Altbau Berlin

Altbau Berlin; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag

Nach Modernisierung mit ZIP-Mitteln ist nicht ohne weiteres Neubaumietrecht anwendbar. Es gelten die allgemeinen Vorschriften; im Regelfall bleibt bei Altbau die Altbaumiete (zuzüglich etwaiger Modernisierungszuschlag) maßgeblich. Nach dem 31.12.1987 gilt das GVW Bln.

Die Bekl. mietete von der Kl. mit Mietvertrag vom 6. Juli 1981 eine Wohnung zu einem Mietzins von monatlich 3,80 DM/m2 Wohnfläche = 338,20 DM (zzgl. Nebenkosten). In den sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrages ist vermerkt, daß in der genannten Miete die Grundmiete per 1. Januar 1981 mit 269,23 DM enthalten sei. In der Anlage II zum Mietvertrag ist folgendes festgehalten:

"1. Die Wohnung ist mit Förderungsmitteln aus dem Zukunfts-Investitions-Programm (ZIP) modernisiert und instand gesetzt worden. Durch diesen Einsatz öffentlicher Mittel kommt der Mieter in den Genuß besonderer Vergünstigungen.

2. Der geförderte Eingangsmietpreis nach Modernisierung beträgt pro m2 Wohnfläche DM 3,80 (kalt). Mit diesem Betrag ist die alte Grundmiete, der Modernisierungszuschlag und die Umlage der derzeitigen Hausbewirtschaftungskosten abgedeckt.

Die Aufteilung erfolgt nach Bekanntgabe der endgültigen Wohnfläche und der Endabrechnung.

3. Die geförderte Eingangsmiete baut sich nach 3 Jahren nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten um DM 0,50 pro m2 Wohnfläche, nach weiteren 3 Jahren abermals um 0,50 pro m2 Wohnfläche ab."

Die Kl. trägt vor, bei den zwischenzeitlich erfolgten "ordentlichen" Mieterhöhungsverlangen sei versehentlich der bereits mietvertraglich vereinbarte Subventionsabbau ab dem 1. Juli 1984 um 0,50 DM/m2 monatlich und ab dem 1. Juli 1987 um weitere 0,50 DM/m2 monatlich unberücksichtigt ge-blieben. Mit der Klage macht sie einen Nachzahlungsbetrag für die Zeit vom 1. Juli 1984 bis 30. September 1989 in Höhe von 2.999,39 DM geltend.

Die Bekl. begehrt die Klageabweisung und leugnet eine Nachzahlungsverpflichtung. Ferner begehrt sie Prozeßkostenhilfe zur Verteidigung gegen diese Klage.

Das AG hat Prozeßkostenhilfe nur zur Verteidigung gegen die Klage in Höhe von 1.137,11 DM bewilligt (und eine Ratenzahlungsverpflichtung angeordnet). Aus der Begründung ergibt sich, daß grundsätzlich eine Nachzahlungsverpflichtung der Bekl. bestehe, die Nachforderung könne aber nur rückwirkend auf das der Aufforderung zur Nachzahlung vorangegangene Jahr erfolgen. Es handele sich nicht um eine Staffelmietvereinbarung, da es bereits an konkreten Daten zur Zahlung eines konkreten neuen Mietzinses fehle. Daß die Erhöhung der Miete um den Wegfall der WBK-Zuschüs-se zulässig sei, ergebe sich unabhängig von der Höhe des im übrigen preisrechtlich zulässigen Ausgangsmietzinses aus der Vergleichbarkeit des vorliegenden Falles mit ebenfalls preisgebundenen, öffentlich geförderten Neubauwohnungen und der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung unter Heranziehung der Förderbeträge.

Der Bekl. war Prozeßkostenhilfe zur Verteidigung gegen die gesamte Klage zu gewähren, da ihre Rechtsverteidigung insofern hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.

Da die Einordnung einer Miete für eine Wohnung, die mit Förderungsmitteln aus dem Zukunfts Investitions-Programm (ZIP) modernisiert und instand gesetzt worden ist, nicht ausdrücklich geregelt ist, mag die vom Amtsgericht angenommene Vergleichbarkeit mit ebenfalls preisgebundenen, öffentlich geförderten Neubauwohnungen zwar durchaus erwägenswert sein. Dennoch vermag sich die Kammer diesen Überlegungen aus folgenden Gründen nicht anzuschließen:

Bei der Wohnung der Bekl. handelt es sich um ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum, der allerdings ab 1. Januar 1988 dem GVW Berlin unterliegt. Die Miete bis zum 1. Januar 1988 war preisgebunden. Wurde die Wohnung modernisiert, konnte unter bestimmten Voraussetzungen ein Modernisierungszuschlag nach der Altbaumietenverordnung genommen werden, der ggf. von der Preisstelle für Mieten überprüft werden konnte. Dieser Weg ist vorliegend nicht eingeschlagen worden, sondern die Woh-nung ist mit öffentlichen Mitteln modernisiert und instand gesetzt worden. Dadurch wird jedoch die bisherige Altbauwohnung nicht, jedenfalls nicht ohne weiteres, zu einer Neubauwohnung, die preisfrei ist oder auf die die Vorschriften der Neubaumietenverordnung oder vergleichbare Vorschriften Anwendung finden. Denn nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann anstelle der bisherigen Altbauwohnung eine neu geschaffene Neubauwohnung zugrunde gelegt werden. Hier greift das Zweite Wohnungsbaugesetz ein, das im einzelnen vorschreibt, unter welchen Voraussetzungen neuer Wohnraum geschaffen werden kann. So definiert § 2 Zweites Wohnungsbaugesetz den Wohnungsbau mit Schaffung von Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude. Nur der auf diese Weise geschaffene Wohnraum ist neu geschaffen im Sinne des Gesetzes. Beide Parteien gehen vorliegend nicht davon aus, und es ist auch sonst nicht ersichtlich, daß für die Wohnung der Bekl. das Zweite Wohnungsbaugesetz Anwendung finden könnte.

Das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz) gibt keine Regelung, ob und inwiefern eine bisherige Altbauwohnung nach Modernisierung eine andere rechtliche Einordnung erfahren kann. Lediglich in § 14 des genannten Gesetzes ist eine Regelung für die Miete einer nicht preisgebundenen Wohnung geregelt, für die Mittel zur Förderung der Modernisierung bewilligt worden sind. In § 28 ModEnG ist eine Ermächtigung zur Änderung der Altbaumietenverordnung aufgenommen. Dementsprechend ist auch § 11 Altbaumietenverordnung geändert worden und in dessen Absatz 3 geregelt, inwiefern sich der Modernisierungszuschlag nach Abs. 1 aufgrund öffentlicher Mittel senkt. Vorliegend ist nicht danach verfahren worden. Vielmehr ist - wie die Kl. nach Auflage der Kammer mitgeteilt hat -, zwischen ihr und dem Land Berlin, vertreten durch den Senator für Bau- und Wohnungswesen, ein Mo-dernisierungsvertrag geschlossen worden, in dem die Kl. verpflichtet wur-de, nur eine bestimmte Miete/m2 von dem Mieter zu verlangen. Dieser Vertrag gilt naturgemäß nur zwischen den Vertragsparteien, so zwischen der Kl. und dem Land Berlin, hat jedoch keine - unmittelbaren - Auswirkungen auf die Bekl. als Mieterin. Deren Miete richtet sich bis zum 31. Dezember 1987 nach dem geltenden Preisrecht, danach nach dem GVW Berlin. Die Kl. darf daher von der Bekl. bis zu diesem "Stichtag" nur die preisrechtlich zulässige Miete nehmen, die ggf. einen Modernisierungszuschlag enthalten könnte. Inwiefern die zwischen der Kl. und dem Land Berlin festgeschriebene Miete sogar niedriger ist als die preisrechtlich zulässige Miete incl. Modernisierungszuschlag, ist nicht ersichtlich. Es ist jedoch auch nicht ausgeschlossen, daß die in dem Modernisierungsvertrag festgehaltene Miete höher ist als die preisrechtlich zulässige Miete incl. Modernisierungszuschlag. Jedenfalls kann der Erhöhungsbetrag von 0,50 DM/m2 nicht oh-ne weiteres gefordert werden, da nicht ersichtlich ist, ob er preisrechtlich zulässig ist. Für die Zeit nach dem 1. Januar 1988 gilt ohnehin das GVW Berlin. Eine entsprechende Mieterhöhungserklärung liegt nicht vor.

Unter diesen Voraussetzungen dürfte die Klage auf Nachzahlung der "ver-sehentlich" nicht geforderten Beträge des Subventionsabbaues nicht schlüssig sein.