teilweise) unwirksam ist mit der Folge, daß ein Rückforderungsanspruch des Antragstellers als Mieter in Betracht kommt. Denn es ist denkbar, daß die bis zum 31. Dezember 1987 preisrechtlich zu-lässig gewesene Miete (z. B. wegen bestimmter Modernisierungszuschläge) so hoch gewesen ist, daß die im Neuabschluß vereinbarte Miete nicht zu beanstanden ist. Dabei ist die Rechtsprechung der Kammer zu berücksichtigen, nach der auch im Fall eines Neuabschlusses eines Mietvertrages nach dem 1. Januar 1988 der Vermieter jedenfalls die bisher preisrechtlich zulässige Miete verlangen kann, auch der bisherige Mietzins im Sinne des § 3 GVW-Bln Bestandsschutz genießt, wenn er der preisrechtlich zulässigen Miete zum 1.1.1988 entspricht (vgl. Urteil vom 11.12.1989 zu 62 S 235/89, GE 1990/101 f.).

Daraus ergibt sich ein gerechtfertigtes Interesse des Mieters, die preisrechtlich zulässige Miete zu erfahren. Denn es ist seine Sache, in einem Rückforderungsrechtsstreit darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, daß die bisherige Miete nicht preisrechtlich zulässig war (vgl. LG Berlin, a.a.O.).

Für eine Beweislastumkehr mit der Folge, daß der Vermieter in einem Rückforderungsrechtsstreit die vereinbarte Miete in Relation zur preisrechtlich zulässigen Miete rechtfertigen müßte, ist kein Raum. Wiederholend festzustellen ist aber noch einmal, daß ein derartiger Auskunftsanspruch nur dann geltend gemacht werden kann, wenn die vereinbarte Miete in Relation zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermuten lassen kann, daß ein Verstoß gegen das Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt, wobei die Werte des Mietspiegels - wie auch sonst zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete - herangezogen werden können.