Altbau Berlin

Altbau Berlin; Bestandsschutz; Mietpreisüberhöhung

1. Eine bislang preisrechtlich zulässige Miete genießt auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz und kann nicht im Hinblick auf § 5 Wirtschaftsstrafgesetz unzulässig bzw. teilweise unzulässig werden.

2. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß es sich bei der bisherigen Miete im Sinne von § 3 GVW auch um die preisrechtlich zulässige Miete handelt, denn es kann nicht - jedenfalls nicht ohne weiteres - unterstellt werden, daß ein Vermieter eine preisrechtlich unzulässige Miete verlangt hat.

Die Kl. mietete von der Bekl. laut Mietvertrag vom 7. Juli 1988 eine 2 1/2-Zimmer Altbauwohnung für eine Brutto-Kaltmiete von 585,81 DM bei einer Wohnungsgröße von 62,99 qm, was einen Preis von 9,30 DM/qm ausmacht. Nach dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnungen bezugsfertig bis 1918) laut Feld H 4 im Höchstbetrag 6,80 DM/qm. Wegen gestiegener Betriebskosten erhöhte die Bekl. den Mietzins ab 1. November 1988 um einen Betrag von 28,98 DM. Der Vormieter der Kl. zahlte eine Brutto-Kaltmiete von 514,83 DM.

Mit der Klage hat die Kl. die Rückzahlung überzahlter Mieten geltend gemacht, soweit sie mehr als 20 % über dem Höchstbetrag laut Mietspiegelwert liegen, wobei sie die Miete wie folgt berechnet hat: 6,80 DM x 62,99 qm = 428,33 + 20 % = 513,99 DM. Sie hat auch die Feststellung beantragt, daß die Miete nicht den Betrag von 513,99 DM, hilfsweise von 566,81 DM (bisherige Miete von 514,83 DM + 10 %) überschreite.

Die Bekl. hat geltend gemacht, daß in der jetzigen Miete ein Modernisierungszuschlag von 18,33 DM für den Einbau eines Kachelbades vom Vor-mieter enthalten sei, das sie, die Bekl., unter Verzicht auf Schönheitsreparaturen im Werte von 2000,- DM übernommen habe.

Das Amtsgericht hat die Bekl. im wesentlichen antragsgemäß verurteilt und dabei die Ansicht vertreten, eine monatliche Miete von mehr als 513,99 DM (zuzüglich 28,98 DM Betriebskostenerhöhung ab November 1988) verstoße gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG).

Die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. ist zulässig, hat jedoch im we-sentlichen keinen Erfolg.

Die Brutto-Kaltmiete der Bekl. betrug bis November 1988 514,83 DM, unter Berücksichtigung der Betriebskostenerhöhung ab November 1988 543,80 DM.

Nach § 3 GVW darf bei Abschluß eines Mietvertrages nach dem 1.1.1988, also nach Wegfall der Preisbindung und mit dem Inkrafttreten des GVW-Bln, der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins ... nicht um mehr als 10 % übersteigen. Dabei ist unter bisherigem Mietzins der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins zu verstehen, unabhängig davon, ob dieser preisrechtlich zulässig war oder nicht (vgl. dazu die ständig von der Kammer vertretene Mei-nung GE 1989/1082). Damit ist eine Art Stichtagsmietenregelung getroffen (vgl. auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW, Rdn. 2). Danach wäre die Miete der Bekl. zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit 514,83 DM + 10 % = 566,31 DM zu berech-nen. Mit dem Amtsgericht und seinem angefochtenen Urteil sieht auch die Kammer eine Betriebskostenerhöhung ab November 1988 von 28,98 DM als zulässig an, so daß sich die Miete dann weiter entsprechend erhöht hät-te. An dieser Stelle sei sogleich vermerkt, daß die Kammer mit dem Amts-gericht auch meint, daß eine weitere Erhöhung der Miete um 18,33 DM wegen umgelegter Kosten für Badarbeiten jedenfalls nicht eintreten kann. Es handelt sich nicht um von dem Vermieter durchgeführte bauliche Maßnahmen, sondern um die Übernahme einer vom Mieter durchgeführten Modernisierung. Abgesehen davon fehlt jede nähere Darlegung über die durchgeführten Maßnahmen im einzelnen und über deren Preis und Wert, so daß ohnehin der Erhöhungsbetrag nicht nachvollziehbar ist. Jedenfalls ist der Betrag, den die Bekl. dem Vormieter gezahlt hat, nicht als der entsprechende Betrag für die baulichen Maßnahmen nach § 3 MHG anzusehen.

Die Bekl. kann indes die rechnerisch nach § 3 GVW zu ermittelnde Miete von 566,31 DM nicht zugrundelegen, da sie gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstößt und die Miete teilweise in Anwendung des § 134 BGB unzu-lässig ist. Nach § 5 WiStG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen unange-messen hohe Entgelte fordert, wobei unangemessen hoch solche Entgelte sind, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an ver-gleichbaren Räumen die üblichen Entgelte nicht unwesentlich übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Ver-mietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ... vereinbart worden sind. Die Rechtsprechung legt die so-genannte Wesentlichkeitsgrenze seit längerem bei 20 % oberhalb der orts-üblichen Vergleichsmieten fest (vgl. OLG Stuttgart in GE 1981, 867). Grundsätzlich hat sich die Kammer dieser Wesentlichkeitsgrenze mit 20 %, bei deren Überschreiten jedenfalls ein objektiver Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt, ausdrücklich angeschlossen (vgl. GE 89, 91). Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt vorliegend unstreitig 428,33 DM, wobei die Parteien übereinstimmend von dem Höchstbetrag des entsprechenden Mietspiegelfeldes ausgehen. Die höchstzulässige Miete unter Berücksichtigung des § 5 WiStG betrüge demnach 428,33 DM + 20 % = 513,99 DM. Entgegen der Meinung der Bekl. und des Amtsgerichts in seinem angefochtenen Urteil braucht die Bekl. als Vermieterin ihre Mietforderung nicht auf diesen Betrag zu reduzieren, sondern kann jedenfalls den vom Vormieter gezahlten Betrag von 514,83 DM verlangen.

Insofern vertritt die Kammer die Ansicht, daß eine bislang preisrechtlich zu-lässige Miete auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz genießt und nicht im Hinblick auf § 5 WiStG unzulässig bzw. teilweise unzulässig werden kann. Die Frage ist allerdings im Schrifttum umstritten. Die Kammer hat dazu in einem Beschluß vom 7. Dezember 1989 zu 62 T 162/89, in dem es allerdings um einen sogenannten Altfall eines vor dem 1.1.1988 begründeten Mietverhältnisses geht, das noch andauert, wie folgt ausgeführt: "Beuermann (Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 WiStG, Rdn. 42) und auch Emmerich (Emmerich/Sonnenschein, Miete 4. Aufl., 1988, Rdn. 5 und Rdn. 7 zu § 5 GVW) und Macie jewski (Berliner Altbaumietpreisrecht 1988, Rdn. 234) meinen, daß ein Bestandsschutz für Altverträge hätte vom Gesetzgeber im GVW-Bln ausdrücklich vorgenommen werden müssen. Nach dem Rechtsgedanken des Art. 171 EGBGB sei bei einer Gesetzesänderung das Mietverhältnis in Zukunft nach den danach (jetzt) geltenden Vorschriften zu behandeln. Wenn nach dem neuen Recht eine Mietzahlung ordnungswidrig sei, könne sie nicht mehr gefordert werden. Ein Vermieter müsse deswegen laufend überprüfen, "welchen angemessenen Mietzins er jeweils ohne Konflikt mit der Wirtschaftsordnung anzunehmen berechtigt ist" (so Schmidt Futterer/Blank D 32). Dieser Ansicht ist sicher für eine etwaige Mieterhöhung zu fol-gen, die auf der bisher preisrechtlich zulässigen Miete aufbaut und die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschreitet. Die preisrechtlich zulässige Miete genießt jedoch Bestandsschutz. Hierbei folgt die Kammer der schon vor Inkrafttreten des GVW-Berlin geäußerten Ansicht von Müller (vgl. GE 1987/1014 ff.). Beuermann ist Recht zu geben, daß das GVW-Berlin ausdrücklich einen Bestandsschutz für Altverträge nicht vorsieht. Dies war jedoch auch gar nicht notwendig, da die Vorschriften des GVW (in Kenntnis der Regelung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz) von einer Fortwirkung der preisrechtlich zulässigen Miete ausgehen. Eine Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 2 GVW baut auf der bisherigen Miete auf; nach § 5 GVW wird (sogar) eine vor dem 1. Januar 1988 getroffene unwirksame Vereinbarung über den Mietzins im Rahmen des § 3 GVW wirksam. Die gesamte Neuregelung nach dem 1. Januar 1988 basiert auf den bisherigen Mieten und nimmt sie zum Ausgangspunkt der weiteren Mietzinsentwicklung. Das beweist z. B. auch die Regelung zur Mietzinsvereinbarung bei Neuverträgen nach dem 1.1.1988, die sich im gewissen Rahmen an der Miete für die entsprechende Wohnung vor dem 1.1.1988 zu orientieren hat.

Im übrigen ist der angeführte Bestandsschutz für die preisrechtlich zulässi-ge Miete auch verfassungsrechtlich zu begründen (worauf auch Müller in GE 1987/1019) hinweist. Würde man meinen, das GVW biete keinen Be-standsschutz, nunmehr greife die Regelung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz auch mit der Maßgabe, daß die bisher preisrechtlich zulässige Miete bei Erfüllung der entsprechenden Tatbestandsmerkmale herabgesetzt werden müsse, würde das GVW eine Rückwirkung haben. Da es sich um nicht abgeschlossene Tatbestände handelt, müßte man von einer unechten Rückwirkung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes sprechen. Eine derartige unechte Rückwirkung ist zwar grundsätzlich zulässig, steht jedoch unter der Einschränkung, daß der Vertrauensschutz des betroffenen Bürgers gewährt sein muß. Die unechte Rückwirkung ist dann unzulässig, wenn bei der gebotenen Abwägung der Interessen des einzelnen mit denen der Allgemeinheit das Vertrauen in eine bestimmte Gesetzeslage schutzwürdig ist. Dies nimmt die Kammer in den Fällen der vorliegenden Art an. Ein Vermieter war in der Zeit der Preisbindung vor dem 31. Dezember 1987 gehalten, nur Mieten zu nehmen, die vom Gesetzgeber zugelassen waren. Eine Mietpreisentwicklung nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten war nicht möglich. Darüber hinaus konnte ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen Investitionen (z. B. Modernisierungen) durchführen und die Kosten auf die Miete entsprechend den gesetzlichen Vorschriften umlegen. Insofern ist der Bestandsschutz jetzt ein Gegengewicht zu der bislang bestehenden Preisbindung.

Mit dieser Ansicht setzt sich die Kammer nicht in Gegensatz zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (vgl. NJW 1988/2529). Vorliegend handelt es sich nicht um eine Subventionierung, mit deren Fortwirkung nicht uneingeschränkt gerechnet werden kann, sondern um den Vertrauensschutz bzgl. einer gesetzmäßig zustande gekommenen Miete. Ein Vermieter, der bislang nur die gesetzlich zulässigen Mieten verlangen durfte, erscheint schutzwürdig dahingehend, daß er jedenfalls noch diese Miete verlangen darf.

Die Kammer ist auch der Meinung, daß die vorliegende Entscheidung nicht im Gegensatz zu dem Beschluß des OLG Stuttgart vom 30. September 1988 (vgl. GE 1988/1109, 1111) steht. Dort ist ausgeführt, daß durch die Verweisung in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz auf die Kostenmiete vermieden werden solle, daß ein Vermieter von preisgebundenem Wohnraum, der die Kostenmiete bisher erhalten hatte, nach Wegfall der Preisbindung sich plötzlich der Unwirksamkeit seiner Mietpreisvereinbarung ausgesetzt sieht. Es ist schon zweifelhaft, ob aus dieser Formulierung eine allgemeine An-sicht gefolgert werden kann. Jedenfalls ist die Entscheidung zu einem ganz anderen Sachverhalt erfolgt und ist somit nicht für die vorliegende Frage erheblich.

Diese Ausführungen sind auch auf den Fall eines Neuabschlusses nach dem 1. Januar 1988 zu übertragen, so daß auch hier der Vermieter jeden-falls die bisher preisrechtlich zulässige Miete verlangen kann. Nun spricht allerdings § 3 GVW von der bisherigen Miete, ohne daß es - wie schon ausgeführt - auf die preisrechtliche Zulässigkeit ankommt. Grundsätzlich ist jedoch davon auszugehen, daß es sich bei der bisherigen Miete auch um die preisrechtlich zulässige Miete handelt, denn es kann nicht - jedenfalls nicht ohne weiteres - unterstellt werden, daß ein Vermieter einen Preisverstoß begangen und eine preisrechtlich unzulässige Miete verlangt hat. Es wäre Sache des Mieters in einem Rückforderungsrechtsstreit wie dem vorliegenden, darzulegen und ggf. zu beweisen, daß die bisherige Miete nicht preisrechtlich zulässig war. Ob für den Fall eines sich rechnerisch ergebenden Verstoßes gegen § 5 WiStG der Mieter entgegen der sonst für § 3 GVW maßgeblichen Rechtsprechung auch einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete hat, braucht die Kammer vorliegend nicht zu entscheiden, da insofern kein entsprechender Vortrag vorliegt und auch sonst nicht ersichtlich ist, daß die bisherige Miete von 514,83 DM preisrechtswidrig ist. Die Bekl. kann daher jedenfalls von der Kl. den Betrag von 514,83 DM verlangen, da dieser Be trag bestandsgeschützt ist.

Den Erhöhungsbetrag des § 3 GVW kann die Bekl. als Vermieterin allerdings nicht geltend machen, weil insofern ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt, der eine Mieterhöhung über die Wesentlichkeitsgrenze verbietet. Denn die Vorschriften des GVW im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Betrachtung garantieren nur den bisher preisrechtlich zulässigen Mietzins, geben nicht die Möglichkeit der Erhöhung der Miete entgegen § 5 WiStG, der insofern (weiter) einschränkend wirkt (vgl. auch Müller, a.a.O., Seite 1020). Somit hat es bei der Miete von 514,83 DM zu verbleiben, die sich ab November 1988 wegen der gestiegenen Betriebskosten erhöht hat.

Die Bekl. hat in der Zeit von Juli 1988 bis Februar 1989 insgesamt einen Betrag von 4.802,40 DM gezahlt. Sie hätte jedoch nur zu zahlen gehabt 4 x 514,83 DM und 4 x 543,80 DM, insgesamt demnach 4.234,52 DM, so daß sich ein Rückforderungsanspruch von 567,88 DM ergibt.