Altbau Berlin

Altbau Berlin; Mietpreisüberhöhung; Bestandsschutz, Mietrückzahlungsanspruch

1. Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung in West-Berlin wegen einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG setzt voraus, daß die am 31. Dezember 1987 geforderte Miete preisrechtlich unzulässig war.

2. An diesem Bestandsschutz nehmen auch nach Aufhebung der Preisbindung abgeschlossene Mietverträge teil.

Der Bekl. ist zur Rückzahlung überzahlter Miete derzeit nicht verpflichtet. Denn die Kl. haben die tatbestandlichen Voraussetzungen eines entsprechenden Rückerstattungsanspruchs gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 134, 139 BGB i. V. m. § 5 WiStG nicht ausreichend dargetan.

Nach der von der Kammer in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung (vgl. Urteil vom 11. Dezember 1989 zu 62 S 235/89 = GE 1990, 103; Urteil vom 9. Dezember 1991 zu 62 S 512/90 = GE 1992, 211) ist der Mieter, der von dem Vermieter wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG die Rückerstattung überzahlter Mieten fordert, nach den allgemeinen Grundsätzen dafür darlegungs- und beweispflichtig, daß die vom Vermieter geforderte Miete preisrechtlich unzulässig ist. Dies folgt daraus, daß nach Ansicht der Kammer die preisrechtlich zulässige Miete per 31. Dezember 1987 Bestandsschutz genießt, einschließlich der Zuschläge nach den §§ 3 und 5 MHG; diese Miete kann vom Vermieter zulässigerweise verlangt werden, auch wenn die Grenze des § 5 WiStG überschritten sein sollte. An diesem Bestandsschutz nehmen entgegen der Auffassung der Kl. auch Mietverträge teil, die wie der vorliegende nach dem 31. Dezember 1987 abgeschlossen worden sind.

Dem liegt der Gedanke zugrunde, daß bei Altbauwohnungen die bisherigen Mieten durch Preisvorschriften begrenzt und einer marktwirtschaftlichen Entwicklung nicht zugänglich waren; die Miete ist in diesem Bereich vom Niveau her niedriger als die ortsüblichen Vergleichsmieten im preisfreien Wohnraum, die sich marktwirtschaftlich entwickelt haben. Wenn dem Vermieter durch §§ 3 und 4 MHG aber die Möglichkeit gegeben werden soll, tatsächlich entstandene Kosten und Aufwendungen auf die ohnehin relativ niedrige Miete umzulegen, kann dies nicht im nachhinein durch § 5 WiStG wieder relativiert werden.

Die Kammer ist hierbei nicht an den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 19. August 1983 - 3 RE-Miet 3/83 = NJW 1984, 62 - gebunden, da im dortigen Fall keine Miete zugrunde lag, die bislang preisgebunden war und für die jetzt das MHG in der durch das GVW Berlin relativierten Form maßgeblich ist.

Vorliegend waren die Kl. aufgrund der - von ihnen nicht substantiiert bestrittenen - ehemaligen Preisbindung der modernisierten Altbauwohnung zur Begründung ihres Rückzahlungsverlangens nach alldem verpflichtet, zunächst die bestandsgeschützte, preisrechtlich zulässige Miete zu ermitteln und im Prozeß vorzutragen. Erforderlichenfalls hätte dazu vom Vermieter Auskunft über die Mietzinsentwicklung - auch im Wege der Klage - verlangt werden müssen.

Da jedoch jeglicher Vortrag zur Mietzinsentwicklung fehlt, war die Klage - einschließlich der klageerweiternden Anträge auf weitere Rückzahlung bzw. Feststellung der per 1. Mai 1995 zulässigen Miethöhe - bereits aus diesem Grund unschlüssig und daher abzuweisen.

Wird die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überschritten, hat grundsätzlich der Mieter nach § 5 WiStG einen Rückzahlungsanspruch. Anders ist es bei Mieten, die noch während der Preisbindung für Altbau (bis 31. Dezember 1987) in Berlin zulässig waren. Solche Mieten können auch weiterhin gefordert werden.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 1. Juni 1995 ausgeführt, daß dies auch für Neuverträge gelte. Der Mieter, der einen Rückzahlungsanspruch durchsetzen will, muß also zunächst vom Vermieter Auskunft über die Mietzinsentwicklung seit Aufhebung der Preisbindung verlangen. Die schlichte Bezugnahme auf die jetzigen Mietspiegelwerte reicht jedenfalls nicht.