Altbau Berlin

Altbau Berlin; Preisstellenbescheid

1. Der Preisstellenbescheid nach § 11 Abs. 6 AMVOB bindet das Zivilgericht nach Grund und Höhe.

2. Zur Frage, inwieweit das Außerkrafttreten des Mietpreisrechtes für Altbauwohnungen Wirkungen auf Bescheide nach § 11 Abs. 6 AMVOB entfaltet.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zunächst zu Recht verurteilt, an die Kl. 5.406,85 DM nebst Zinsen zurückzuzahlen, denn der von den Kl. in der Zeit von September 1986 bis Januar 1988 in der vertraglich vereinbarten Höhe an die Bekl. gezahlte Wertverbesserungszuschlag ("vorläufiger Modernisierungszuschlag", 318,05 DM) ist in voller Höhe preisrechtlich unzulässig gewesen (vgl. § 26 Abs. 2 I. BMG), so daß die Bekl. gemäß § 30 Abs. 1 I. BMG i. V. m. den §§ 812 ff. BGB und für Januar 1988 unmittelbar aus den §§ 812 ff. BGB zur Rückzahlung verpflichtet sind.

Insbesondere steht nach der Entscheidung des Bezirksamtes vom 14. September 1987 fest, daß der vertraglich mit 318,05 DM als "vorläufig" vereinbarte Wertverbesserungszuschlag von den Kl. nicht verschuldet wird, denn das Bezirksamt hat im vorgenannten Bescheid den insoweit preisrechtlich zugelassenen Wertverbesserungszuschlag im Verfahren gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB bestandskräftig auf Null festgesetzt.

An diesen Bescheid ist das Zivilgericht, also auch die erkennende Berufungskammer, nach überwiegender Auffassung nach Grund und Höhe gebunden (vgl. Landgericht Berlin, Zivilkammer 61 in DAS GRUNDEIGENTUM 1987 Seite 1159, Landgericht Berlin, Zivilkammer 62 in DAS GRUNDEIGENTUM 1987 Seite 139, Amtsgericht Schöneberg in DAS GRUNDEIGENTUM 1985 Seite 939 ff. und Graul in DAS GRUNDEIGENTUM 1984 Seite 846 ff.).

Hieran hält die Kammer fest, denn wenn zwischen den Mietvertragsparteien in der Zeit der Preisbindung für Altbauwohnraum Streit über die Erhebung eines Wertverbesserungszuschlages bestanden hat, hatte gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB die Preis-stelle für Mieten nicht nur über die Höhe, sondern auch über den Grund des verlangten Zuschlages zu entscheiden. Hieran hatte sich durch die Neufassung des § 11 Abs. 6 AMVOB durch Artikel 6 Nr. 1 der 2. Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 nichts geändert. Dies ergibt sich schon daraus, daß die Preisstelle für Mieten einen Wertverbesserungszuschlag nur dann festsetzen konnte, wenn sie die Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 AMVOB für gegeben hielt, an-derenfalls lehnte die Preisstelle die Festsetzung eines Zuschlages ab. Die Preisstelle für Mieten hatte im Rahmen der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages zu prüfen, ob es sich bei der zugrundeliegenden Maßnahme um eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB handelt oder nicht. Mithin obliegt den Zivilgerichten nur die Prüfung, ob der von der Preisstelle festgesetzte Erhöhungsbetrag wirksam in das Mietverhältnis der Parteien eingeführt worden ist, ferner die Prüfung, ob die rechtlich als Modernisierungsmaßnahme einzuordnende Bautätigkeit mit dem Zeitpunkt der verlangten Mieterhöhung fertiggestellt und dem Mieter funktionsfähig überlassen war.

Die von den Bekl. zur Begründung ihrer Rechtsauffassung weiter angeführte Entscheidung des Landgerichts Berlin in DAS GRUNDEIGENTUM 1984 Seite 181 betrifft lediglich die für de Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerhebliche Rechtsfrage, ob der Mieter bei einem vertraglich vereinbarten Wertverbesserungszuschlag bis zur rechtskräftigen (verwaltungsgerichtlichen) Entscheidung im Anschluß an das Verfahren gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB zur vollen Mietzahlung verpflichtet bleibt.

Schließlich hat das Amtsgericht auch nicht die rechtliche Bedeutung der unstreitigen Bestandskraft der Entscheidung der Preisbehörde vom 15. September 1987 verkannt. Insbesondere handelt es sich nicht um eine bloß formelle Entscheidung, mit der der in Höhe von 318,05 DM verlangte Wertverbesserungszuschlag als "derzeit preisrechtlich unzulässig" festgestellt worden war, sondern das Bezirksamt hat den Wertverbesserungszuschlag nach Prüfung in der Sache als materiell preisrechtlich unzulässig festgestellt und auf Null festgesetzt, weil die erforderlichen Nachweisungen von der Vermieterseite nicht beigebracht worden waren. Insoweit ist die Rechtsla-ge nicht anders zu beurteilen, als bei einer vom Zivilgericht deshalb als unbegründet (unschlüssig) abgewiesenen Klage, weil der Kl. für den Bestand des behaupteten Klageanspruchs nicht hinreichend vorgetragen hatte.

Ferner rechtfertigt sich aus den ebenfalls bereits vom Amtsgericht dargestellten Gründen eine abweichende Burteilung auch nicht aus der Tatsache der Aufhebung der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen zum 1. Januar 1988 und der Geltung der hier maßgeblichen Übergangsvorschriften des GVW (vgl. §§ 6, 7 GVW).

So betrifft die Regelung des § 6 GVW nach ihrem eindeutigen Wortlaut nur solche Verfahren - hier gemäß § 11 AMVOB -, die am 1. Januar 1988 aufgrund der bis zum 31. Dezember 1987 geltenden Vorschriften noch nicht unanfechtbar geworden wa-ren. Dies ist aber vorliegend - unstreitig - gerade nicht der Fall.

Die Regelung in § 7 Abs. 2 GVW betrifft ebenfalls einen abweichenden Sachverhalt, denn § 7 Abs. 2 GVW setzt voraus, daß eine Mieterhöhung wegen bis zum 31. De-zember 1987 durchgeführter baulicher Maßnahmen bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht geltend gemacht worden ist. Im übrigen könnte eine hierauf gestützte Mieterhöhungserklärung der Bekl. gemäß § 3 MHG jedenfalls für den streitgegenständlichen Rückforderungszeitraum keine Wirksamkeit erlangen (vgl. § 3 Abs. 4 MHG), so daß sie jedenfalls für den Zahlungsanspruch unerheblich bliebe.

Darüber hinaus können auch die Ausführungen der Bekl. zu § 51 Verwaltungsverfahrensgesetz nicht überzeugen.

Dabei kann nach Auffassung der Kammer dahinstehen, ob die Bekl. nicht auch noch nach dem 1. Januar 1988 gemäß § 51 Verwaltungsverfahrensgesetz hätten vorgehen können und müssen, wobei der jetzt als möglich behauptete Antrag auf "Wiederaufgreifen des Verfahrens" ein sogenanntes Altverfahren betroffen hätte, für das die Zuständigkeit gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB bei der ursprünglichen Antragstellung bestanden hatte und wohl auch für den Antrag gemäß § 51 Verwaltungsverfahrensgesetz fortbestanden haben dürfte.

Die Ausführungen der Bekl. zu § 51 Verwaltungsverfahrensgesetz können aber aus den zutreffenden Argumenten der Berufungserwiderung schon deshalb nicht überzeugen, weil vorliegend nichts dafür ersichtlich ist, daß die Bekl. ihr jetziges Vorbringen, wonach ihnen ihr Rechtsvorgänger trotz Aufforderung die Unterlagen über die durchgeführten Modernisierungsarbeiten bezüglich des in Höhe von 318,05 DM streitgegenständlichen Wertverbesserungszuschlages erst im Januar 1988 zur Ver-fügung gestellt hatte, nicht schon im Widerspruchsverfahren gegen den am 29. Sep-tember 1987 zugestellten Bescheid vom 4. September 1987 hätten geltend machen können. Vorliegend erscheint es "grob schuldhaft", daß die Vermieterseite nicht innerhalb der Widerspruchsfrist gegen den Bescheid vom 14. September 1987 Widerspruch eingelegt hat, obwohl ihr die angeforderten Unterlagen noch nicht vorgelegen haben sollen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil für die Vermieter unter Beachtung der Mitwirkungspflicht gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 Verwaltungsverfahrensgesetz die Möglichkeit, aber auch die Verpflichtung bestanden hätte, jedenfalls die Widerspruchsbehörde auf die vorhandenen und zumindest beschaffbaren Unterlagen zum Nachweis des geforderten Wertverbesserungszuschlages hinzuweisen (vgl. Kopp, Verwaltungsverfahrensgesetz, Anm. 30 zu § 51).

Damit konnte die Berufung der Bekl. bezüglich der Zahlungsverurteilung keinen Erfolg haben.

Gleiches gilt bezüglich der Berufung im Klageantrag zu 1., wonach auf der Grundlage des angefochtenen Urteils festgestellt wird, daß die Bekl. insoweit nicht berechtigt sind, für die Wohnung einen Modernisierungszuschlag zu erheben, als dies Gegenstand des durch Bescheid des Bezirksamts vom 14. September 1987 abgeschlossenen Verfahrens war.

Insoweit nimmt die Kammer insgesamt auf die vorstehenden Ausführungen Bezug, wobei zwischen den Parteien unstreitig ist, daß sich die vorgenannte Feststellung auf eben die Modernisierungsmaßnahme bezieht, die in dem Mieterhöhungsschreiben vom 3. Februar 1988 nebst Anlagen aufgeführt sind und als solche auch Grundlage des Verfahrens vor der Mietpreisstelle waren. Die Unbegründetheit des Feststellungsantrages rechtfertigt sich zur Überzeugung der Kammer auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 7 Abs. 2 GVW. Anhaltspunkte dafür, die Formulierung "nichts geltend gemacht" mit "nicht mit Erfolg geltend gemacht, weil von der Verwaltungsbehörde auf Null festgesetzt" gleichzusetzen, sind nach Auffassung der Kammer nicht ersichtlich. Nach alledem war daher - wie geschehen - zu erkennen.