Altbau Berlin

Altbau Berlin; Kostenmiete; Öffentliche Förderung

Bei steuerbegünstigten und mit Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen geförderten Wohnungen endet die Bindung an die Kostenmiete, aber auch das Recht des Vermieters, sich auf die Kostenmiete zu berufen, ungeachtet der früheren Fassung des § 88 a II. WoBauG mit dem Ablauf der Förderung.

Im vorliegenden Fall geht es im wesentlichen um die Rechtsfrage, ob nach Auslaufen der Förderung der seit dem 15. Juli 1975 bezugsfertig gewordenen, durch Gewährung von Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen steuerbegünstigt errichteten Wohnung die Miete noch für einen weiteren Zeitraum von zwei Jahren preisgebunden ist, oder ob die Wohnung ab 1. Juli 1987 preisfrei war. Konnte im Rahmen der Preisbindung noch die Kostenmiete verlangt werden, mußten sich bei Preisfreiheit Mieterhöhungserklärungen nach dem Miethöhegesetz (MHG) richten. Eine Mieterhöhungserklärung nach MHG hat die Kl. unstreitig nicht abgegeben, sondern möchte noch aufgrund der Kostenmiete abrechnen.

Die Kammer hat in ihrer Entscheidung vom 26. November 1987 zu 62 S 108/87 (vgl. GE 88, 585) grundlegend die Ansicht vertreten, daß derartige Wohnungen mit dem Ablauf der Förderung "automatisch" preisfrei werden, demgemäß sich die Miete nach MHG richtet. Zur Begründung im einzelnen nimmt die Kammer erneut auf diese Entscheidung Bezug; sie ist auch von dem Amtsgericht angenommen worden. Die Kammer hat in einer weiteren Entscheidung vom 9. März 1989 zu 62 S 184/88 (bisher nicht veröffentlicht) erneut zu der entscheidenden Rechtsfrage Stellung genommen und seine Ansicht beibehalten. Dabei ist zu erwähnen, daß im letzteren Fall das Mietverhältnis am 1. März 1975 begann, die Förderung also auch in diesem Jahr einsetzte. Damit liegt der Fall von der Rechtslage so wie der vorliegend zu beurteilende. Die Kammer sieht keine Veranlassung, von ihrer Meinung abzurücken. Zu Recht weist die Kl. zwar darauf hin, daß § 88 a II. WoBauG Abs. 2 eine andere Fassung hatte als die zur Zeit geltende Bestimmung. Damals war die Zweckbestimmung der Wohnung auf einen Zeitraum zu befristen, der zwei Jahre nach Ablauf des Zeit-raums endet, für den sich durch die Gewährung der Mittel die laufenden Aufwendungen vermindern. Jetzt endet die Zweckbestimmung unmittelbar mit dem Zeitpunkt, mit dem die Gewährung der Mittel endet. Richtig ist auch, daß nach § 88 b II. WoBauG die geförderte Wohnung für den Zeitraum der Zweckbestimmung nur höchstens zu einem Entgelt zu vermieten ist, das die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) nicht übersteigt. Damit hängt die Entscheidung des vorliegenden Falles davon ab, ob § 88 a II. WoBauG in der damaligen oder in der jetzigen Fassung anzuwenden ist. Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Die Kammer vertritt die Ansicht, daß § 88 a in der jetzt gültigen Fassung, die auch im Juli 1987 maß-geblich war, anzuwenden ist. Dafür sind folgende Gründe maßgeblich:

1. Die Neufassung des Wohnungsbaugesetzes enthält keine Übergangsvorschriften, etwa dergestalt, daß für die bereits erteilten Förderungen das alte, zum damaligen Zeitpunkt geltende Recht anzuwenden ist. Damit ist klargestellt, daß die Neufassung vom Zeitpunkt des Inkrafttretens an maßgeblich ist.

2. Bei der Neufassung des Gesetzes handelt es sich nicht - wenn überhaupt - um eine - verschlechternde - echte Rückwirkung eines Gesetzes; jedenfalls gilt dies nicht für den vorliegenden Fall. Denn die Förderung war zum Zeitpunkt der Änderung des Gesetzes nicht abgeschlossen, so daß es sich um einen nicht abgeschlossenen Sachverhalt handelt, der einer Neuregelung ohne weiteres zugänglich ist. 3. Die Regelung des § 88 b II. WoBauG beinhaltet eine Schutzbestimmung zugunsten des Mieters, für den im Rahmen der Preisbindung der Mietpreis begrenzt werden soll. Der Vermieter kann sich daher nicht darauf berufen, daß eine unzulässige Rückwirkung eines Gesetzes vorliegt, etwa, weil im Ergebnis aufgrund der derzeitigen erziel-baren Mieten die Kostenmiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete nach MHG ist.

4. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Bewilligungsstelle (WBK) die Zweck-bestimmung in dem damaligen Bescheid nach § 88 a alter Fassung angeordnet hat. Insofern handelt es sich nicht um einen regelnden Verwaltungsakt; er ist vielmehr deklaratorischer Natur, denn die Regelung des § 88 Abs. 2 war zum damaligen Zeitpunkt zwingend mit der Folge, daß die Bewilligungsbehörde keinen Ermessens- und Re-gelungsspielraum hatte, die Befristung so zu erfolgen hatte, wie es das Gesetz an-ordnet. Gleiches gilt für die Neufassung des § 88 a II. WoBauG. Auch insofern ist die Regelung zwingend, so daß es keines weiteren - wiederum deklaratorischen - Verwaltungsaktes der WBK bedurfte, mit dem der Zeitraum von weiteren zwei Jahren nach Ablauf der Förderung entfallen sollte. Mit dem Inkrafttreten der Neufassung des § 88 a II. WoBauG galt diese Bestimmung von da an zwingend auch für das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien.

Anmerkung: Ebenso LG Berlin GE 88, 585.