Altbau Berlin

Altbau Berlin; Mieterhöhung; Kappungsgrenze; Vorauswirkung; Anerkenntnis

1. Bei ehemals preisgebundenem Altbau in West-Berlin war der Vermieter berechtigt, zum 1. Januar 1995 eine Mieterhöhung zu verlangen, die die Kappungsgrenze von 5 % überschritt.

2. Der Mieter trägt die Kosten auch bei einem sofortigen Anerkenntnis, wenn er mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug war.

Die sofortige Beschwerde der Bekl. ist gemäß § 99 Abs. 2 Satz 1 ZPO i. V. m. § 577 ZPO - ungeachtet der in § 99 Abs. 1 ZPO festgeschriebenen Unzulässigkeit der isolierten Anfechtung einer Kostenentscheidung - statthaft, da sie sich gegen die Entscheidung über den Kostenpunkt eines auf Grund eines Anerkenntnisses ergangenen Urteils richtet. Zweifel an der Statthaftigkeit der sofortigen Beschwerde bestehen auch nicht hinsichtlich der von der herrschenden Meinung formulierten Voraussetzung, daß regelmäßig gegen das Urteil (in der Hauptsache) die Berufung statthaft und die Berufungssumme (§ 511 a ZPO) erreicht sein muß (zu dieser Voraussetzung: Thomas-Putzo, zu § 99 ZPO, Rz. 10). Denn nach von der Kammer in ständiger Rechtsprechung vertretener Auffassung ist bei einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG für den Rechtsmittelwert - anders als für den Gebührenstreitwert - auf den dreifachen Jahresbetrag des Mieterhöhungsbetrages abzustellen, so daß im vorliegenden Fall der Berufungswert i. S. d. § 511 a Abs. 1 ZPO jedenfalls überschritten wäre. (...)

Die angefochtene Kostenentscheidung des Amtsgerichts zu Lasten der Bekl. ist nicht zu beanstanden. Die Bekl. haben den Klageanspruch zwar in dem Umfang, in dem er nach der teilweisen Klagerücknahme noch streitgegenständlich war, i. S. d. § 93 "sofort anerkannt". Das Anerkenntnis wurde rechtzeitig im frühen ersten Termin erklärt. Die Verwahrung gegen die Kosten schadet regelmäßig nicht (Thomas-Putzo, zu § 307 ZPO, Rz. 3). Nach § 93 ZPO können dem Kl. bei vollem Obsiegen abweichend von § 91 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits jedoch nur dann auferlegt werden, wenn der Bekl. außerdem keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat. Vorliegend mußte der Kl. bei Einreichen der Klage aber davon ausgehen, nur durch einen Prozeß sein Ziel erreichen zu können. An dieser Einschätzung vermag auch die Tatsache nichts zu ändern, daß die Bekl. unter dem Datum des 1. März 1995 auf dem Mieterhöhungsformular vom 17. Januar 1995 einer Erhöhung des Mietzinses um 114,29 DM zum 1. April 1995 zustimmten. Denn wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, befanden sich die Bekl. zu diesem Zeitpunkt bereits mit der Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 17. Oktober 1994 in Verzug: Der Kl. war entgegen der Rechtsauffassung der Bekl. bei seinem Erhöhungsverlangen ungeachtet seines Zugangs vor dem 1. Januar 1995 nicht (mehr) an die 5%ige Kappungsgrenze des zum 31. Dezember 1994 außer Kraft getretenen Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) gebunden, da die Mieterhöhung vorliegend erst zum 1. Januar 1995, das heißt nach Außerkrafttreten des GVW, fällig werden sollte. Auf diese Fallkonstellation ist die ständige Rechtsprechung zur sogenannten Vorauswirkung von Mieterhöhungsverlangen analog heranzuziehen, wonach der Vermieter einer noch preisgebundenen Wohnung berechtigt ist, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, die erst nach Ablauf der Preisbindung Wirksamkeit erlangen soll (grundlegend zur "Vorauswirkung": OLG Hamm NJW 1981, 234; KG NJW 1982, 2077; ausdrücklich zum Übergang vom GVW zum MHG: Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 265). Dem steht auch der vom Bekl. zitierte Rechtsentscheid des BGH vom 16. Juni 1993 (WuM 1993, 388) nicht entgegen. Denn dort nimmt der BGH, wie das Amtsgericht richtig ausgeführt hat, ausschließlich zur Berechnung der Wartefrist i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG Stellung, nicht jedoch zur Frage, ob bei Auslaufen der Preisbindung nach dem GVW eine Mieterhöhung bereits zu einem Zeitpunkt zugehen kann, zu dem die Preisbindung noch besteht.

Abgesehen von dem bereits bestehenden Schuldnerverzug erstreckte sich die Zustimmung der Bekl. vom 1. März 1995 darüber hinaus lediglich auf den genannten Teilbetrag, nicht auf die vom Kl. insgesamt verlangte Erhöhung um 120,78 DM, so daß auch unter diesem zweiten Gesichtspunkt für den Kl. Anlaß zur Klageerhebung bestand. Außerdem signalisiert der Zusatz "Irrtum vorbehalten", daß die Bekl. den Klageanspruch nicht ohne weiteres zu befriedigen beabsichtigten.

Am 31. Dezember 1994 ist das GVW mit der besonderen Kappungsgrenze von 5 % außer Kraft getreten. Streitig war, ob eine Mieterhöhung aus dem Jahre 1994 noch die besondere Kappungsgrenze von 5 % statt der sonst geltenden 20 % oder 30 % nach § 2 MHG einzuhalten hatte, auch wenn die Mieterhöhung erst zum 1. Januar 1995 wirksam werden sollte.

Mit Beschluß vom 21. August 1995 meinte das Landgericht Berlin, in diesen Fällen sei die 5-%-Grenze nicht mehr anzuwenden, weil die Mieterhöhung erst nach Außerkrafttreten des GVW wirksam werden sollte. Gleichzeitig legte es dem Mieter die Kosten des Rechtsstreits auf, obwohl er der Mieterhöhung dann, wohl aber zu einem späteren Zeitpunkt, zugestimmt hatte.

Weil sich dies aus den Gründen des Beschlusses nicht zweifelsfrei entnehmen läßt, ist dazu auf zwei Punkte hinzuweisen. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu, liegt kein Anerkenntnis im Sinne der ZPO vor, was zu einem Anerkenntnisurteil führen müßte. Der Mieter hat vielmehr das getan, was in der Klage von ihm gefordert wurde, so daß der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt zu erklären ist. Ferner kommt der Mieter nicht durch das bloße Mieterhöhungsverlangen in Verzug; dafür ist eine besondere Mahnung nötig. Wenn sich allerdings der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist nicht erklärt, ist der Vermieter zur Klageerhebung gezwungen, will er nicht die Klagefrist versäumen und die Mieterhöhung unwirksam werden lassen. Den Mieter trifft also eine vertragliche Nebenpflicht zur Erklärung, so daß er dann bei bloßem Schweigen zur Klageerhebung Veranlassung gegeben hat.