Altbau Berlin

Altbau Berlin; Instandsetzungszuschlag

1. Kosten, die der Vermieter im Wege des Schadensersatzes von Dritten verlangen kann, berechtigen nicht zum Ansatz bei der Geltendmachung der Instandsetzungszuschläge gem. § 3 XII. BMG.

2. Hinsichtlich der nach § 3 Abs. 1 XII. BMG ansatzfähigen Ko sten ist jedenfalls im Regelfall auf das Bezahlen der Rechnun gen abzustellen.

Die Feststellungsklage ist begründet. Die Bekl. ist nicht berechtigt, auf grund der Mieterhöhungserklärumg vom 12. Dezember 1985 einen Instand haltungs- und Instandsetzungszuschlag von 4,17 DM ab 1. Januar 1986 zu verlangen.

Die Bekl. hat in der Mieterhöhungserklärung zu Unrecht Kosten in Ansatz gebracht, die sie im Wege des Schadensersatzes von dritten Personen er stattet verlangen kann. Derartige Kosten können grundsätzlich nicht als vom Vermieter im Sinne des § 3 Abs. 1 des 12. Bundesmietengesetzes aufge wendet angesehen werden. Auch wenn der Vermieter die entsprechenden Rechnungen bezahlt hat, so kann er die Beträge jedoch von den dritten Per sonen zurückverlangen. Es kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter trotz Ausschöpfung aller rechtlichen Mög lichkeiten die Beträge weder von den dritten Personen noch von etwaigen Versicherungen zurückerhalten hat.

Die Bekl. hat zu Unrecht auch die Kosten in Ansatz gebracht, die auf Rechnungen aus dem Jahre 1984 beruhen. Es handelt sich um die ersten sechs Rechnungen der Aufstellung in der Mieterhöhungserklärung, sie er geben einen Gesamtbetrag von 2.975,56 DM. Die Kammer ist zwar ebenso wie die Bekl. der Meinung, daß hinsichtlich der nach § 3 Abs. 1 12. Bundes mietengesetz ansatzfähigen Kosten grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Be zahlung der Rechnungen abzustellen ist, also auf den Zeitpunkt der Erfül lung. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Begleichung der Rechnungen in nerhalb einer im Geschäftsverkehr üblichen Frist nach Erhalt der Rechnun gen erfolgt. Vorliegend datieren die Rechnungen vom September und Okto ber 1984, eine Rechnung vom 8. November 1984. Die für die Begleichung der Rechnungen angemessene Frist war jedenfalls Ende des Jahres 1984 abgelaufen. Die Bekl. war aus diesem Grunde nicht berechtigt, die sich aus den Rechnungen ergebenden Beträge als Instandhaltungs- und Instandset zungsaufwendungen für das Kalenderjahr 1985 in Ansatz zu bringen.

Bei Abzug der nicht ansatzfähigen Beträge von 11.687,89 DM und 2.975,56 DM verbleiben nur noch Aufwendungen für das Kalenderjahr 1985 in Höhe von 18.102,85 DM. Von diesem Betrag sind 8,27% Gewerbenutzfläche ab zuziehen, also 1.497,16 DM. Auch wenn dem sich ergebenden Betrag von 16.605,69 DM der Mehrbetrag aus 1983 in Höhe von 1.807,41 DM hinzuge rechnet wird, ist der nach § 3 Abs. 1 12. Bundesmietengesetz erforderliche Aufwendungsbetrag pro qm nicht erreicht. 16.605,69 DM + 1.807,41 DM er gibt die Summe von 18.413,10 DM. Bei einer Gesamtfläche von 1.502,78 qm ergibt sich pro qm ein Betrag von 12,25 DM, er liegt also unter dem für die Wohnung der Kl. erforderlichen Betrag von 13,20 DM pro qm.