Altbau Berlin

Altbau Berlin; Wertverbesserungszuschlag

Das Erstreiten eines Feststellungsurteils, wonach der Vermieter zu Unrecht erhobene Wertverbesserungszuschläge zurückzuzahlen hat, reicht nicht aus, die Voraussetzungen der Geltendmachung im Sinne des § 6 Abs. 2 GVW zu erfüllen.

Die Berufung der Bekl. ist begründet, denn der Kl. hat gegen sie keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Zeit von April 1986 bis November 1987. Zwar ist dieser Anspruch nicht verjährt, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, der Kl. ist aber mit der Geltendmachung dieser Forderung gem. § 6 Abs. 2 Satz 3 GVW ausgeschlossen. Er hätte danach innerhalb von 6 Monaten nach Bestandskraft des Preisstellenbescheides vom 14. August 1990 in der Form des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 21. Oktober 1991 den Anspruch auf Rückzahlung geltend machen müssen. Zwar hat der Kl. bereits im Jahre 1987 ein Feststellungsurteil über die Rückzahlungsverpflichtung der Bekl. erstritten - AG Tiergarten 8 C 34/87 -, dies reicht aber für eine Geltendmachung des Anspruchs gem. § 6 GVW nach Überzeugung der Kammer nicht aus. Mit der Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 GVW wollte der Gesetzgeber sicherstellen, daß Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, hinsichtlich derer am 1. Januar 1988 noch ein Preisstellenverfahren anhängig war, nach Abschluß dieses Verfahrens auch zivilrechtlich einer alsbaldigen Klärung und einem Abschluß zugeführt würden. Um diesem Zweck zu genügen, ist nach Ansicht der Kammer die Tatbestandsvoraussetzung des "Geltendmachens" im Sinne des § 6 Abs. 2 GVW dahingehend auszulegen, daß der Mieter in der sechsmonatigen Frist nunmehr mit seiner Forderung, und zwar in bezifferter Form, konkret an den Vermieter herantreten muß. Dafür spricht auch die Anknüpfung der Frist an die Bestandskraft des Preisstellenbescheides, denn allein in diesem wird verbindlich über die Höhe der Miete bzw. des Modernisierungszuschlages entschieden, d. h. erst mit dessen Bestandskraft steht die preisrechtliche Zulässigkeit einer Miete bzw. eines Modernisierungszuschlages fest. Wenn aber der Gesetzgeber nach feststehender Höhe dieses Betrages verlangt, daß die Mietvertragsparteien danach in einer angemessenen Frist ihre Ansprüche geltend machen sollen, um den Rechtsfrieden und die Rechtssicherheit in diesem Punkt innerhalb des Mietverhältnisses sicherzustellen, so erfordert dies, daß der Anspruch nunmehr auch betragsmäßig in bestimmter Höhe und für eine bestimmte Zeit geltend gemacht wird.

Zwar ist dem Amtsgericht einzuräumen, daß das Erstreiten eines Urteils grundsätzlich mehr ist als allein die formlose Geltendmachung, die § 6 Abs. 2 GVW verlangt, dies ist aber dann nicht der Fall, wenn - wie hier - das Feststellungsurteil, das keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat, die Ansprüche der Parteien bis zur Verjährung in 30 Jahren in der Schwebe läßt. Im Hinblick auf das o. g. gesetzgeberische Ziel reicht daher das Erstreiten eines Feststellungsurteils nicht aus, um die Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 GVW zu erfüllen.

Die Preisbindung in West-Berlin ist schon seit dem 31. Dezember 1987 beendet; die Preisstellenverfahren über die Höhe des Wertverbesserungszuschlags sind jedoch bei den Verwaltungsgerichten noch immer nicht alle abschließend entschieden. Nach § 6 GVW, der wohl analog weiter angewendet werden muß, hat der Mieter nach Abschluß eines solchen Verfahrens innerhalb von sechs Monaten formlos seine Ansprüche geltend zu machen. Fraglich ist, ob dies nicht nötig ist, wenn vorher schon ein rechtskräftiges Feststellungsurteil über eine Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters ergangen ist. Immerhin ist nach einhelliger Rechtsprechung auch ein Feststellungsurteil geeignet, die Verjährung zu unterbrechen.

In seinem Urteil vom 2. Dezember 1994 meinte das Landgericht Berlin, der Mieter müsse in jedem Fall konkret seine Ansprüche in bezifferter Form geltend machen. Das werde durch ein früheres Feststellungsurteil nicht ersetzt.